1、浅析我国征收房产税的必要性和可操作性摘 要：房产税不仅具有调节社会财富、抑制炒作、增加财政收入的功能，还能拉动消费、抑制社会懒惰行为等。因此，通过分析房产税对社会产生的巨大效益，说明征收房产税的必要性；并提出可操作性的方法不仅要合法化、信息化、公平化，还应该差异化、扩大化。 关键词：房产税；必要性；可操作性 中图分类号：F812.42；F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）02-0138-03 古籍礼记王制中记载：“廛（chn） ，市物邸舍，税其舍而不税物。 ”1 这是最早有关房产税的记录，始于周朝。汉朝的“算缗” 、东晋的“契税” 、唐朝的“间架税” 、清朝的
2、“房捐”等，都是古代房产税的雏形。可见，房产税已经是一种老的税种。然而，过去的房产税并没有全面实施，没有明确的法律法规，没有统一的征收方式。2011 年，重庆市和上海市房产税征收试点虽开始实施，但其征收模式还不全面。在全国范围内也未形成成熟的房产税征收方案。随着房地产经济的升温，房产税试点扩容的呼声越来越高，但是迟迟没有推行。十八届三中全会明确提出了加快房产税立法的决定，这将给房产税的征收提供法律基础，房产税的全面推开近在咫尺。 一、征收房产税的必要性 自房产税征收试点实施 3 年以来，各地的房价高企，不少人对房产税的作用产生了怀疑。但是，只有更进一步地了解房产税征收的深远意义，才会理解房产税
3、征收的必要性。 （一）缩小贫富差距，调节社会财富 目前，我国的收入分配不平等状况已经非常严重，财富越来越向经济发达、居住环境较好的地区集聚，向少数高收入者，特别是投机购房者和房地产商手中集聚。房产俨然已成为社会上高收入阶层个人财富的重要载体和衡量贫富差距的重要标志。 在我国，人人都应享受均等的居住条件。富人想享受更好的居住环境，这是可以理解的，也是我们经济发展追求的一个方向。但是，多房者占有和消耗更多的社会资源，理应承担更多的社会发展责任，这是中国经济长期稳定发展之必须。任由多套房、超面积住房、高档房继续游离在财产税调控之外，是不合时宜的。高收入者购房本质上是财富形态的转换。个人财富以资金等流
4、动性较强的资产形态存在，政府很难直接调节；而以房产形式存在，政府调节完全可以有的放矢。房产税征收要体现缩小收入分配差距以及共享改革发展成果的公平性原则，避免社会形成马太效应。 （二）抑制炒作，减小房产泡沫 2003 年房地产行业被确认为国民经济发展的支柱型产业之后，房地产市场呈现出爆发式增长的势头，良好的收益前景诱使企业的大量资源在短时间内投向房地产行业2。同年，我国炒房团迅猛突起，并蔓延到全国大中城市，使这些城市的房价迅速飙升。至今，我国大中城市的房价收入比和租售比普遍偏离正常区间，显示泡沫严重。因为缺少抑制房价的有效手段，炒房者们更加肆无忌惮。房产税打击囤积炒作行为的作用在于抑制泡沫被放大
5、的过度需求：（1）房产税增加了持有房屋的成本和炒房人的风险预期，能有效调整购房者的行为，遏制肆无忌惮的投机性购房3。 （2）房产税作为房地产保有环节的税收调节手段，可改变房地产作为投资品的属性4。投资属性少了，人民才能更多地享受居住属性，让那些真正需要住房的人有房可住。 （3）房产税吸收房地产行业资金，用于其他用途，可减小房地产泡沫膨胀破裂的风险。 （三）增加地方财政收入，摆脱土地财政依赖 目前，世界上有 130 多个国家和地区对住房征收房产税，房产税是这些国家地方财政的主要来源，占地方财政的 70%左右。然而，我国现今的地方政府大多是依靠炒作土地价格、收取土地出让金和借外债等方式为项目筹集资
6、金，财政收入主要依靠的是具有中国特色的“土地财政” 。在某些城市尤其是一些发达地区的城市，政府已经将土地基本出让完毕，当地政府已经很难再从土地出让中获取巨大的利益，只有通过房产税的征收形式才能维持政府继续从土地上源源不断地获取利益5。 开征房产税可以增加地方政府的财政收入，减少地方政府对中央政府财政的需求和依赖，解决地方财政窘境。房产作为最重要的不动产，其不动性给征税提供了便利，相对于其他流动性较强的税源，房产税更能够提供稳定的税收收入。我国开征房产税可以成为地方财政的长期主要源泉，从而一改过度依赖卖地的状态，有助于实现区域的可持续发展战略目标6。 （四）节约土地资源，促进土地资源的合理利用
7、我国人多地少，人均土地占有量非常有限。从房产商方面看，征收房产税，会促使其开发建设更多的中小户型住宅，节约更多的土地资源；从地方政府看，征收房产税，让房产税成为地方财政的主要收入来源，可以减少政府大量的低价从农民手中买地，高价卖给房产开发商的短期自利行为，促使地方政府对土地进行统一、全面、长期合理的规划使用，有利于引导地方政府对土地资源的合理利用。 （五）抑制社会惰性，促进社会进步 在中国，房产税等资产调节手段，将抑制多资产阶层的惰性。因为多资产阶层常常有坐享其成和垄断社会资源的倾向，即惰性倾向，容易产生“食肉层” 。社会财富过度集中在极少数人手中，还将大大抑制年轻人的创造力，而这种创造力正是
8、一个国家和民族明天的希望；普通劳动者的劳动积极性也会降低，这对整个社会经济发展具有很强的负面作用。而征收房产税，使多房产者不敢坐享其成，促使社会资本向多种领域转移，有利于促进社会就业、消费和福利，以及技术经济的发展；有利于促使社会“动”起来，使社会财富的各种源泉充分涌流，调动更多劳动者的积极性，让他们不断创造社会财富。 （六）经济手段取代行政手段，政策持久 目前，我国一、二线城市实施的限购、限贷政策虽一定程度上起到抑制房价的作用，但过多行政干预市场并不符合市场法理，不是长远之计，而且实施几年来的实际效果也不大。其缺点有：（1）操作上，行政手段的施压面过宽，且地方性强、各城市不统一；（2）影响市
9、场灵活性，抑制市场活力；（3）更重要的是抑制了市场上一批正常需求的群体，如部分换房者和外地户籍家庭的住房需求。相反，我国全面实施征收房产税的政策后，则因经济政策单一透明而易于执行，市场灵活性显现，且因这种经济“收益”有利于民生而具有很好的可持续性。 （七）房产税演变为“房地产税” ，将成为破解我国土地流转制度障碍的突破口 房产税征收的根本前提是房产的土地属性，因此，房产税的最终走向是变成与土地捆绑在一起的“房地产税” 。鉴于我国土地的特别稀缺性和社会主义公有制制度，房地产税可以建立在土地的使用权而不是“所有权”上，只是我国土地的使用年限需要斟酌。基于“谁占用的土地资源多，谁就多养活人（即多缴税
10、） ”的思想，采用房地产税制将有助于打破我国土地二元制，使土地资源灵活地流转起来，尤其是农村宅基地。这是土地资源全面迈向市场化的重要步骤，是长远之计。因此，我国要尽快建立起成熟的城乡一体化土地市场，而房产税征收的范围也不只限于一、二线城市。 二、征收房产税的可操作性分析 房产税的征收涉及千家万户，其征收过程应该是合法化、信息化、公平化、差异化的可操作过程。 （一）立法程序合法化 目前，房产税存在立法层次较低，立法程序不合理的法律问题。目前的法律依据还只是国务院颁布的中华人民共和国房产税暂行条例 ，而非由全国人大或其常委会颁发。这些“暂行条例”出台时间已久，而且其基本内容并没有修改过，很多条例已
11、经不适应当前中国经济情况和相关法律法规的变化。当前最重要的任务就是把房产税的立法程序合法化，征得人民的同意，使房产税具备真正的法律意义，保证征收时的公正性、公平性、强制性。 （二）信息联网是基础 房产税的征收实施，首先必须以房产信息全国联网为前提，需要查询个人名下已有的房产情况，才能公平合理的征收房产税。我国于 2010年启动了住房信息联网工程。依赖于互联网数据的共享，我国已经初步建立了房地产数据库。一旦实现个人住房信息电子化并联网，房产税征收将获得基本的数据支撑。 （三）确定免征面积，存量与增量统筹考虑 房产税改革不能够对本无支付能力的人征收房产税7，为避免因房产税改革而影响居民的基本生活，
12、有必要设计一个人均免征面积。上海房产税的征收方案实行每人 60 平方米的免征面积，但只是针对增量房征收，不符合税收的公平性。目前中国新增住房量大，但是伴随着人口红利、老龄化、住房需求趋缓等要素的改变，1520 年后进入存量化时代，因此，房产税的征收应该对存量和增量都进行考虑8。 （四）提高税率，实行差别化 重庆市、上海市都实行差别化税率，但是税率偏低，征收力度不够大。2012 年，上海征税总额 24.6 亿元，重庆还不到 2 亿，这些税额只是庞大房产利润的冰山一角。因此，应提高房产税率，并采取累进税率，人均面积大、房屋价值高的房产税率就更高。 （五）征收范围扩大至农村宅基地 目前，房产税只在城
13、市、县城、建制镇和工矿区征收，并没有在农村征收。随着城镇化进程的加速，农村土地正面临着房地产市场的冲击：（1）由于城市地价上涨，有些公司把厂房建在农村土地上，以此来逃避在非农村建厂需要上缴的房产税。但是这些厂房占用了大面积的耕地，应该上缴房产税，为农村的建设出一份力；（2）既然土地改革是要城乡土地同权，就有必要把农村宅基地纳入房产税征收范围，以此来规范农村房地产市场行为，保护土地的稀缺性。 （六）加强监管机制 房产税的去向是大家最为关心的，由于政府的开支没有完全向公众公开，所以很多人对房产税的去向表示担忧。中国要借鉴美国的经验，建立政府支出的网上查询系统，老百姓可以上网随时查询每一项收入的去向
14、。百姓对房产税去向一目了然，既监督了政府行为，又了解了税收的价值意义所在；“取之于民，用之于民” ，百姓才会更愿意交纳房产税。三、对可能出现的新问题的讨论 目前，房产税并没有一部真正有效力的、成文的法律规范加以调整与规范。由于缺乏必要的监管和制度保证，有些人就会利用法律的空子来逃税。在实施房产税的地方已经出现了隐匿个人房产、虚假过户和假离婚的事情，以达到逃避税务的目的，而目前的法律制度又不能很好地解决这些问题。 由于房产政策的不稳定，导致房地产市场投资的风险加大，不少企业家为了规避风险，如万科、碧桂园、绿地等把目光投向了海外市场，导致了我国投资的转移。另外，房产税的政策出台，必然会伤及一部分富
15、人的利益，这部分人可能会把部分资产向国外转移。不过这也是任何国家，包括发达国家都会出现的现象。 不管出现上述那种情况，都是一种新的利益分配格局形成前后所要发生的正常现象、短暂现象。但最关键的是要看到，一种更公平、更深远的利益分配制度改革，可能给一个国家的经济发展、人民富裕带来的巨大好处，这种综合环境的改善与提升会添加无法估计的正能量。 结语 房产税作为可持续的一个税种，对社会具有深远的现实意义。于民，它抑制了房价的过快增长，减小了百姓的住房负担；于政府，增加了财政收入，摆脱了土地财政的依赖；于经济，调节了贫富差距，拉动了社会消费，有助于经济的稳定增长；于资源，促进了土地的可持续利用；于社会，抑
16、制了惰性，激发了创新的积极性，促进了社会进步；于国家，实现了经济宏观调控的目的，回归了市场导向的规律。在此，要看到房产税试征收方案的缺陷所在。为了早日全面征收房产税，首先应该合法化，其次要早日实现住房信息全国联网，确定好免征面积和税率；征税范围应扩大至农村地区宅基地，还要加强房产税的评估与监管机制。 参考文献： 1 翁礼华.房产税的古今中外J.浙江经济，2013， （7）：59. 2 倪鹏飞.中国住房发展报告M.北京：社会科学文献出版社，2011：121. 3 刘鑫悦.房产税对房价的影响和政策目的D.沈阳：沈阳建筑大学，2012. 4 吕鸿煊.房产税对房地产业及中国经济的意义J.北方经贸，2010， （12）：21-22. 5 唐春胜.房产税改革中的评估问题探讨J.会计实务，2011， （8）：93. 6 周瑞鋆.浅析我国开征房产税的必要性J.时代金融，2013， （3）：38. 7 吴春晓.房产税税率影响因素J.财会月刊，2012， （8）：37-39. 8 余雪菲.房产税扩围引猜测 专家：存量与增量统筹考虑N.国际金融报，2012-03-27. 责任编辑 李 可
