1、探讨小城镇建设用地容积率指标合理范围摘要：随着经济的高速发展，城乡一体化的进程进一步加快，城市建设用地随之增大，随之也出现了各种各样的问题，其中关于建设用地的容积率的问题尤为突出。建设用地容积率在城镇的规划管理 中起着很大的作用，小城镇的建设用地容积率指标是否合理直接影响到城市面貌以及城市交通。本文针对小城镇建设用地容积率指标的合理范围进行探究。 关键词：建设用地容积率 中图分类号：D922.35 文献标识码： A 1、我国当前的容积率所存在的不足之处 1.1 超容积率建设问题 在查取的资料现行容积率调整程序的缺陷及优化设计中显示，我国的建设用地中，存在着超容积率建设的问题。超容积率建设，所带
2、来的影响是无可限量的，从城市环境的方面来看，超容积率建设，会导致城市的整体环境下降，使得环境负面方面的影响过高，还会影响城市综合功能。从城市建设的科学性来看，超容积率不仅会严重的损害了城市的利益，有损城市规划科学性，并且不利于交通的发展。从建设居住环境来看，超容积率，会使得居住环境变差，不利于居住房的通风透气以及阳光的照射。 1.2 容积率指标缺乏较为统一的评判标准，房地产开发市场缺少公平 当前我国尚未建立统一完善的容积率评判标准，这对于城市用地的规划来说，具有很大的难度性，在没有统一的标准的情况下，土地开发商很有可能会根据个人的喜好以及个人的意见来制定容积率，从而将自身的喜好当为具体标准来实
3、施。容积率的高低，会给人两种迥然不同的空间，将丽江古城和上海中心区比较可以发现，上海中心区的容积率密度大，属于高强度开发，能够容纳更多的经济活动，而丽江古城属于旅游城市，对于容积率的密度要求比较低。不统一的评判标准 ，会使得人们觉得我国的用地规划没有一个合理合法合规的制度，出现法律漏洞。并且，缺乏统一的评判标准，很可能导致房地产开发缺少公平性，造成社会不公的现象，影响社会的和谐发展，我国到目前还没有明确控制详细规划与其他具有法律效力文件之间的处理原则。在引起纠纷的情况下，很难会找到合适的法律来解决问题。 1.3 没有针对不同的申请主体采取不同的容积率调整程序。 在我国的小城镇来说，进行建设用地
4、使用的主体有多样，既会是私人个体也可能是医院 、学校、养老院以及一些社会公共设施。在这些 申请的主体中，由于所属主体的级别不同、所需用地的规模以及容积率不同，分别要采取不同的容积率调整程序以及措施。但是，纵观我国的对于城市用地设施的措施来说，我国是没有针对不同的申请主体来进行不同的容积率调整的。 2、针对目前容积率的不足所作出的对策。 （1）针对超容积率的问题，我们需要严格的审核开发商在进行建设用地时的建设步序以及可以学习新加坡这个旅游城市，在建设用地上加入了限高的要求进行双指标控制容量，这不仅有利于保持良好的城市面貌，还有利于环境的优化。第二就是 ，合理的控制好建设用地的密度，如果密度太大，
5、会使用地看起来狭窄、使人看的心情压抑，并且，一旦建设用地建成居住房以后，得不到充足的阳光普照，也不利于人体健康的保持。 （2）由于我国没有建立完善的统一的评判标准，所以，我们需要呼吁和督促我们国家，加大对建设用地容积率的重视力度，对此投入更大的精力以及投资，为更好的完善我国的机制而努力 。而且，在针对房地产开发商方面，我们需要尽最大能力做到公平公正公开，以保证社会的和谐发展。 （3）针对不同的申请主体采取不同的容积率调整程序，我国的法律机关需要根据这些不同的情况、不同的主体，制定不同的容积率调整程序，一是保证我国法律的权威性，二是体现了我国法律法规的完善性。并且，不同的申请主体采取不同的调整程
6、序，会体现我国社会的公平性 。 3、容积率的有关概念和特性 3.1 容积率的概念 城市规划基本术语标准中，对容积率的定义为，在一定面积的地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。若果把容积率简称为 R 的话，那么 R=F/A,（F 为总建筑面积；A 为建筑用地面积） ，容积率作为可以衡量开发强度的标准，从公式我们可以看到，容积率越大，建设用地的开发强度也会随之增加。成正比例关系。 3.2 容积率的特性 容积率具有三性，就是经济性、社会性以及环境性。所谓的经济性指的就是在开发建设用地的时候，所投入的土地开发成本越低，所获取的收益就会越高，除了开发商能够获得大的收益以外，这些建设用地的开发不仅能够促
7、进城镇的城市化现代化，还能促进城镇经济的发展，拉动经济生产链。在社会性方面来说，建设用地的容积率越大，说明开发强度越大，所能容纳的经济活动，居住人口就会增加，城镇容纳人口的能力就会大大的增加，从一定程度上增加了城市的人口密度，更加有利于城镇中心经济的发展，但是也会由于人口密度过大 ，带来交通不便，住房拥挤等负面影响。从容积率的环境性来看，一直以来高容积，低密度的政策都受到人们的青睐，由计算公式可知，在土地密度不变的情况下，容积越大，说明楼层就会越高，这不仅会阻挡阳光的照射，长期下来影响人们的身心健康，而且，还会带来很多污染环境的问题。 3.3 容积率影响因素 作用是相互的。影响容积率的 因素异
8、常的多，但是最具有确定性、主要性的依然是经济环境以及社会。从环境方面来看，除了要考虑道路交通、绿化环保以外还要考虑建设用地所建造的居住所给人住的是否舒适、安全以及所照及的日光是否充足。不但要考虑到外在的物力环境，还要考虑到人们内在的心理环境。从社会的影响因素来看，容积率的影响，还要考虑到是否有损城镇的面貌，是否符合法律法规以及是否符合人口规划的标准。从经济方面来看，首要看的是土地的价值。用地的性质以及区位的条件，是否符合现代人对美、舒适、高品质的追求，是否与时俱进。 4、小城镇建设用地的容积率指标合理范围。 在目前的情况来看容积率指标的合理范围，指的是不损害城市面貌，不影响居住人们的身体健康以
9、及有利于环境的优化以及城市的发展。合理范围指的是在合理的进行人口规划的时候，对建设用地进行适当的容积率调整。但是，并不是所有的开发商都会狠狠自觉的遵守这一个合理范围，她们的建筑物或许会过高，不利于城市的环境，也或许会出现过低的情况，浪费土地资源。在容积率的合理范围内，我们需要做到保持城市的绿化，保持环境优美。保持阳光的充足照射，道路的通畅以及市政的建设。并且为了不使过高的楼层给我们带来更多的噪音，光污染以及产生楼层风，我们需要给建筑物设计容积率的上限，以防止此不良情况的发生。 下表为某一城市综合楼开发项目的调查表，该表中直观的反映出了在不同的容积率下的建筑成本、利息、税金、销售收入以及利润额等
10、资料信息，从该表中可以至关的看出其变化规律符合一般的容积率规律，当容积率达到 1.2 时土地价格会达到最高，当容积率小于 1.2 时低价会随着容积率的上升而上升，如果容积率大于 1.2，那么低价则会随着容积率的上升而降低。合理的容积率可以大大提升城市的发展速度。 5、总结 在进行城镇建设用地的容积率估算的时候，需要着重考虑经济、社会以及环境这三重关系，不仅要考虑环境效益，更要注重经济效益与社会效益。把这三者相结合，容积率作为城镇发展的重要指标之一，对城市的发展具有重大的意义。由于城市在发展的时候具有波动性和复杂性，所以在进行土地开发强度的计划制定的时候，做考虑全局，订制多个方案，选择最优的方案。并且，由于经济在发展的时候具有一定的弹性，因此，在对于 容积率方面，应当给予一定的弹跳空间，尽量做到平衡各方，方方得利打造一个环境优美，居住环境舒适，交通便利的现代化城市。并且要遵循可持续发展中的“低碳、和谐、高效”的可持续发展原则，促进城市健康发展。 6、参考文献 1. 欧阳安蛟. 容积率影响地价的作用机制和规律研究J城市规划. 1996, 02 2. 汤江龙. 城镇宗地地价评估中容积率修正的分析. 华东地质学院学报. 1999, 01 3. 郑云有. 容积率与建筑密度对地价的综合影响研究以株洲市商业用 地为例J经济地理. 2002, 01
