1、浅析房地产企业合理避税策略摘要：房地产业作为现阶段我国社会主义市场经济发展的支柱产业，其在生产经营过程中需要大量的启动资金，较长的开发建设周期，并且鉴于房地产业独有的特性，房地产业开发经营过程较为复杂、开发出来的产品直接面向商品化市场。房地产行业本身具有的特殊性必然决定了其存在复杂多变的纳税问题以及可以运用灵活多变的避税策略来实现利润最大化。本文主要从房地产业的前期准备、中期开发等过程着手，对房地产业在开发经营过程中存在的种种避税问题进行具体研究并加以分析，以此来提出房地产开发经营过程中的避税策略。 关键词：房地产产业 税务管理 合理避税 所谓避税是指企业为了实现利润最大化和税负最低化，通过对
2、各国税收法律之间存在的差异进行研究，策划出合理的个人或公司内部财务节税计划，以规避纳税。避税虽然在一定程度上违反了我国税收立法意图，与政府制定的税收政策导向相违背，对国家税收收入产生一定的影响，不利于社会主义市场经济的蓬勃发展，但是避税并不是所谓的违法行为，法律法规中存在着合理避税的说法。房地产业作为我国社会主义市场经济发展的支柱产业，有效的利用国家税收法律指甲的差异进行合理避税能够在一定程度上促进自身收益最大化，利用充足的流动资金来合理安排自己开发经营活动，实现自身资金优化配置，在生产经营活动中形成良性循环，促进自身经济的持续稳定快速发展。 一、当前房地产公司涉及的主要税种 房地产业在现阶段
3、逐渐成为我国经济发展的支柱产业，与此同时房地产业也为我国税务部门提供大量的税收收入。房地产涉及的税种种类繁多，主要包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。其中房地产企业应当承担的税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等。在房地产企业应当缴纳的所有税费中，房产业营业税的税率为 5%，城市维护建设税是以纳税人实际缴纳的流通转税额为计税依据分三个层次进行征收，此外，大中型工矿企业所在地不在城市市区、县城、建制镇的，其以 1%的税率进行征收。教育费附加是按实际缴纳增值税、消费税、营业税等税额进行计算缴纳。印花税是通过六个
4、层次对征税对象进行征税。房地产企业所得税的征收则有两种：查帐征收和核定征收。房产税作为对房地产企业征税收入的主要来源，主要是依照房产余值计算缴纳的，税率为 1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。除此之外还有房地产企业还需要缴纳土地使用税、土地增值税等税种。由于房地产企业涉及的税收种类较多，税款负担繁重，在一定程度上对我国房地产企业的发展造成不利影响。因此，房地产企业都会通过各种各样的避税策略来规避自己应交的税款，以保证自己能够保留充足的流动资金来抹去最大的利润。 二、我国房地产企业开发经营发展现状及房地产税收征收方面存在的主要问题 在我国，房地产企业进行开发表现出以开发为主体、多
5、元化齐头并举的多元化开发新特点，既有以国有房地产企业为主导进行的城区规划项目和工业园区建设工程，也存在企事业单位参与主导的房地产开发，而且当前以个人或自然人组织的自主开发日益增多。多元化开发在一定程度上丰富我国房地产开发市场的发展前景，同时也对我国房地产税收征收造成了一定的困难。 1、纳税人员素质存在差异导致税收在管理征收过程中存在困难 在我国大部分的城镇及农村，房地产开发的主体大多是由少数几个自然人组成的集体或者个人，这些人缺乏相应法律意识及纳税观念，往往会通过偷逃税款来获取最大的利润。而且房地产业开发过程中手续、涉税环节、涉税种类都较为繁多，税务机关对房地产开发企业例行的帐面检查也不能查到
6、房地产开发企业在税收缴纳方面存在的真正问题，客观上也为部分纳税人偷逃税提供了便利条件。还有就是通过假继承、假赠与、假出租等形式进行隐形交易以达到避税逃费目的。 2、分散的涉税信息导致税收管理滞后 通常房地产项目进行开发，必须经过多个行政部门的进行审批、许可与监督。当前由于我国缺乏行之有效的信息交流机制，这些部门掌握的房地产开发信息不能够在第一时间内实现共享，各部门往往缺乏协调配合。这样，地税部门很难在房地产开发过程中对房地产开发企业进行有效地管理和监督，房地产税收征收管理方面会出现一定的困难。 3、粗放式的税源管理手段导致税收收入大量流失 受外部环境的影响及税务机关自身在税收征管力量及征管手段
7、上存在不足，税务机关对房地产业的税源管理以较为原始、粗放的管理方法为主，不可避免的会导致税收出现不同程度的流失。从外部来看，税务机关跟相关各部门之间的协调配合之间缺乏默契；从内部来看，由于信息掌控比较困难，税务机关无法对房地产各环节水源进行分析对比，加之税务机关自身存在人员不足的问题，都会对税收征收产生影响，最终造成税收流失。 三、当前房地产开发企业采取的主要避税渠道 1、延长施工周期 按照我国税法的规定，关于房地产业的任何税收征收行为，都必须在项目完工后才具备核算可能。只要房地产企业一直拖延工期，国家就不能够征收本税，只能通过预征来征收极少税款。 2、提高人员工资 对于集团公司来说，经过核算
8、会发现提高工资能够起到归避税收作用，就可以通过提高高级管理人员的工资来规避应缴纳的税收。 3、加大产品的装修成本投入 毛胚房是当前房地产市场的主要供应商品，这种行为会导致土地的增值部分较大。因此，房地产企业可以通过加大成本，对毛胚房进行精装修，减少房地产产品的土地增值税。 4、借助项目公司 房地产开发商可以通过项目公司对自己的项目进行操作，在开发完毕后关闭项目公司，可以很好的规避部分税费。所以现在市场上会出现越来越多的项目公司，同时，开发完毕的项目公司选择注销的也会越来越多。 5、以租房代替部分商品房销售 根据国家税法规定，对产权没有发生转移变动的企业自用房产或用于出租的商品房，不得征收土地增
9、值税，在税款清算时不得扣除相应的成本和费用。这表明，租赁比重比较大的房地产开发企业，土地增值税的影响会相对较小。因此，如何决定租赁及销售之间比重关系，会成为下一步房地产开发企业研究的新课题。 参考文献 1张国臣.企业合理避税的筹划J.长江大学学报.2007（S1） 2田永明.谈企业投资决策中的合理避税筹划J.商场现代化.2006（10） 3常艳玲.浅谈企业合理避税J.现代商业.2009（03） 4李如松，陈艳.对企业合理避税的认识与思考J.甘肃农业.2005（12） 5张恒森.企业合理避税的探讨J.现代商业.2008（09） 作者简介：韩一博，男，1986 年 10 月生，河南南阳人，云南师范大学经济管理学院硕士研究生，研究方向：政治经济学。
