1、房地产信贷风险形成的微观机制摘要：房地产信贷风险的形成主要是因为由于信息不堆成、房地产行业经济的周期波动、房地产泡沫等原因，这就给房地产信贷留下了一些潜在风险如：流动性风险、信用风险、利率风险等。建立一套完善的房地产相关信贷风险控制机制，从而促进房地产信贷的科学发展。 关键词：房地产、信贷、风险 中图分类号： F293.33 文献标识码： A 一、前言 银行的贷款在房地产企业的发展中具有十分重要的作用。城市住房支付能力的下降使得当前商业银行房地产信贷的风险加大，因此，这就需要对房地产信贷的特征对我国房地产信贷所面临的问题进行分析，从而找出解决措施。 二、房地产信贷风险的特征 房地产信贷风险听包
2、括的流动性风险、信用风险、操作性风险和利率风险以及政策法律风险等 5 种风险，根据这些风险可以概括出房地产信贷风险所具有的特征。房地产信贷风险除了有一般信贷风险的特征外，还有其个性特征。 1、一般性特征 （1）不可预知性。在自由市场经济中，任何一种经济活动的发生都存在着不可预知性和不确定性，不断变化的经济活动加大了对风险预知确定和控制的难度，而这成为房地产信贷风险以及其他风险的本质特征。（2）潜在性。由于房地产信贷风险只是一种可能性，其转化为现实的风险需要一定的外部条件，并且还带有很强的隐蔽性，很难让人察觉。（3）极强危害性。房地产信贷风险一旦形成事实，由于造成的损失大多需要银行本身的资金来化
3、解，即冲减损失准备金或者直接计人成本，最后用利润来消化，显而易见，这会使得银行的留存收益缩水，间接剥夺了投资人和员工的权益。严重的风险后果，甚至使整体业务陷人困境，威胁到银行的经营安全。 （4）客观性。作为一种经济现象，房地产信贷风险是客观存在的，不以人的意志为转移。无论借款人的信用等级有多高，经营管理有多完善，对商业银行而言，每个借款人都存在风险，只是风险程度不同而已。2、独有性特征 （1）周期性。由于房地产行业是综合性产业，涉及钢铁、水泥、土地等几大基础性产业，其信贷风险不可避免地会受到宏观国民经济周期性波动和房地产行业市场发展的周期性波动的影响，从而呈现出周期的特性。 （2）行为性。这里
4、的行为主要是指贷款人和借款人双方之间的行为。房地产信贷风险是否造成，多数取决于贷款人和借款人相互之间的行为。（3）政策性。这是属于房地产信贷风险最明显的特征。房地产行业涉及百姓的安居问题，在按照市场经济规律运行的同时，也难免受到宏观经济政策包括行政法规等政策性政策的营销，诸如国务院近几年来连续出台的“国八条” 、 “新国八条” 、 “国五条” 、 “国三条”等诸多政府性行政条文。 三、我国房地产信贷面临的主要风险 房地产行业在带来巨额利润的同时也具有高风险性。由于房地长行业所需资金数额巨大，因此这就决定了其在房地产开发建设的过程中所需的大量资金除了少部分依靠内部融资之外，其余全部靠外部资金也即
5、是依靠商业银行等金融机构的筹资。银行对房地产行业进行了信贷既能分享房地产利润同时也必须承担房地产行业发展带来的风险。我国特殊的国情决定了我国的房地产信贷面临的风险主要包括: 1、国家政策风险。1998 年以来，我国的房改带动了房地长行业的迅速发展，这个行业并成为我国 GDP 增长的主要动力，为此我国政府不断出台宽松的信贷政策和货币政策支持房地产行业的发展，同时国务院也先后出台文件对房地产业进行宏观调控，以防房地产价格虚增和过快增长。近年来我国政府不断出台政策对房地产市场进行调控，土地管理制度不断完善、房地产市场准入标准不断提高，这就使得一些房地产企业退出市场。政府政策的每一次变化都会对房地产行
6、业出现波动，不仅有货币政策还有财政政策，这些波动也会使得商业银行房地产信贷出现损失的可能性越大。中国住房的不断货币化使得我国特殊的政策环境对商业银行的房地产信贷承受了很多的政策风险。2005 年至今，我国的房地产业进入了收紧期，金融政策也不断紧缩银根，这就会导致房地产行业的资金链面临着断掉的风险，大量的房地产在商业银行的贷款无法偿还，使得商业银行出现了信贷风险。 2、市场的风险。房地产市场上最大的市场风险是由于房地产市场价格的快速上涨容易造成价格严重偏离价值，导致房地产泡沫的产生，一旦泡沫破灭就会对房地产造成重要一击，房产价格下降，作为对商业银行抵押物的房产就会大幅贬值和缩水，这是商业银行房地
7、产信贷市场风险的直接表现。从国内外房地产市场的发展情况看，房价的上涨基本上都是金融政策推动的结果，房地产信贷的迅速扩张将银行的资金快速向房地产聚拢，这样就会推动房地产市场泡沫的产生。但是从周边国家房地产泡沫破灭的教训来看，房地产市场泡沫一旦破灭，遭受损失最大的是向这些房地产业提供信贷的商业银行，我国经济的繁荣和衰败都会对房地产行业的发展产生重要影响，经济衰败时会导致房地产行业和金融业出现亏损和风险。 3、房地产企业自身的经营风险。从房地产信贷的定义可以看出，房地产行业每个项目的开发和建设都需要大量的资金和较高的技术水平，同时房地产项目的建设周期长。房地产项目的开发从土地获得、项目前期的开发和项
8、目的投标、施工到最后的验收和销售环节都存在着风险。而且每一个环节都紧密相连，一旦其中一个环节断掉就会使得整个项目出现风险。比如房地产项目的市场定位上，一个项目的市场定位直接影响到后期房产的销售，一旦前期市场定位出现偏差就会导致销售出现不景气; 还有项目自身的质量风险，在房产的设计阶段和建设阶段，以及在工程施工过程中出现监管不力就会导致出现质量纠纷。 4、企业和个人的信用风险。企业的信用风险是指房地产开发企业由于主观和客观的原因出现的不能按时偿还银行信贷的风险。主要原因既包括企业在建设经营上的管理不善也包括企业对商业银行的欺骗。个人信贷风险是指个人在按揭偿还房贷时由于各种原因不能按时足额偿还银行
9、贷款，导致商业银行的个人贷款出现问题。 四、解决房地产市场信贷风险的措施 1、房地产信贷重视自身机构建设 成功的房地产信贷通常有比较完善的组织机构,构建有效的管理机制和激励机制以及重视员工培训。以印尼人民银行房地产信贷部(BRuD)为例,其机构分四个层次:总部、区域办公室、支行和村银行。人员的多数在基层,中高层的后台管理人员很少。村行是基本经营单位,通常设立在乡镇,村行按照商业化运行其信贷业务,独立核算。村银行不能很好发展并盈利,会被整顿或降级为服务站。 2、风险管理方式不断创新 房地产信贷已经创造出了小组联保贷款、动态激励等一系列风险防范措施,实践证明这些方式能够较好地克服信息不对称障碍,保
10、证较高贷款偿还率。孟加拉格莱氓银行和玻利维亚阳光银行采取小组贷款方式,联保小组实行连带责任制,降低了房地产信贷的风险成本。 3、金融服务多元化、产品多样化 只有实现产品多样化,满足客户多样化的需求,机构才能够实现提供服务的规模经济,进而促进机构可持续发展能力的提高,合适的金融服务还能够增强客户的还款能力从而降低贷款风险。许多国家的房地产信贷机构由最初提供贷款发展到提供多元化的金融服务,如贷款、自愿储蓄、保险、培训和咨询、资金转账服务。玻利维亚阳光银行针对客户的不同需求设计了多种类型的贷款业务,还提供了非信贷产品组合:房地产保险,水电费集合,电汇,借记卡,自动存取款等。 五、结语 综上所述，房地产信贷风险成为阻碍我国房地产市场健康发展的一个重要因素，针对引起房地产信贷危机的多重缘由应主动有效的找出防范措施，既有助于增强我国房地产市场的抗信贷风险能力,也有助于提升房地产企业的抗风险能力与市场竞争力。 参考文献： 1 朱平安 王元月 潘永华：商业银行房地产信贷风险形成机制的研究 ， 商场现代化 ，2005 年 26 期 2 伍装：商业银行如何应对房地产危机 ， 银行家 ，2008 年09 期 3 郭敬：房地产泡沫对房地产贷款的影响 ， 经济师 ，2005年 08 期
