1、失衡的秋千开发区商业发展的陷阱随着城市空间的不断扩展，国内的各类开发区发展到一定阶段，即从原来以工业为主导的发展模式逐渐过渡到一个新兴城市。城市化在中国的大型开发区尤其是国家级开发区已经如火如荼的开展，商业地产的发展是开发区城市化最为重要的一环之一。 一、开发区城市化过程中商业地产的发展现状 中国的商业地产发展时间不长，诞生于上世纪 90 年代，成长和发展阶段是在 2000-2008 年；之后由于受金融危机及国家限购等宏观调控政策的影响，住宅市场的开发和销售受到了很大打击，而商业地产却迎来了属于自己的春天，发展处于井喷状态。房地产市场包括商业地产的发展潜力，与中国的城市化进程密不可分。 二、开
2、发区城市化过程中商业地产的发展特点 商业地产项目虽有其自身的特征和发展规律，但在开发区的环境下，尤其是开发区城市化过程中，存在明显的不同于主城区商业地产项目发展的特殊情况。主城区城市功能配套齐全，的有人流量的保障，商业氛围浓，与之相对应的是，开发区商业首先面临的是城市功能配套跟不上，人气不足，如果盲目发展必然导致失衡。中国开发区城市化过程中商业地产具有以下几个特点： 1.政府主导性 中国城市化进程中政府的主导型地位是不可动摇的，开发区的城市规划、商业网点布局都有很深的政府行政指导的烙印，全国的大型开发区莫不如此。例如，北京经济技术开发区，为推进开发区的城市化进程，管委会发布新城近期发展与实施政
3、策 ，对开发区土地资源优化利用、产业升级政策、新城改造目标等各方面进行了规划和布局。 2.消费人群的单一性逐渐走向多样性 开发区的功能定位及产业导向，直接影响了开发区内消费人群的特点，除了为数不多的本地居民外，其余比重较大的就是开发区企业的工作人员。对于城市化程度较高的如苏州高新技术产业开发区，消费人群的多样化就更加明显。 3.开发区商业培育期长 商业地产也是要经历一个培育、生长、衰退等的发展周期，但在商业地产培育初期，开发区商业地产与主城区的商业地产有着明显的差别。开发区商业地产的培育期相对来说要长，这点对于很多开发商来说也是意识到的，但是在具体执行过程中，往往容易忽视。所谓的开发区价值洼地
4、，有时候很可能是一个投资陷阱。开发商认为开发区商业地块价格便宜，增长潜力高，存在着盲目投资商业项目的问题，而恰恰忽略了开发区商业地产培育期长的事实。 4.开发区商业定位与现实经常脱节 开发区商业定位与现实经常脱节与开发区政府城市定位错位往往密切相关的。很多开发区在城市定位中多为急功近利，定位总是偏向高端，与开发区现实情况背道而驰。在现实当中，经常看到很多开发区的城市广告夸大其词，空洞无物。 三、开发区商业地产发展存在的问题 1.城市整体规划与商业地产自然发展规律不相匹配 商业地产是城市规划的一个重要内容之一，开发区的城市规划往往急功近利，违背了商业项目发展的一般规律，这个问题根源于开发区政府在
5、产业升级调整阶段战略导向的问题。上世纪 90 年代以来许多沿海大城市开发区已经充分认识到了单纯致力于外向型加工区建设的历史局限性，纷纷展开了以大规模城市化建设为标志的二次创业过程，以实现从开发区到新城转型的战略目标。 2.开发商盲目扩张，缺乏长远规划 除了开发区政府急功近利的规划布局外，开发商自身也存在着盲目扩张、缺乏长远规划的问题。由于开发区土地价格较城区有价格优势，很多开发商在拿地的时候根本没有考虑项目的长远发展，因此在定位、设计、招商、运营等各个阶段没有做好充分的准备。开发区有自身的特点，人口、经济等情况都与主城区不同，没有专业细致的市场调研，没有合理的定位策划，没有与定位相匹配的招商方
6、案，最后的结果往往是经营惨淡。 3.商业项目产权不统一，整合运营能力差 由于开发商在开发和经营商业地产项目时采用住宅式的模式，而住宅与商业项目的模式是有很大区别的。开发商通常是拿下一个综合体地块，住宅很块就销售掉，但由于培育期长，商业的招商和经营一般情况不好，于是迫于资金压力，卖掉商铺产权，并回租过来，这种模式目前争议很多。直接导致的问题就是，商业项目产权与经营权不同统一，项目的整体运营效果就会差很多，全国目前开发区“售后返租”模式下能成功的商业项目凤毛麟角。 四、杭州经济技术开发区商业地产发展特点 通过对杭州经济技术开发区（下沙）的案例研究，其商业地产发展历程可以看做是整个中国在开发区城市化
7、过程中商业地产发展的一个缩影，具有广泛的代表性，以下将进行详细论述。 1.下沙人口增长、经济增长及商业项目增长情况 商业地产的发展与该区域经济社会发展密切相关的，经济、人口及商业地产发展三者存在着一个正相关的联系，经济增长必然带动人口增长，并推动商业地产的发展；反之亦然。 2.下沙经济、人口及商业地产的三个发展阶段 根据下沙 20 年的发展历程，经济、人口及商业地产的发展具体可以分为三个阶段： （1）开发区发展初期。该阶段时间主要在 1993-2002 年期间，由于刚刚成立开发区，工业开发及招商引资的概念马上改变了下沙传统的农渔经济体系，经济发展非常迅猛。但是人口增长主要体现在产业工人的增加，增速缓慢，商业地产发展几乎没有推进，主要是分布于场区及拆迁农户边上的农贸市场，杂货铺，小商品市场等等。 （2）开发区结构调整期。该阶段时间主要在 2003-2008 年期间，最标志性的事件就是下沙大学城的设立，大量学生和老师的进入，改变了下沙原有的经济消费结构。 五、结语 开发区商业地产的失衡发展将是一个短期内很难扭转的情况，这与中国经济过度依赖房地产有关，城市化的加剧发展是一个宏大的历史背景。未来如何健康有序的发展开发区商业地产，将是政府、房地产开发商、商业拓展商等多个角色互相角逐、互相协调的漫长过程。尤其是城市规划、商业地产土地储备计划等等，将是开发区商业均衡发展的重要研究方向。
