1、浅析房地产企业成本策划摘要：本文结合房地产业相关的理论与实务问题进行研究，介绍了成本策划在房地产企业中的应用情况。 关键词：房地产；成本策划；建安成本；成本管理 一、成本策划的必要性 房地产业是当前中国国民经济最重要的产业，它的兴衰成败会对中国经济的可持续发展产生重要影响，对房地产业相关的理论与实务问题进行研究，显得非常急迫和具有现实意义。随着各级政府对房地产市场的调控政策以及消费者日趋理性的消费，房地产开发企业之间的竞争日益激烈，开发企业的获利空间越来越小。在这种背景下，各开发企业为了培养和提升自己的核心竞争力，获得持久的竞争优势，已经普遍认识到加强内部管理、提高自身素质的重要性，普遍展开了
2、以产品和成本为导向的竞争战略，包括产品本身的差异化和产品所提供的附加价值的差异化。所以，面对严峻的宏观调控形势，日益激烈的市场竞争，房地产开发企业依靠过去的粗放管理将难以持续生存，更谈不上发展，只有具备出色的成本控制能力，才能在现有的房地产行业竞争格局中处于主动地位。 上述事例可以看出，各大房产企业都认识到了成本控制的重要性。如何进行有效的成本控制？控制的重点应该放在什么地方？一般说来，房地产项目建设全过程主要包括立项、设计、招投标与施工等四个主要阶段，但是各个阶段在整个项目成本控制中的重要性及开发商对之可控能力大不相同。如下图所示： 项目总体策划和投资决策阶段是项目成败的关键，最能体现企业最
3、高领导层高屋建瓴的战略眼光和“运筹帷幄之中，决胜千里之外”的水平与能力。有研究表明，策划阶段对项目成本和效益的影响可达 30%左右绝对轻视不得2。 二、成本策划的定义及内容 成本策划是成本管理的一部分，致力于制定成本目标并规定必要的运行过程和相关资源以及实现成本目标。成本策划的内容含盖了成本管理与控制的所有方面，其目的就是满足顾客、最高管理者、相关方和适用的法律法规要求以及实现成本目标。 实上，2000 年前后，房地产公司开始借助于信息系统进行有体系的成本核算工作【2】 。在成本管理方面，到目前为止，大部分房地产企业都应用戴明环进行全面的成本管理1、制定目标成本，确立目标；2、明确责任成本体系
4、，明确由谁来做什么；3、跟踪执行，进行动态成本管理；4、评估业绩，后评估进行反馈。由此看出，制定目标成本是龙头，所以制定合理地、适合自己地目标成本就成了房产企业要解决的首要问题，这就需要成本策划。成本策划解决的是目标成本的合理性问题，并不是准确性。 土地成本主要包括土地使用权出让金、土地征收及拆迁安置补偿费等，这部分成本可以调整的不大，都是上缴给相关职能部门的，需要财务结合企业实际情况，从税务、资金成本等方面进行策划。 税收也是重在筹划。房企实践中需要从三大方面进行税务筹划，一是要事前做好统一规划，早在拿地和公司注册阶段就应入手；二是税务筹划无处不在，上到公司最高决策层，下到公司各部门主管，都
5、应是税务筹划人；三是税务筹划应贯穿于房地产企业开发经营活动全过程，在战略、经营、理财三个层面上立体、系统地进行思考和规划，才能取得最大的筹划空间和效果。 【3】 建安成本，尤其要进行成本策划。经过长时间的发展，对于房地产企业的成本可以大致进行三个方面的划分：结构性成本（桩基、基础、柱、梁、板、墙等） 、功能性成本（实现项目用途必不可少的基本功能及基本功能之外的其他功能） 、敏感性成本（门窗、外立面、大堂精装修、智能化、园林景观等） 。针对这三个方面的成本，成本策划解决的是首要是目标成本的合理性问题，即严控结构性成本，使功能性成本合理，在敏感性成本上增加投入，通俗理解就是不均衡的使用成本即“好钢
6、用在刀刃上” ，强调“用好每分钱” 、 “花小钱办大事” 。这也是根据目前的市场做的调整，结构性成本关系到项目的质量与安全，必须严控，功能性成本是项目的必不可少的，尽可能达到最低标准即可，附加功能一般还属于敏感性成本，可以形成销售卖点，为销售产生附加值及溢价能力，从而达到快速去化、产生品牌效应及提高成本回报的结果。目标成本强调通过多版本管控并分解到项目团队和责任部门进行考核。一般而言，目标成本会渐进明细地分解为多个版本，例如启动版、土地版、方案版、施工图版和最终版，然后确定某一版本的目标成本作为考核执行标准。 三、成本策划的原则 （1）全面性原则。 要求对生产全过程的全部生产要素进行控制， “
7、全面”包含全过程、全部费用要素、全员参与三层含义。 （2）例外管理的原则。 需要通过对各种责任成本实际数与预算数的差异分析，找出成本控制中存在的问题，并采取相应的措施。这就要求各成本责任中心突出重点，对不正常的、不符合常规的关键性差异进行特别关注。确定“例外”的标准，通常是根据问题的重要性、一贯性、可控性和特殊性等。 （3）整齐性原则。 首先是各子系统的成本控制应当合理、协调和统一，以获得综合控制效益； 其次是将成本控制系统放在企业经营管理总系统中，在确保总系统达到最佳综合效果的前提下，求得自身的合理。必须通过完善的成本控制系统与其他管理系统的充分协调，实现成本的最优控制，如何妥善处理成本、质
8、量和进度三大控制之间的关系即是最好的例证。 （4）成本最低化原则。 这里应强调的是合理最低化，不能放弃质量片面换取低成本。一方面，应挖掘各种降低成本的可能，并努力使可能性变为现实。另一方面，也应从实际出发，制定客观可行的合理最低成本。 （5）目标成本管理原则。 目标成本管理是依据企业目标成本，通过对目标成本的分解、落实、控制和考核等手段，全面管理企业生产经营活动的全过程，以期实现企业效益目标的一种综合性科学管理方法。企业可以据此对各项成本开支进行严格限制、监督和指导，力争做到以最少的成本开支获得最佳的经济效益。 上述各项原则的实质是全面控制与重点控制两个根本性原则的分解，在成本控制实践中要正确掌握好二者的辩证关系，避免发生各种矛盾冲突，造成不必要的经济损失。 四、结语 有了成本策划这个前提和基础，成本在执行过程中就有了控制的标准，可以将目标成本分解为合同后进行过程控制，比如合约规划、合同目标值与动态成本值对比等等。只有这样策划出合理地目标成本，进行全成本的精细管控，才能在日益激烈的竞争中立于不败之地。 参考文献 1决胜下半场，标杆房企各显神通 ，第 52 期明源地产研究 作者：姜皓天 日期：2013-10-21 2贾士军.房地产项目全程策划实操与案例.广东：广东经济出版社，2005 3强化成本策划与成本控制的耦合管理严冬下的房企节流术，明源分享第 195 期
