1、浅析房地产开发企业如何有效地控制工程造价当今社会市场竞争激烈，各种规模的国有与私营房地产企业如雨后春笋屹立于市场，竞争日趋严峻，如何在激烈竞争的市场中占有有效份额，实现可持续性发展，成为房地产企业必须面对的现实。下面我就以在房地产企业和造价咨询企业二十多年工作经验谈谈房地产开发企业如何有效地控制工程造价。 一、房地产业的作用 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理服务的行业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业有着重要的作用，它主要体现在： 改善投资环境、加快改革步伐；有利于产业结构调整国民经济发展提供重要的物质条件；通过综合开发建设、避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实
2、施；为城市建设一辟重要的积累资金渠道，带动相关产业的发展；有利于深化住房制度的改革、调整消费结构；此外还为改善人们的居住和生活条件。 二、房地产开发主要包括四大阶段：投资分析及决策阶段；设计阶段；实施阶段；竣工验收阶段。工程造价控制贯穿于整个开发过程，因此每个阶段的工程造价控制将是日后项目成败的关键。 （一）决策阶段工程造价的控制 1、控制投资估算是项目决策阶段工程造价控制的基础 投资估算是项目建设前期编制项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一，投资估算的准确与否不仅影响到可行性研究工作的质量和经济评价结果，也直接关系到下一阶段设计概算和施工图预算的编制，对建设项目
3、金筹措方案也有直接的影响。因此在开发项目投资估算中应力争全面地反映设计内容、建设标准、建设地区经济状况，从估算开始就较全面、完整地反映工程项目投资。 2、投资估算必须是设计的真实反映 投资估算能全面的反映设计内容，就要求设计人员从工程规模和项目内容上真实反映设计意图，主要工艺要进行多方案比选与方案优化，做到设计方案技术可行、经济合理。所以工程经济人员从设计方案的优选开始，就应该渗透到设计全过程中，按照工程造价管理的原则，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，尽量做到投资不留缺口，这是编制投资估算的关健，也是下阶段工作的重要依据。 （二）设计阶段的工程造价的控制 工程设计阶段是确定与控制工程造价
4、的关键环节，国外专家指出，虽然设计费用占工程总投资的比例甚小，不足 1%，但它对工程造价的影响程度达 75%-95%。因此我们应提高工程建设的前瞻性，从设计阶段控制工程造价。 1、通过引入设计招标机制优化设计方案，有效地控制工程造价。 开发商就拟建项目的设计任务通过报刊、中国建设网、信息网及其他媒体发布公告，公开向社会招聘符合条件的设计单位参加设计招标或设计方案竞选，获得较多的设计方案，采用专家组评定的方式，组织方案讨论，最后，根据专家组科学的评定，按照经济适用、美观的原则，以及技术先进、功能全面、结构合理、安全适用、满足建设节能及环境等要求，综合评定各设计方案优劣，从中选出最优设计方案。 2
5、、实行限额设计 限额设计就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资不被突破。初步设计阶段应按照批准的可行性研究阶段的投资估算进行限额设计，控制概算不超过投资估算，主要是对工程量和设备、材质的控制。 3、运用价值工程优化设计方案 价值工程是通过各相关领域的协作，对所研究对象的功能与费用进行系统分析，不断创新，旨在提高研究对象的价值的思想方法和管理技术，其目的是以研究对象的最低寿命周期成本可靠地实现使用者所需的功能，以获得最佳的综合效益。 在研究
6、对象寿命周期的各阶段都可以实施价值工程，但是在设计阶段实施价值工程意义重大，尤其是对建筑工程，可以使建筑产品的功能更合理；可以有效地控制工程造价；可以节约社会资源。因此运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术经济可行合理的建设方案，以满足使用者功能需求为主，对研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，降低成本运用价值工程优化设计方案在实践中开发企业运用较少，应增加对其价值观的认识，提高社会经济效益。 （三）施工阶段的工程造价控制 施工阶段是工程实施的实质性阶段，是人、财、物力消耗的主要阶段，由于开发项目周期长、工程量大、涉及面广、影响因素多、材料价格波动大等
7、政策性变化影响较大，因此施工阶段造价控制是工程控制的重要阶段。 1、有效地控制工程变更。 由开发商自身引起的工程变更有设计变更，工程项目变更，进度计划变更和施工条件变更。实践证明工程变更对工程造价的影响一般占建安工程总造价的 5-10%，少数项目超过 30%或者更多，因此控制工程变更，可有效地控制工程造价。工程变更实施后，造价工程师根据中标合同中有重关规定审批；变更价款确定后，作为结算依据，在审核变更中严格审核，控制造价。在项目建设中，变更是不可避免的，但变更在施工前，越早损失越小。 2、完善现场签订制度。 加强现场签证管理，对隐蔽工程要加强监理方的旁站监理制度，现场签证应及时、准确、客观、隐
8、蔽工程要以施工图为依据，标明隐蔽部位、项目、工艺、质量完成情况，如属施工图以外的隐蔽签证，则除描述准确、清晰外还须配上简图、标明尺寸。施工现场人员要有严谨的工作态度，较好的职业道德，不能利益驱使加大签证工程量，这样才能做到有效控制工程现场签证对工程造价的影响。 3、严格审核施工图预结算 根据施工图设计的进度计划和现场施工的实际进度，及时核定施工图预算，对于施工图预算超出设计概算的部分，要分析原因，及时与项目负责人沟通，调整控制目标。 5、较全面掌握准确的市场价格信息，为合理控制造价提供一手资料。现行材料价格均由市场根据需求关系确定，因此掌握材料市场价格是为合理控制工程造价提供一手资料。作为造价
9、咨询企业，我公司不仅及时掌握市场材料价格，动态并建立了企业内部材料信息库，以便在审核结算时客观公平地审核，并且尽可能地参观一些新型材料的生产工艺，对材料构成和价格形成做到心中有数，以利于工程造价的合理确定。 三、工程招投标机制的广泛应用是有效控制工程造价的手段。 引入招投标机制，开发商可在众多的施工队伍中挑选施工资质高、施工力量强、资质雄厚、技术先进、业绩突出、信誉度较高的企业建设项目。由于现行工程建设一些甲方要求施工企业垫资施工，虽然不符合建筑市场正确运行规则，但一些施工企业为得到建设项目而咬牙垫资施工，垫资款未能如期回收，企业负债经营。如果这样的企业易被其他开发商选中，那可能会造成开发商拨
10、付施工款被挪用，工程无法按期按质施工，将不利于项目开展与价格控制。因此选择符合招标条件的优秀工企业将是后期正常施工的有效保证，根据中标价签订施工合同，是工程造价控制的合同保证。综上所述，房地产开发企业如引入全过程造价管理受益匪浅，将节约造价、保证工期、项目质量也能得到有效地保证， 。 四、结束语 建设工程造价的有效控制贯穿了开发项目建设的各个阶段，我们要用科学的管理方式，正确地运用法律、法规文件，应用科学的计价方法和计价依据，借鉴先进的成功的管理经验，合理地确定工程造价，真正实现经济效益、环境效益和社会效益多赢的局面，使企业在市场经济的竞争中得以生存和可持续的发展。 参考文献： 1.工程造价管理相关知识天津理工学院 尹贻林主编 2.工程造价的计价与控制徐大图主编 中国计划出版社 3.浅谈工程结算纠纷与控制云南经济日报 2012 年 7 月 14 日 作者 张跃英
