1、我国房产税改革的问题与建议摘要：近年来房价一路飙升，居民面临着巨大的房贷压力。政府为保障房地产行业回归理性发展，在上海和重庆进行了房产税试点改革，但都未能抑制房价。房产税改革的目的是抑制“高房价” 、增加地方的财政收入，减少地方对土地财政的依赖。面对原有房产税存在的问题和新试点改革效果不明显的尴尬局面，如何对房产税进行深入的改革使其有效抑制房价，是现如今人们普遍关注的问题。 关键词：房产税 增量房 存量房 为抑制高房价，促使房地产行业回归理性发展，我国政府出台2010 年深化经济体制改革重点工作的意见等相关文件，以上海、重庆为试点进行房产税税制改革。从改革内容上来看，试点的房产税无论是从税率、
2、税基的确定还是计税基础、免征范围来看，都是一种新的突破。但改革的成效并不显著，两地房价基本未受到影响，并且税收额也未达到预期。可见，制定比较完善的房产税制度并使其更好的发挥职能显得尤为重要，我们必须找到房产税存在的问题才能具体问题具体分析。一、房产税存在的问题 （一）重复征税。房产税作为房地产行业保有环节征收的税种，与房产流通环节的税种出现重复纳税。例如，我国房产税以租金为计税依据，其中租金中既包括了房屋价值又包括了土地级差收益，对租金进行征税不仅对房屋价值进行了征税，对在房产购置时已经征税的土地收益则出现了重复纳税。在开发交易的过程中，购房者已经承担了供水、供电、供气、道路建设、环境绿化等相
3、关的费用，在保有环节又一次征收，造成重复纳税，加重了纳税人的负担，不利于税收的征收。 （二）计税依据、税率制定不合理。房产税按从价计征和从租计征两种方式作为计税依据。计税依据的不合理表现在两个方面：一是从价计征是按照房屋的原值进行计征，而房产的原值在现实中却不能容易得到。二是从价计征与从租计征税额不等。从价计征是按照房屋原值扣除10%-30%的余值为税基计算缴纳房产税，而从租计征则是根据租金的 12%计征。现如今房价一路走高，房屋租金也就一路走高，而房屋原值却一直不变，出现了按房价原值计算的房产税和按房租计算的房产税不等同。有关学者研究发现按房租计算的房产税税额要高于按房产原值计算的税额，违背
4、了税收公平的原则，还会在一定程度上减少市场上的房屋出租者的数量，加剧现在房地产市场上供不应求的局面。另外我国房产税税率采用“一刀切”的方式，不符合我国地区发展不平衡的现状。 （三）征税范围较窄。现行房产税的征收只是对位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产进行征收，范围明显过于狭窄。一是某些事业单位随着管理体制的改革，逐步迈向市场化，应该纳入房产税的范围。二是随着社会的发展农村经济得到了较快的发展，有的地方城镇发展较快，当地居民在自己宅基土地上盖起了小楼房即“小产权房” ，这种房屋也应考虑纳入房产税征收范围之内。三是由于农村地区免征房产税，许多企业在农村开办工厂获取盈利，对于这样的企业也应纳入征税
5、范围。四是针对城市居民的自购住房的征税范围的界定上存在分歧，即对增量房和存量房是否征税。从改革试点来看，上海只对增量房征税，重庆对增量房和存量房都征税。 从现实条件来看，对增量房开征阻力较小，操作比较简单。对存量房开征阻力较大，其来源有三个部分：一是房产登记信息不健全，存量房信息不易确定。二是在金融危机时靠自己买房解决住房问题的那部分居民。当时国家制定相关政策刺激楼市消费，不少人都加入了购房者的行列中，刺激内需，为减缓金融危机做出了一定贡献，现在让这部分人纳税，难免会遭到反对。三是拥有“历史性存房”的居民。这些住房并不是为了投资投机而购买，而是由于福利分房的遗留等“历史原因”形成的，如果对其征
6、税则会引起矛盾。可如果只对增量房进行征收，则无人对先前房产市场上的大肆“囤积”和空置房等投机行为买单；另外若只对增量房征税会限制现有房产购买量，新房产税无法达到增加地方财政收入的目的，限制建设保障性住房的建设。 （四）房产税在地方财政收入中比例小。房产税占地方财政收入的比重较轻，土地财政仍然占据重要位置。所谓的土地财政是指地方政府依靠土地及相关产业的租赁费用来获得自己可支配的财力，土地出让金是土地财政的主要来源。表面来看为降低房价可以减少土地出让金的缴纳，但地方政府无论是日常性支出还是非日常性支出对土地财政的依赖程度都较高，但房产税在地方财政收入中比例小难以发挥作用，若贸然减少土地财政恐会让地
7、方政府措手不及。 二、房产税改革建议 （一）提高房产税的立法层次。随着房产改革的深化，房产税已具备了制定法律的基本条件，不应只停留在行政法规层面。国务院应总结原有房产税的不足及上海、重庆的房产税改革经验和教训，及时向全国人大及常务委员提出立法草案，由全国人大或全国人大常委会根据我国的基本国情及时制订房产税基本法。 （二）扩大征税范围。住房制度改革的不断深化和居民收入水平的不断提高，对个人拥有的房产进行征税提供了必要的依据，应对所有人开征房产税，但改革要循序渐进。征税范围应不仅包括城市、工矿区的房屋，对经营式的事业单位、农村地区的“小产权房” 、农村地区的工厂也应该征税，而农村地区的普通住宅暂免
8、征税。同时对城市个人的“增量房”和“存量房”开征房产税。为体现税收的公平性， “存量房”中应对老旧住房价值进行科学合理的评估，根据评估价值制定较低的税率；对于多套房产或是空置房产则应适用较高的税率。 （三）合并税费，确定计税依据、区分税率。合并一些税种，如合并城市维护建设税、教育费附加等用于公共服务的费用到房产税，以房产的评估价值作为计税依据每年征收。对新开征房产税的计税依据避免“一刀切” ，对于新房和旧房的纳税问题应区别对待，对于开征前已经一次性支付了相关费用的则不再征税。自用住房和经营性住房、普通住宅和豪宅的税率应分别确定。征税时以家庭为单位，对第一套房屋进行低税率征税，从第二套房屋开始进行累积征税，对于第三套及其以上的房屋进行高税率征税。对第二套房屋进行低征税目的在于鼓励其对外出租，对三套及三套以上的房屋进行高税率征税在于刺激其出售，弱化房地产市场的金融属性，控制房价。
