1、我国房地产业发展形势分析摘要：近年来房地产市场在宏观调控政策的作用下，波动频繁，行业的繁荣与调整往往随着政策周期的出现而出现。经过多年的试探，我国房地产政策调控也逐步成熟，房地产业的定位也逐步清晰。不久前闭幕的中共十八大会议，会议报告也涉及到房地产业的发展环境、发展原则等重大问题，有迹象表明，十八大后房地产业发展形势依然乐观。 关键词：住房，制度，建设，需求 1，首先，房地产发展模式明确化。房地产业经过多年的发展逐渐形成了适应市场的发展模式，十八大报告提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度” ，这与前两年中央经济工作会议提出的建设住房“双体系”异曲同工，一脉相承。历史和实践都表明，单纯走
2、计划经济，政府包办一切的老路行不通；而由于政府缺位住房保障责任，单纯让市场机制完全主导房地产业的发展模式出现了严重的投机性需求，房价一路攀升，一般收入人群依靠单纯的工资收入根本买不起房，而高收入人群利用房地产市场进行投机赚取高额利润，从而引发严重的资源配置扭曲问题。根据我国现有的综合国情，通过对房地产市场的深入研究，将保障房与商品房共分为三个层次：第一层级是不足 10%的低收入家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租房、公租房，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权，是低收入需要保障的家庭有房住；第二层级是 20-80%的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过限价
3、商品房、经济适用房、租赁经济适用房等多种形式来解决，使这阶层民众能买的起房子；第三层级是 20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入保障体系。通过对房地产市场的细分，更好实现不同层次收入群体的住房需求，逐步实现人人有房住的目标。 2、998 年房改之前，城镇居民的住房条件之艰苦在今天看来有些难以理解，但历史确实如此。城镇居民住房条件在近年来有了大幅度的改善，正是得益于住房制度的市场化改革。当然，2005 年以来，住房市场的快速发展，投资投机性购房开始大行其道，部分扰乱了房地产市场秩序。在炒房热潮和政府“只看价格“的市场化土地出让机制的联合推动下，房价出现多次非理性快速上升。同时，政
4、府在住房领域的保障职能并未及时体现，从而形成了比较严重的住房民生问题。近两年来，国家大力推进保障性安居工程的建设，且坚定不移，不受干扰地推进下来，是落实住房制度“双体系” ，保障住房民生的重要体现。根据住建部和国务院的最新规划，国家“十二五”规划 3600 万套保障房的建设，其中2011 年计划完成 1000 万套，2012 年 1000 万套，2013-2015 年建设 1600万套。国家通过加大保障房建设力度，逐步满足中低收入家庭的住房需求，实现人人有房住的目标。 3、可否认，住房保障建设在快速推进的同时，也暴露了很多问题，如重开工指标，轻完工指标；重建设，轻分配、地理位置偏远等。这些都是
5、发展中的问题，住房保障建设总体大方向并没有错，但如何有效避免以上问题就需要政府部门下大力气完善监管制度，对保障房实行全方位、全程有效监控，同时可以利用社会民众监督等措施，完善保障房监管，使保障房建设能够高质量的提供个社会。如何根据市场十八大报告再次重申要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度” ，正是确认了这一基本趋势。可以明确，未来若干年，住房市场依然是“双体系”格局。 4、其次，房地产市场的正常需求依然受到鼓励。十八大报告指出，要在“住有所居上持续取得新进展” 。 “衣食住行”是人类的基本需求，普通消费者基本住房需求国家在央行信贷上也有政策支持。十八大报告从“以人为本“的角度客观为住房产
6、业的发展进行了定位。有房住，有好房子住，这是人民生活水平得以提高的标志之一。科学发展观，最终还要落实在服务人民群众的基本需求之上。房地产业的科学发展当然也遵循这个原则。 5、随着城市化水平的提高，以及人均收入的提高，城市居民对住房的需求也在日益增长，对于那些利用房地产市场进行牟利的投机性需求政府要下大力气予以控制，通过金融杠杆、政府出台限购等政策，限制投机购房需求，但家庭首套置业、首套改善型置业都是正常的市场需求，政府应该给予支持的。而这些正常的市场需求，在客观上要求一个循序、稳健发展的房地产市场给予配合。如果一味通过各类限制性行政手段打压市场、通过高额的税赋抽空市场，房地产市场将陷于萎缩调整
7、的怪圈中。供应不能满足市场正常需求，更加不利于市场的稳定和价格的稳定，也与十八大提出的相关要求背道而驰。 6、再次，宏观经济未来走向乐观，为房地产业的平稳发展奠定基础。从国内看，工业化、信息化、市场化、国际化不断深入发展，人均国民收入稳步增加，经济结构转型加快，市场消费需求潜力巨大，资金供给充裕。体制活力显著增强，政府宏观调控和应对复杂局面能力明显提高，社会保障体系逐步健全，社会大局保持稳定，我国始终保持快速发展的态势。并且十八大报告提出，到 2020 年国内生产总值在 2010 年基础上翻一番，确保到 2020 年实现全面建成小康社会宏伟目标。由此可以看出，2020 年前仍是我国房地产业发展
8、的重要机遇期。因为工业化、国民收入稳步提高，消费结构不断升级，新增住房需求和改善性需求将会持续增加。 7、城市化进程早已成为中国经济发展的主要动力之一。自 1998 年中国住房制度重大改革以来，城市化发展突飞猛进。联合国人口发展报告也曾指出，中国的城镇人口正在以每年 25%速度增加，中国成了世界上城市化增长最快的国家。我国目前城市化水平已经超过 30%，进入快速发展时期，估计今后每年将增加 1.5 个百分点，年新增城市人口 1950 万人，按人均 25 平方米计算，10 年每年需住宅 4.78 亿平方米，9 年供需 43.83亿平方米。从中长期房地产业发展的趋势看，城镇化是扩大城镇居民住宅需求量和推动房地产发展的一个很重要的因素。 总结：综合来看，虽然这几年房地产调控政策频出，但从整体上看我国房地产业的发展将进入一个相对稳健的发展期，保障房体系和市场化商品房体系将长期并存，在优化调整的基础上形成良性互动格局，共同处理好市场与民生的关系。房地产调控政策趋势相对明确， “不折腾“， “不走邪路” ，房地产企业将获得更加平稳和可预期的政策发展环境，这都有利于我们得出一个基本判断，我国房地产业将是一个风险与机会并存的一个局面，但从长期来看，十八大后房地产业发展形势依然乐观向上。
