1、我国住房保障制度存在的主要问题和优化对策摘 要：城市居民低收入阶层的住房保障问题是一个重要的民生问题，目前已经越来越受到我国政府的重视。本文首先阐述了住房保障制度的概念，并以经济适用房制度为例，分别从供给对象、供给量、户型设计以及规划选址这四个角度分析了存在的问题，以此为基础，给出了相应的完善对策。 关键词：住房保障制度；经济适用房；问题；对策 引言 对于任何一个国家而言，解决国内居民的住房问题是政府职能的重要体现。在市场经济的宏观背景下，我国工业化快速发展导致城市化进程不断加快，近年来我国商品住宅价格一路高涨，从实际情况来看，最低收入家庭的房价收入比达到了 22，早已远远超出大部分人的购买能
2、力，低收入阶层的住房问题显得尤为突出。从制度角度而言，对于以中低收入者为主体的阶层而言，如果仅仅依赖市场机制，则根本无法实现自身的住房保障。 城市居民低收入阶层的住房保障问题已经受到我国政府的重视。温家宝总理在 2008 年 11 月主持召开了国务院常务会议，提出了以“加快设保障性安居工程”为主要目标的“扩大内需、促进增长”十项措施。以此为导向，随后共有 9000 亿元资金从 2009 年开始投入到保障性住房建设中，经济适用房建设、廉租房建设以及和棚户区改造是其中的重要建设项目。 再从我国经济增长的促进因素来看，我国过去主要依靠早已存在泡沫危机的房地产及其相关产业发展，还通过廉价劳动力来扩大出
3、口贸易，目前这些优势已经越来越淡化。基于此，加速发展我国的保障性住房建设，不仅能够有效带动诸如钢铁，水泥等房地产相关产业的发展，从而有效扩大内需，而且还能抑制过高的商品房价格，因此，住房保障体系有可能成为我国社会保障体系的重要组成部分，这同时也体现出本文研究的现实意义。 一、住房保障制度的概念 作为社会保障在住房领域的一种实际体现，住房保障制度的实质是政府保障居民的基本居住水平，通过全社会的力量，以国民收入再分配为手段，向某些具备特定条件的家庭提供适当住房。具体而言，住房保障制度的含义包括如下两个重要内容 其一，国家是住房保障的责任主体。这主要基于如下两个原因：首先，国家应担当起住房保障责任主
4、体的角色，保障居民的基本居住权是一个国家政府的职责，其次，住房保障所需投入的资金巨大，涉及人群范围广，因此只能由政府出面，才有能力调动全社会的资源。 其二，解决特殊阶层家庭的基本居住问题是住房保障的根本目的。由于住房所具有的特殊性质，以仅仅依靠市场机制难以使以低收入者为主体的特殊阶层真正解决自身的住房问题，因此必须借助政府的帮助才能有效实现这一需求。具体而言，这就需要政府通过实施住房保障制度来缓解中低收入家庭支付能力不足与价格过高的房价之间的矛盾，从而更好地维护社会稳定。 二、住房保障制度存在的问题以经济适用房制度为例 基于前文的论述，保障性住房建设主要包括经济适用房建设、廉租房建设以及和棚户
5、区改造建设，为了更好地进行后续分析，下文把经济适用房作为分析对象来分析我国住房保障制度存在的主要问题。 （一）供给对象难以明确界定 相关政策规定，经济适用住房的申请采取逐级审核并公示的方式进行，在申请过程中，申请人及有关单位和组织要予以配合。然而，但在实际操作过程中，由经济适用房申请人单位或居委会出具的收入证明往往存在大量的虚假数据，导致信息失真。资料表明，一些单位为了帮助职工解决住房问题，在给职工出具收入证明时，尽量虚报职工收入。并且，用人单位以及居委会等相关部门在很多时候所调查到的申请人收入仅仅是表面收入，在总收入中占了很大比例的隐性收入一般而言难以调查得到，此外，在市场经济条件下，很多申
6、请人的收入呈现出动态变化趋势，这就更加为申请人收入的调查工作增加了难度。 （二）供给量远满足不了现实需求 2007 年，国务院发布了经济适用住房管理办法 ，将城镇居民低收入的住房困难家庭作为经济适用房供给对象。然而从近几年的实际情况来看，我国经济适用房的供应量与目标对象的现实之间还存在着很大的缺口，经济适用房供需出现巨大缺口的主要原因体现于如下几个方面 其一，各地政府受众掌握着我国土地支配管理的权力，土地价格随着我国城市化进程的加快呈现出不断上涨的趋势，由于政府进行经济适用房建设时对土地进行的是无偿划拨，这就会对其财政收入直接产生重大影响，并且，地方政府通过出让所辖区域内的土地使用权，能够从中
7、获得大量的财政收入，在这一背景下，各地政府纷纷一再削减经济适用住房建设的用地量，而不愿将经济适用房的建设作为居民住宅建设规划的重点。 其二，较之于商品房，经济适用住房的价格较低，假如把大量的经济适用房投入市场，自然会对商品住房的价格带来直接的、明显的负面冲击，这就进一步会导致地方政府所辖区域 GDP 的增长速度减慢，许多地方政府在政绩与收益的驱动下纷纷选择了大力发展商品住宅市场，有些地方甚至取消了经济适用房的建设，从而导致大量的低收入人群五大享受到应有的住房保障。 其三，由于各个地区的 GDP 增长由由于房地产及其相关产业的发展直接带动，基于此，各地政府纷纷大力发展商品住房市场，通过不断增加商
8、品住宅的建设量来取得政绩，与此同时却忽略了经济适用房建设力度。 （三）户型设计偏大 经济适用房单套建筑面积应控制在 60 平方米左右，这是我国经济适用房设计标准中的明确规定。然而，由于我国还没有出台明确的法律来对经济适用住房的套型面积加以约束，为了追求高额利润，开发商纷纷设计出 90 平方米左右甚至 100 平方米以上的“大户型” 。 “大户型”一方面无形中抬高了经济适用房的总价，增大了低收入阶层的购房压力，另一方面对国家土地资源造成了浪费，从而严重违背了经济适用住房的设计标准。例如，资料表明，我国某省会城市 90 平方米以上户型的经济适用房占 51.33%，144 平方米超大户型占据了其中的
9、 6%，这些数据说明经济适用住房已经严重背离了保障性住房的政策定位。 （四）规划选址不理想 总体来看，一方面，政府在郊区的征地费用以及拆迁安置补偿等要远低于市区的相关费用，另一方面，市区内较好地块的土地出让费也是当地财政收入的主要渠道。并且，许多经济适用住房项目一般都由房地产开发商负责规划设计，开发商为了获得高额利润，往往会尽量降低设计成本，尽管在一定程度上降低了经济适用住房的售价，但同时导致很多经济适用房出现了建设项目规划不合理，户型设计不经济、公共设施不配套等不良现象，反映到经济适用房的住户身上，一是导致城镇居民的依靠各种形式的交通工具外出上班或休闲娱乐，由于交通费用的增加，子安提高了居民
10、的生活成本，并且，由于处于郊区的经济适用房周围并不具备较为发达的商业、通讯、医疗、教育等基础设施，政府为了解决这些民生问题，就不得不在后续耗费政府大量财政投入，这就容易导致基础建设重复投入、资源配置不合理等现象。 三、完善建议 （一）严格控制经济适用房价格 第一，要对经济适用房的利润率明确计算标准。 “经济适用房项目利润应控制在 3%以内”是我国经济适用住房管理办法中的明确规定，尽管如此，却没有指明利润率的计算基数。由于根据成本利润率、资本利润率和销售利润率这三个指标有不同的计算方法，因此不同标准计算出来的利润会有很大的出入，这就使许多房地产开发企业有空可钻，因此，政府有必要明确地将资本利润率
11、定为房地产企业的利润计算标准。 第二，坚持先定价后建设的原则。具体而言，当某个经济适用房项目规划设计完成后，政府可组织专业人员，结合当地房地产市场、劳动力市场、建材市场等具体价格情况来准确估算项目的整体造价，从而确保经济适用住房能够按照较为合理的价格出售。价格确定后，再通过招标方式选择合适的房地产开发企业实施承建工作。并且，在保证工程质量前提下，开发商在具体的建设过程中如果能够通过改良施工工艺以及节约资源等方法降低整体项目成本，政府应给予开发商适当的奖励。 （二）完善经济适用房准入机制 为了规范经济适用房分配，可以对申请家庭实行打分制。具体而言，可以利用数据库中登记的资料，对申请家庭的困难程度
12、通过打分进行排队。在制定经济适用房分配标准时，一方面要结合申请者家庭的经济收入情况，另一方面还应考虑家庭收入是否符合当地低收入标准，这就需要将申请家庭的现有住房人均居住面积等重要因素列入考虑条件中进行考察。并且，审核结果通过后，要发动民众进行监督，可通过媒体和网络进行公示。相关部门要制定出明确的处罚标准，对开具虚假收入证明的单位或个人给予经济处罚。 （三）合理规划经济适用房项目选址 我国在对经济适用房进行项目规划时，要尽量避免出现上述问题，而是要使经济适用房项目的分布尽量分散。在具体操作上，政府在进行城市整体规划时，可以在交通较为便利或具有一定发展潜力的区域预留一定数量的土地，以此作为经济适用
13、房项目开发之用，尤其是对于长期闲置于市区内久未开发的土地，政府可对其强制收回，并用于经济适用房建设项目的规划用地，从而使使社会不同收入阶层互相之间能够更加便利地融合。 （四）鼓励开发商参与经济适用房项目建设 从实际情况来看，很多经济适用房项目所处地理位置偏僻，周边不具备完善的服务配套设施，政府需要在这类经济适用房建成后，再投入大量的财力物力来改善居民的日常生活。对于这种情况，政府可对相应的房地产承建企业给予一定的优惠，例如，政府可以赋予经济适用房的开发商优先取得周边地块的开发权，再入，开发商进行周边地块开发时，政府可以适当降低相关税费。通过上述政策倾斜，一方面可以有效调动开发商的积极性，另一方
14、面还可以避免“贫民窟”的形成。 （五）尝试收购空置商品住房 收购空置商品住房是补充经济适用房房源的一个良好渠道。近年来，由于一些房地产企业没有认真调研房地产市场，而是大规模盲目地开发和建设商品住宅项目，于是导致许多城市的商品住宅建成以后销路不畅，形成了“空置房” ，这种局面不仅导致开发商无法及时资金回笼，而且也使社会资源遭到了严重浪费。对于此，政府可以考虑对开发商做好宣传工作，由政府统一收购长期空置的商品住宅用于补充经济适用房房源，对于政府收购价格而言，可由房地产评估专业机构进行评估。对于一些面积超标、户型结构相对复杂，配套设施过于豪华等超过经济适用房建设标准的中、高档住宅，政府暂可不将其作为
15、收购对象。 结束语 综上，对于我国住房保障政策完善措施，除了前文提出的相关建议之外，强化法律体系的建设是一项重要的基础性措施，尽管目前我国政府出台了一系列规定，使我国的住房保障制度不断得到完善，但没有上升到法律高度，制度在实施、执行以及监督过程中如果缺乏法律的有效支撑，就很难达到理想的效果，因此，如何制定出符合于我国国情的住房保障法律法规，还需要在今后密切结合实际情况，对此作出进一步的深入研究。 参考文献 1中华人民共和国建设部.城市规划编制办法D.2005-10-28. 2洪艳蓉，房地产金融M.北京，北京大学出版社，2007.年版. 3焦怡雪.关于保障性住房建设比例问题的思考J.城市规划，2010（09） 4首都社会经济发展研究所课题组.借鉴国际经验有效解决中低收入家庭住房 问题J.决策研究，2011（05） 作者简介：王飞霞，湖北日报传媒集团。性别：女；学历：大学本科；职称：中级经济师。
