1、我国房地产行业的市场结构浅析【文章摘要】 市场结构属于 SCP 分析范式中的一部分，市场结构、行为、绩效三者互相影响。本文主要分析我国房地产行业的市场结构，对于研究行业的市场结构、行为、绩效有借鉴意义。 【关键词】 房地产行业；市场结构；市场集中度 1 市场结构的定义及度量方式 1.1 市场结构的定义 市场结构，通常是指某一市场中众多要素之间的内在的关联及特征，如市场中的供给者之间、需求者之间、供给和需求者之间，以及现有的和正在进入的供给者和需求者之间。市场结构的影响因素包括：某行业市场中企业的数目、规模、市场份额；市场集中度；产品差异，进入和退出壁垒。其中市场份额是基础因素，产品差异、市场集
2、中度、进入和退出壁垒是重要影响因素。 1.2 市场结构的度量指标 （1）市场集中度指数 CRn 市场集中度指，在某一行业的市场中，最大的几家企业所占的市场份额。此指标主要反映市场中的竞争程度和垄断程度的高低。较常用的指标是 CR4 和 CR8。 集中度指数 CRn 计量市场中前 n 个规模最大的企业的市场占有率，公式为： 式中：表示市场中规模最大的前几位的企业数目；表示市场中第个规模最大的企业的相关值（销售额、总资产等） ；表示市场中对应的总规模 表示市场中第个规模最大的企业的市场占有份额 CRn 越大，说明市场中前 n 个规模大的企业所占的市场份额越大，则在该市场中，垄断程度越大，竞争程度越
3、小，反之则垄断程度低，竞争程度大。 （2）赫芬达尔指数 HHI 赫芬达尔指数 HHI，计量某市场中所有企业的市场占有率的平方之和，此指标可以说明市场上各企业的分布状况，公式如下： 式中： 表示某行业市场中的企业总数；表示某行业中各企业的相关值（营业收入、总资产等） ；表示某行业中市场的总规模 在完全竞争市场中，指数等于 0；在完全垄断市场中，指数值为1；，指数越接近于 1，则该市场的垄断程度越大。如果房地产市场中所有企业的规模相同，则指数为。一般来讲，越大，指数越小。在实际应用中，指数数值通常很小，一般计算时乘上 10000。 （3）勒那指数（Lerner Index） 勒那指数 LI 计算利
4、润最大化（对厂商而言）的价格超过边际成本的程度，即价格 P 超过边际成本 MC 的程度。 式中，P 为市场价格，MC 为边际成本。在完全竞争市场下，勒那指数为 0；在垄断条件下，勒那指数大于 0。勒那指数越大，则市场的垄断程度越高。 2 我国房地产行业的市场集中度（CRn 指数） 我国房地产行业的市场集中度是指房地产业中规模最大的前 n 家企业所占的市场份额，本文选取我国房地产规模最大的 10 家企业的总资产、主营业务收入两个指标测算。数据由 2001-2010 中国房地产统计年鉴整理所得。 （图 1） 3 我国房地产市场结构分析 3.1 贝恩对市场结构的划分 按照贝恩的划分标准，CR8 在
5、40%以下时，即为原子型，行业中企业的个数极多，不存在集中的现象。上文中，按照资产额计算的我国房地产市场集中度 CR10 在 3%以下，按照主营业务收入额计算的我国房地产市场集中度 CR10 在 5%以下，故我国房地产市场结构为原子型市场结构，业内企业数量极多，不存在集中的现象。房地产具有地域性，由于房产属于不动产，每一套房产具有唯一性，即商品具有很强的差异性，房地产市场中商品差异化很大，很难形成全国范围内的垄断市场。 （图 2） 【参考文献】 1刘树枫.我国房地产市场特征，结构，行为及绩效研究D.西安建筑科技大学， 2011. 2黄慧.我国房地产业 SCP 范式及市场风险的研究DD.天津大学，2007. 3李炜.基于 SCP 范式的我国房地产行业分析J.东方企业文化，2013 （9）.
