1、影响商品房价因素分析【摘要】本文针对全国各个省市商品房价快速增长的现象，从房屋竣工面积、居民消费水平、房屋施工面积、房地产开发投资四个方面因素入手，依据收集到的数据利用计量经济学 eviews 软件进行回归分析，并进行检验和修正，最后对商品房的房价问题提出合理的建议 【关键词】房价 eviews； 建议 1 引言 1.1 研究背景 自从 1998 年以来实行住房商品化后，房价不断攀升，解决房价问题成为民生的重点问题，房地产即是国民经济的支柱产业，也与人民的生活息息相关，因此对房价的影响因素分析是非常重要的。 2 模型的设定 2.1 模型变量的选取与收集 在需求因素方面引入居民消费水平；在供给因
2、素方面引入商品房竣工面积以及商品房施工面积；在宏观因素方面引入房地产开发投资四方面的因素进行回归分析。数据来自国家数据库，通过数据进行以下模型的回归与分析。 2.2 模型的建立 选择以商品房的平均售价（y）为被解释变量，房屋竣工面积（x1） 、居民消费水平（x2） 、商品房施工面积（x3） 、房地产开发投资（x4）为解释变量进行回归。建议线性回归模型 Yi= ?0+?1X1+?2X2+?3X3+?4X4+ui 利用 eviews 进行回归得到结果为 Y = 2464.095 - 0.875*X1 + 0.28*X2 ? （3.50） （-2.07） （4.80） 0.12*X3 + 0.39*
3、X4 =0.88 DW=1.92 （-1.38） （3.78） 2.3 模型的检验与修订 2.3.1 经济意义检验 由回归结果可知，商品房售价与居民消费水平以及房地产开发投资正相关，与商品房施工面积与商品房竣工面积负相关符合经济意义。 2.3.2 统计检验 R?=0.8966 F=56.34 由此可知解释变量对被解释变量有 89.66%的解释能力，该模型通过了拟合优度检验，F0.05（4，26）=2.74，即 F F0.05（4，26）即方程的总体线性关系显著， ，t0.025（26）=2.056，由此可知 X3 并不能通过 t 检验，其 t 值偏低即可能存在多重共线性。 2.3.3 计量检验
4、与修正 2.3.3.1 多重共线性检验与修正 由以上经济意义检验与统计检验可知模型可能存在多重共线性，先进行多重共线性的检验与修订。从简单相关系数检验，可以看出存在多重共线性下面用逐步回归的方法进行检验与修正： 2.3.3.1.1 分别对 X1 X2 X3 X4 进行回归 Y = 5749.74 - 0.06*X1 =-0.03 DW=1.26 （5.41） （-0.16） Y = -177.30 + 0.457*X2 =0.78 DW=1.45 （-0.29） （10.39） Y = 5124.14 + 0.03*X3 =-0.02 DW=1.34 （4.77） （0.54） Y = 349
5、7.88 + 0.23*X4 =0.23 DW=1.65 （4.14） （3.15） 选择第二个式子为初始的回归模型，再步逐回归比较到的表一 C X1 X2 X3 X4 DW Y=F（X1，X2） 557.00 -0.42 0.47 1.62 0.82 0.89 -2.67 11.73 Y=F（X1，X2， X4） 2091.80 -1.32 0.31 0.29 1.86 0.88 3.17 -4.83 5.61 3.75 注：表一为逐步回归结构 由表四可以得到 Y=F（X1，X2，X4） ，t 检验显著，被解释变量 88%由解释变量解释，故 Y=F（X1，X2，X4）为多重共线性修订结果：
6、Y = 2091.80 - 1.32*X1 + 0.31*X2 + （3.17） （-4.83） （5.61） 0.292802315853*X4 =0.88 DW=1.86 （3.75） 2.3.3.2 异方差的检验与修正 异方差性表现在相对于不同的解释变量的观测值，随机干扰项有不同的方差。 然后做如下辅助回归 e?=?0+?1X1+?2X2+?3X4+?4X1?+?5X2?+?6X4?+ 做回归分析得到表二：C X1 X2 X4 X1*X1 X2*X2 X4*X4 R? T 0.58 0.06 0.67 0.18 0.15 0.56 0.29 0.18 注：表二为 white 检验结果 已
7、知该辅助回归得到的结果 R?及样本容量 n 的乘积符合 2 分布，即 NR?-2（h） 由图二 得到的回归结果 NR?=5.2712.59（查表得到的值） ，故不能拒绝系数为零的原假设，由回归的结果可得修正后的模型不存在异方差的情况。 2.3.3.3 序列相关性检验与修正 序列相关性的是由于经济变量固有的惯性、模型设定的偏误以及数据的编造等原因而造成随机误差具有相关性，由以上回归结果由修正后的 DW=1.86，N=31，K=3，du=1.23，dl=1.65，4-du=2.77，因为1.651.862.77，故不存在自行关的情况 下面在进行拉格朗日乘数的检验与偏相关系数检验结果： X1 X2
8、X4 RESID（-1） T 0.99 0.98 0.98 0.92 注：表三为 LM 检验结果 由表三可得到修正后的模型不存在序列相关性。 结论：由以上进行模型的检验以及修正得到最终的回归结果为 Y = 2091.80-1.322*X1 + 0.31*X2 + 0.29*X4 竣工面积每增加一万平方米商品房的平均售价就会减少 1.32 元/平方米；居民消费水平每增加一元，商品房平均售价就会增加 0.31 元/平方米；房地产开发投资每增加一亿元商品房平均售价就会增加 0.29 元/平方米。 3.针对模型回归结果，对于商品房房价的建议 住房是我国最大的内需来源，是我国的支柱性产业，房价问题是长期性的问题，解决好房价问题是解决好民生问题，建设和谐社会的关键。建议：针对回归结果商品房的平均售价商品房平均售价与房屋竣工面积负相关，与居民消费水平、房地产开发投资正相关，政府应该完善梯度供房，适量增加房屋的供给面积?抑制房价的过度增长，同时政府应该加强对房地产商对房地产开发的过度投资的监管，抑制房价的投机性冲击，另外政府也应该加强对民众的福利政策，合理调控民众的收入水平，使人民的收入水平平稳的增长，从而促进社会和谐进而也使房价处于平稳的可控制的水平。 参考文献 1李子奈 潘文卿. 计量经济学（第三版）高等教育出版社
