1、影响锦州市零售网点布局的因素分析【摘要】本文利用 CIS 研究手段，对锦州市零售网点布局进行分析，并深入探讨影响锦州市网点布局形成的因素，为锦州市建立一个更加完善的零售网点提出借鉴依据。为创造一个更加完美的锦州尽微薄的力量。【关键词】零售网点，网点布局 一、绪论 （一）研究背景。 随着经济迅速的发展，零售商业网点管理日趋的完善，建设成效提高，越加的显示出商业网点合理的布局对一个城市的商贸业发展起着举足轻重的作用。在 2013 年伴随着中国锦州世界园艺博览会的召开必将给锦州市带来又一个消费高潮，又会使更多的零售网点在新的地区产生。并对锦州市的城市规划又会有一个新的改进与创新。本文从各个方面研究分
2、析了影响锦州市零售网点布局的因素。 （二）研究目的与意义。 通过对零售网点布局的影响因素分析，提高对零售网点合理布局的认识及指导意见。零售网点的设置，应该随着经济的发展，城市总体规划的进步，人口的增加，以及人民收入水平的增加，灵活的改变以及完善现有状况来不断适应市场情况。合理且有序的零售网点布局，不仅能提高该城市的经济效益，而且对于商品的快速、合理流通，又能最大限度地为满足顾客的需求。一个城市一旦零售网点布局不合理，直接的后果就是低投资效率、低资源配置效率、低经济效益的。本次研究利用相关理论探讨锦州市零售网点布局特点，并借鉴国内城市零售网点影响因素分析，为锦州市零售网点布局进行指导建议。 （三
3、）零售商业网点的界定。 零售商业网点是指根据两点建设规划管理需要所界定的从事商品流通，为生产经营和生活服务的单位商业经营场所或在同一区域内统一开发，统一经营或统一管理的综合商业经营场所，按照不同的物流功能，商业网点分为零售网点，批发网点及批零一体化综合网点：按照不同商品流通形态可分为不同业态形式的综合百货商店，超级市场，专业性商店，便利店，折扣店等。 二、影响零售网点布局的因素 （一）人口因素。 1.人口 人口是零售网点建设和布局的基础条件，也是零售网点规划中最基本和最重要的影响因素，人口因素包括人口规模、人口分布和人口结构。其中，人口规模主要影响商业网点的总量，人口分布主要影响零售网点的布局
4、，人口结构则对商业网点业态结构有较大影响。 2.人口因素对零售网点布局的影响因素 零售网点的组织形式与人口的密度有直接关系。 人口聚集地自然会带动商业的发展及消费的促进。所以零售网点在人口众多的地区建立商业网点是无可厚非的。庞大的人口数无疑可以吸引更多的商业网点在之附近驻足，而零售网点的建设又可以吸引大量的消费者。下列图为锦州市购物中心的分布图，从图中可以看出，各大购物中心以锦州站为起点，到凌河公园，集中分布在连接这两地的中央大街两侧。属于双面线性店铺建立，这可以防止资源的浪费并增加空间的利用率。零售商圈中的顾客来源主要有居住人口，工作人口，和流动人口。这里临近锦州站，并且有各区的政府和医院和
5、校区，所以来往的顾客即流动人口，密集的居民区即居住人口，还有工作人口较多。这样便得到了较多的目标群体并满足了零售网点商业设施较大的消费市场。 表一体现了人口规模的大小对于零售网点配置的要求。可以看出人口规模越大，那么他的零售网点的等级也就越高，并越加的全面。不同的人口结构要与不同的业态相适应，对网点消费的类型产生影响。根据第六次全国人口普查结果显示，锦州市的常住人口为 312.6 万人。其中凌河区 41.0 万人，古塔区 28.8 万人，太和区 18.4 万人，松山新区 13.1万人，经济技术开发区 7.9 万人。对于突破三百万人口的锦州市，需要有更加多样化的零售网点结构与之相适应，以至于来满
6、足不同人群结构的需求。锦州高校区居多，所以高学历高收入的人群必定会带都给高档消费品的消费增加。 表一 人口规模与商业网点配置对应关系表 人口规模 商业网点配置要求 2000 人 设置便利店、生鲜食品店、书报亭、餐饮店等网点 5000 人 增设综合超市、服务类店铺 2 万人 增加设置中型超市、生鲜肉菜超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店等） 、餐饮店 5 万人 增加社区型综合超市、生鲜肉菜超市、各类专业店（服装、医药、家电、书店、维修店、 家政服务店、洗衣店等） 、餐饮、旅店、文体场所 10 万人 增加设置大型、综合超市 20 万人 增加设置大型专业店，社区型购物中心等 50 万人 增加设置
7、中心购物中心，仓储式商场，大型百货商店等购物网点和场所；各类中高档 食肆酒楼，宾馆酒店等餐巾住宿网点；大型文体娱乐设施等 100 万人 增加设置大型购物中心，高级酒店等 （二）时间因素。 零售网点的分布还要充分的考虑到时间的因素。因为，首先在每个时期既节假日与平时的顾客构成会有所变动。比如说在锦州站对面的方圆购物广场，在平时他的主要顾客构成大部分是学生，因为那里品种齐全且价格便宜。但是到了节假日在锦州读书的外来学生会离开锦州市就会减少在此购物的次数。 开业不久的店铺在刚开始建店和开张时会吸引很多距离较远的顾客，但是随着时间的推移，距离较远的顾客会减少对此店铺的光顾，所以它又会失去一部分的顾客来
8、源。而单一的销售模式以及产品缺乏多样性，必然会导致顾客消费欲望的减弱。所以零售网点的规划要充分考虑到时间因素，要考虑到失去一部分消费群体时，是否会有另一批消费者来填补这一处空白。 （三）交通便利性因素。 零售网点需要有通达性高的交通网来做保障。在零售网点之间交通越加的便利，它的服务对象的数量会越多，零售网点的规模也会越大。 便利的交通，密集的交通网是增加客流量的保障。 站前是公交车站的终点站，所以大部分的公交车都会路过中央大街，增加了消费者购物的便利性。 最大限度地便利人民群众消费品的购买， 给他们提供享受各种劳务的方便，这是网点设置中最基本的原则。人们通常在选购日常用品及生活必需品是往往会采
9、取就近原则，会在住宅附近进行购买，而对于挑选性较强的高档用品及贵重物品往往会选择到购物中心及大型的商场去选购，这时经营日常生活品为主的小商店，就要建立在住宅区附近，而经营高档用品的购物中心要建立在交通便利的商业中心，这样才能达到便利性原则，来加快资金的周转，加快再生产。 交通体系的效率分析：交通网是实现人在物质空间中流动的重要手段。交通网一般由点和线组成。交通网可由密度与结构来表述。其中结构可以用连接度，通达性来表述 交通的通达性是指人们在居住地和商场所在地的便捷和接近程度。通达性高的城市交通可以保证人们能够尽快、顺畅的到达商业中心，从而促进商业设施的集聚。城市的道路交通是沟通商业设施和顾客的
10、桥梁，良好的交通条件成为商场选址和规划的一个重要的因素。 （四）土地租金因素。 地租是由使用该土地而支付的使用费，是土地所有权在经济上的实现形式。 级差地租理论，来源于杜能的农业土地利用模式。杜能认为，具有不同经济活动的企业，可以通过投标竞争获得土地使用权。其中地点的便捷性是其中主要被考虑的因素之一。由于城市中心地区是城市交通网的焦点，具有较大的便捷性，因而地价最高，随着离城市中心距离的增加，地价逐渐下降。 从图中可以清晰地看出，越临近城市中心，人口密集的地区商家的地租也就越高。因为此处交通便利人口众多会给他带来更高的经济效益，于此同时也就要求它要承担更高的地价。而对于远离城市中心临近城市边缘
11、区的零售网点，虽然地价较低但是商家的利润也无法保证。 所以商家往往寻求一个地租合适且经济效益也较合适的区位。 但随着经济的发展，城市逐渐呈现出郊区化的特点，导致城市中心与城市边缘地区的地价逐渐缩小，这也体现了许多大型商场逐渐在边缘地区布局，所以当我们选择零售网点布局时，要充分考虑地价的发展走势，来为我们选择网点布局时提供有效地依据。 （五）配套系统建设因素。 中央大街是集大型超市，大型零售百货，购物广场，公建写字楼，高档住宅区，观光公园为主，开发改造成集商贸、酒店、金融、办公、住宅，旅游为一体的辽西商贸金融中心。人们在办公的同时还可以享受购物的乐趣。多样化的零售业态聚集在一起可以实现资源共享，
12、互相补充其功能，互相扶持，共同实现自身的目标。并且给消费者更加丰富多彩的购物环境。充分发扬大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则。 并且在千盛设置有 5500 平方米的停车场，这便方便了顾客们的出行。（六）政府规划因素。 城市的不同职能定位，会直接体现在零售网点及城市规划方面，进而决定了不同城市商业网点的基本功能及不同的业态结构。而商业网点布局规划必须符合区域总体规划的内在要求及在充分考虑商业发展规律的基础上，对零售网点的功能，数量及结构、空间布局进行统筹设计。 在锦州市第十五届人民代表大会第一次会议上市长刘凤海强调全力打造以十里商街为重点的现代服务业集聚区。依据十里商街锦州金谷控制性
13、详细规划，加快启动拆迁改造建设，确保亿隆国际、温州名购、国际五金机电城等 10 个项目建成运营，抓紧推进百脑汇 IT 总部大厦、太阳广场、华润购物广场、红星美凯龙家居广场等 10 个项目开工建设，力促凤凰卫视、台湾远东、印尼力宝等 10 个在谈项目早日落地。这将再次吸引零售网点在此附近建立。商业网点布局要按照锦州市城市总体规划要求，围绕锦州市建设成为辽西商贸金融中心的要求，充分体现商业网点对城市形态建设和功能完善的基础作用，对服务辽西的聚集与辐射作用。据锦州市外经贸局透露的消息，今年 8 月下旬，锦州市刘洋副市长带队赴中国香港就锦州市商业地产项目与香港 7 家地产商进行接触。9月初和 9 月中
14、旬，香港方面对中央大街改造以及中央大街延伸地段非常感兴趣，有客商访问锦州，敲定开发项目；另一家公司派高层管理人员来锦州考察太阳广场 CBD 项目和大型超市项目。时隔一个月，锦州市与香港客商就中央大街地产开发部分项目签订协议，这也凸显了中央大街的区位优势。 三、结语 零售网点的合理规划应充分考虑到上述几个因素，坚持以人为本，统筹兼顾，实现零售网点布局的优化。通过对锦州市零售网点布局影响因素的分析，为将来建设一个更加合理的零售网点而努力。并推进锦州成功成为辽西商贸金融中心尽早的完成。要使商业网点规划与配套设施及基础设施相配套，并协调发展。要坚持以下几个相结合：要商业网点规划与城市规划相结合，规划的
15、调控功能与市场机制的基础作用相结合，发展新兴业态与改造传统商业相结合，大型商业设施建设与小店的生存发展相结合，规划当前与筹划未来相结合。政府应发挥宏观调控对商业网点规划进行其引导作用，营造可持续发展的市场环境。要处理当前与未来的关系，充分考虑可能发生的不确定因素，抓住一切机遇，扬长避短，建立一个较完善的零售网点格局。并且要有所创新，打破传统的商业零售网点布局打造一个独一无二只属于锦州的商业网点格局，这将会带来全国各地的瞩目，并加快锦州市的经济发展。 零售商业网点规划，一定要从实际出发，尊重市场发展规律，充分利用好现有资源及优势，将规划进行的更加彻底和完善并在竞争中实现资源的优化配置。必须充分利用好锦州的优越的地理位置，及丰富的资源，进行合理的规划，创造更加繁荣的锦州市。锦州市零售网点合理的布局必将会给锦州市带来一个翻天覆地的变化，给予锦州一个全新的经济形态和面貌。 参考文献： 1向毅文.沈阳大型零售商业网点布局问题及对策研究，2008. 2王波.我国大中城市商业网点规划影响因素分析，2007. 3李小建等.经济地理学.第一版.北京：高等教育出版社，1999. 4张晶.锦州中央大街商业区改造未来 3 年新锦州. 5商业网点规划工作的重要性和必要性，2004，06.
