1、探讨房地产项目成本管理及控制摘要：房地产业是关系国计民生的支柱型行业，在我国大力发展经济的时代背景下，有效地进行房地产业的调控使其健康地发展是实现社会主义特色经济的重要内容。现代经济情势瞬息万变，经济环境日趋复杂，如何做好房地产项目的成本管理是亟需解决的问题。本文在回顾项目成本管理的基础上，结合当今房地产发展现状，指出了现阶段房地产项目成本管理的问题，并给予建设性的建议。 关键词：房地产；项目成本管理；问题；对策 房地产业的发展极大地影响了国民经济的兴衰，如何使其在复杂的经济环境中保持快速稳健的发展是进行房地产管理迫切需要解决的问题。企业的发展很大程度上决定于企业管理水平的高低。项目成本管理是
2、企业管理的重要内容，对于提升企业经济效益有很大帮助。因此，做好房地产项目成本管理及控制是实现房地产企业高效运营的有力保障。 一、项目成本管理的主要思想 房地产业是近些年发展较快的一个行业，然而项目成本管理的发展已经经历相当长的时期。研究项目成本管理的主要思想有助于提高房地产项目成本管理的水平。 （一）成本效益思想 我国目前正处于经济转型期的攻坚阶段，社会主义市场体系正在逐步确立和完善，市场导向是企业制定发展战略需要考虑的一个重要因素。市场经济提供了一个自由竞争的平台和机制，企业的定位也应随着局势的变化而变化。企业项目管理也应在这一思想的指导下进行有效地调控，建立起适合局势的成本管理及控制体系，
3、使成本管理与企业效益直接挂钩。 传统的成本控制思想内容比较单一和片面，强调尽可能地节约成本，甚至是以降低服务标准和产品质量为代价。这种成本控制思想很大地制约了企业的发展，使企业不能在竞争机制中取得优势，势必被市场所淘汰。 （二）复合化的成本管理思想 在市场经济体制下，企业应该用多角度复合化的眼光看待项目成本管理，实施科学有效的管理方案。传统的成本思想认为业务量或生产量是衡量成本管理的唯一指标，至少对成本管理起着决定性作用，而忽视了其他因素的协同作用。虽然这种思想具有一定的理论意义，但是在实际操作中并不适用，特别是在现今经济多元化的时代。房地产业是一个关联度很高的行业，如果按照产量单一因素的成本
4、管理思想进行房地产的项目的管理，将会造成很大的管理风险。按照库珀和卡普兰的“成本动因”理论，复合化的成本管理思想应该具体考虑五类成本动因，即数量动因、产品动因、批次动因、加工过程动因和工厂动因。基于这种成本动因理论，在进行实际的项目成本管理时，应该考虑综合因素，均衡多方利益。 （三）系统管理思想 计划经济时代的管理思想通常关注于生产成本的管理而忽略了其他方面的成本研究，这种思想非常不利于市场经济时代的企业管理。现代化的管理模式要求企业能够树立系统的管理思想，综合考虑多方面的因素，使成本管理发挥其巨大的作用。系统的成本管理思想强调整体和全局，对企业成本管理的内容和方法进行全方位的具体分析。为了使
5、企业在市场是具有较大的竞争力，成本管理就不能仅仅局限于产品的生产制造过程，而应该对产品的市场需求、相关技术状况进行探究。使成本管理的内容从生产成本延伸到信息成本、技术成本、销售成本、维修成本等领域。除此之外，还应重视非物质化的产品成本管理，管理由内部向外部拓展，由生产向经营拓展。 二、房地产项目成本管理的基本流程 房地产项目成本管理可以划分为五个基本步骤： （一）成本确认 成本是企业进行生产、经营、售后等各项运营活动相关费用的总和。房地产项目的成本构成是多方面的，但主要是指项目的开发成本，也就是房地产企业在房地产商品开发、生产、经营过程中所支出的费用总和。房地产项目成本确认这一阶段的主要任务是
6、对房地产项目的成本构成要素进行辨别和分析，确定哪些是构成项目成本的要素。 （二）成本估算 房地产项目成本管理的核心是对房地产项目的成本进行估算，为接下来的成本预算阶段和控制阶段打好基础。房地产项目成本预算的主要内容是估算每个成本构成要素的单价和所需数量，并识别各种可相互替代的成本，协调各种成本的比例关系。 （三）成本预算 由上一步骤成本估算的结果作为依据，可以对房地产项目的成本进行预算，也就是对计划期内的房地产项目成本做出详细的统筹安排，并将其作为项目成本控制和考核的基本依据。将成本估算的结果进行分配，使各具体活动得到相应的成本预算，最终确定项目的成本定额是成本预算的中心任务。 （四）成本控制
7、 成本控制是房地产成本管理的直接目的，它贯穿于房地产项目的各个环节，从招标投标到竣工验收，是房地产项目成本管理的核心内容。这一环节的主要任务是检查项目成本的实施状况，发现实施的成本和预算成本之间的差别，并将这些差别进行统计收录，通知相关预算执行人，进行权责的划分。此外还要对符合预算的实际成本进行核查，确保正确、合理。 最后进行成本绩效的分析，从而为纠正成本预算与实施之间的差距提供回馈。 （五）成本考核 成本考核是实施成本管理的后续工作，也是总结阶段。房地产项目完成之后，要对项目成本中的各级责任中心的管理绩效和失误进行评价和总结，为以后的项目成本管理提供借鉴。 三、现阶段房地产项目成本管理中的问
8、题 （一）对项目成本管理认识上存在缺陷 房地产项目开发初期的投资决策和设计规划是整个项目的基础，基本奠定了项目进行的总基调。投资决策的合理性很大程度上影响到企业经济资源的效益问题。然而我国相当一部分房地产企业对工程项目的投资决策缺乏明确的管理机制和技术支持，使工程质量和项目成本面都临巨大的问题。 （二）项目管理机构设置不完善 在我国的房地产企业中，专门的项目成本部门设置还不完善，存在诸多方面的问题，特别是在执行力度上，缺乏有效的监管机制，使成本管理只停留在设计阶段，起不到成本管理应该有的作用。此外，我国的房地产建筑工程施工现场较为复杂，存在大量的工程外包情况，客观上增加了成本管理实施的难度。
9、（三）管理方式落后 我国房地产企业的经营状况参差不齐，管理水平相差较大，相当一部分的房地产企业在进行项目成本管理时所使用的预算方法落后，并未根据国际上通行的行业准则实施成本的预算和管理。 四、针对问题提出的几点建议 （一）项目决策阶段的成本管理 项目决策阶段的成本管理和控制包括两方面，一是要对房地产项目进行定位，明确各类经济指标，在保证产品质量的基础上，降低项目成本投入。另一方面是要对项目的规划设计进行优化，实现投资的效益最大化。 （二）项目设计阶段的成本管理 项目设计阶段是项目整体成本控制的关键，对工程的造价影响甚大。工程设计一旦制定出来，就要进行严格的执行，实现质量与效益的双赢。（三）项目
10、实施阶段的成本管理 项目实施阶段是资金投入最大的阶段，也是招标投标阶段的延伸工作。作为施工合同履行落实的重要环节，加强施工控制是实现成本管理控制的有效方式。对项目成本的控制工作要抓好合同管理，尽量减少工程施工索赔等其他的非正常预算，此外还要从技术上和经济措施上展开对项目投资的有效控制。在工程竣工时，加紧结算工程款项，对实际投入进行清查，形成成本管理和控制的有效监控和回馈机制，最终为实现良好的经济效益和社会效益提供保障。 参考文献： 1李寒松，孙敏.现阶段房地产项目成本管理的研究J.金融经济，2013（02） 2骆?，徐璐.房地产项目的成本管理J.项目管理技术，2006（08） 3朱波.浅析项目成本管理在房地产项目中的运用J.中国集体经济，2007（08）
