1、我国城镇化建设对地产发展影响研究摘要：目前我国正处于城镇化建设的重要时期。本文从我国城镇化进程的现状出发，首先简要阐述城镇化进程对地产业发展的推动作用，然后指出二者发展中存在的问题并分析了问题产生的原因，最后针对这些问题给出一定的对策建议。 关键词：城镇化建设房地产土地供给 城镇化是经济社会发展的必然过程，中国正处于城镇化快速发展的阶段。城镇化进程中为农村转移人口解决住房问题尤为重要，因而对地产发展有着巨大的推动作用。中国农村人口比例占人口总数的一半以上，那么城镇化率每提高一个百分点，将有近一千多万农村人口涌入城镇。为了容纳更多的居民，城市的空间必然要得到进一步的开发利用。在这一过程中，包括大
2、量基础设施的建设在内的各商业地产、工业地产等的开发会为地产开发商带来的大量的商机。城镇化建设将会对地产业发展产生巨大的推动作用，然而也存在一些问题。 一、城镇化背景下地产发展存在的问题 1.土地供给问题 土地是房地产发展中最为重要的内容，城镇化进程中所需的大量建设用地使得土地供给问题不断凸显。 部分地方政府不能合理利用土地，表现为搞粗放发展、无序投资等等。甚至有些地方政府和房地产商之间甚至会以不正当的方式达到谋取各自的某种利益的目的，导致在土地供给秩序混乱，资源分配不合理，谋取私利现象严重。 2.开发规划不合理 目前我国城镇化建设普遍存在规划滞后于开发的现象。缺乏有计划的，科学的规划一方面导致
3、了房地产开发出现混乱失控的局面，另一方面也使得城镇房地产发展与资源、生态、环境之间的矛盾和冲突日益突出和严重，最终导致城镇土地资源使用效率偏低，生态平衡被破坏等严重后果。 3.难以企及的高房价 城镇化进程中，对大量农村转移劳动力的安置催生了城镇化背景下房地产发展的源动力。据中国社会科学院 2010 年经济蓝皮书显示，现阶段农村居民收入比高达 29.44 倍，因而日益增长的高房价对于大部分农村居民来说“留下来”无异于“天方夜谭” 。 二、问题产生的原因分析 1.土地供给渠道混乱 土地供给产生问题的根源在于地产商获得土地的渠道杂乱，既有国土部门供地，又有地方部门和单位供地，还有房地产开发企业供地。
4、而且获取土地的过程存在暗箱操作，竞争条件不平等种种问题。 2.市场机制不健全 我国城镇化建设发展速度较快，但是相关的一系列配套的市场机制并不健全。诸如房地产市场的市场基础、市场主体、市场规则等等要素的不充分将直接引发城镇房地产市场交易行为不规范。而房地产企业的行为缺乏约束、市场隐性交易活跃等扭曲市场机制的行为最终将导致市场机制失灵，无法充分发挥房地产对城镇化发展的推动作用。 3.地产市场供需结构失衡 地产市场的供需结构不合理是催生高房价的重要原因。地产开发商普遍热衷于开发可获高利润回报的商业地产，以致其供应过剩。而对于中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房及廉租房等供应则严重不足，导致了
5、一些地区出现了部分楼盘开盘前就已售空而另一些地区却出现“鬼城” 。 三、对策及建议 1.有效发挥政府职能 城镇化这一过程是市场自发形成的，政府既然不能去亲身组织城镇化，不如转型为服务型政府，伴随这一过程提供必要的公共设施和服务。弱化政府在城镇房地产市场中的市场职能，强化其引导、规划、协调、监管及服务职能，从而保证城镇房地产市场的健康、有序发展。 2.完善配套法律制度 城镇房地产市场开发过程应进一步突破户籍制度，打开依附于它的教育、就业、计生政策等制度的制约，打破城镇化进程中房地产市场长期存在的“二元结构”现象（城镇常住人口房地产市场和城镇流动人口房地产市场） ，推动市场要素的自由流动和价格市场
6、的形成，从而进一步提高城镇房地产市场的完全市场化程度。 3.合理开发，注意土地利用率问题 在城镇化建设过程中，政府应该统一控制土地。首先政府应当加大土地供给，保障住房供给量。政府应该将城镇化过程中扩大的城区面积有效利用，合理分布其用途。其次，政府应该大力发展房地产评估、咨询、代理、策划等中介组织。同时建立更多的评价和审查企业行为的组织，确保企业的公平竞争，减少土地分配过程中的不正当交易。 4.做好市场调研工作 做好房地产市场的需求调研是城镇地产健康发展的重要前提之一。开发企业首先应该做好市场需求的调研，查清不同收入阶层不同房型的市场需求，根据需求量确定开发量。防止开发规划与居民有效需求不匹配的现象出现。 参考文献： 1王文婷：城镇化对我国房地产市场需求的影响分析.现代经济（现代物业中旬刊） ，2010（4）. 2中华人民共和国可持续发展国家报告（2）.中国城市低碳经济网. 3尹伯玉：促进房地产业健康持续发展与城镇化进程和谐共赢.中国经贸，2010（4）. 4王 颖 王国际 张 博：城镇化与房地产业协调发展浅析.管理学家，2012（2）. 5刘 坤：我国城镇房地产业存在的问题及对策.当代经济，2009（10）.
