1、浅析房地产泡沫发生的原因摘要：由于国家持续出台的房地产政策、煤炭市场受到重创以及民营企业经营不善，出现了房地产泡沫破裂和民间借贷资金链断裂的现象。但是，其根本原因是人们的非理智行为、政府缺乏对于民间借贷的管制与规范、投资渠道单一和金融与实体经济相分离。 关键词：房地产泡沫；民间借贷；房地产政策；煤矿重组；民营企业 2012 年，对于每一个鄂尔多斯人来说都是最糟糕的一年。其实自2011 年以后，当你走在鄂尔多斯的大街上时，与以往的欣欣向荣不同的是到处是一副萧条颓败之象。一度创造了楼市奇迹的鄂尔多斯，如今 80%的楼盘已经停工，繁华地区的房价也从之前的 30000 元直降到目前的3000 元，而全
2、市 90%以上的家庭都因将钱投入了房地产变成了焦急的讨债者。房地产停滞、豪车甩卖，都是鄂尔多斯资金断裂困境的缩影。 房地产泡沫破灭、煤炭市场的重创、民营企业经营不善导致了民间高利贷所带来的高回报和坐拥数套房等待不断升值等一个个美梦的破灭，让一度头脑发热的人们迅速的冷静下来，甚至陷入了恐慌。同时，鄂尔多斯民间借贷“崩盘”产生的形形色色的“综合症” ，改变了鄂尔多斯人的生活和心态，大家都一改往日的奢华过上了节俭的日子并且到了谈“高利贷“色变的地步。从老百姓到中小企业，无一例外都陷进高利贷的泥沼里，无法自拔。更严重的是，由于资金链的断裂，许多人都背上了沉重的债务，根本无法偿还。濒临崩溃的人们有的选择
3、逃跑，有的甚至选择自杀，搞笑的是有的人竟然为了躲避追债的人宁愿呆在牢里也不愿出来这一年听到类似的事情太多太多了，多到让人麻木。其实，仔细地想想，鄂尔多斯的问题早在之前就开始逐渐地暴露出来，只是人们还沉浸自己为自己编织的美梦里迟迟不愿意醒来。直到危机爆发，伤的千疮百孔时，人们才意识到问题的严重性，才开始去反思究竟是什么造成了今天的局面？ 一、直接触发因素 （一）高利率的资金流 高利率的资金流抬高了房价、煤价、物价，特别是房价。高房价的地产业需要大量的资金来支持严重饱和的房地产购买市场，并且包括老百姓和外来投资者在内的人们几乎将一半以上被买去的商业楼盘作为投资保值增值的产品。拥有者不希望房价下降，
4、放贷者更不希望房价下降，开发商还不希望房价降，降了资金链就断了。所有的矛头都指向这朵“钱隆”花，大家都在击鼓传花，鼓槌不可以停，停就意味着倒霉。 自 2010 年起，在国内各大城市房价狂飙的情形下，在 GDP 高速增长的前提下，中共中央终于下定决心，对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控。异地购房、二套房贷标准大幅提高，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。这些具有很强可执行性的措施一下子将高温的房地产市场打入冰窖，各地房地产市场交易严重萎缩。而
5、此时的鄂尔多斯，随着房地产政策的持续发酵，之前所积累的风险逐渐显现出来。银行对于房地产贷款的严格控制、第二套房的贷款利率的上升、国家对购置多套房的限购等政策的出台，最终遏制了房价疯狂上涨的趋势，同时资金链的断裂也意味着这个“击鼓传花”的游戏被迫停止。就像一个被越吹越大的彩色气泡，在承受不住压力的时候，“嘭”的一声破了，同时也使得人们从美好的幻想中惊醒，从而不得不回到现实中来。 （二）国际经济环境的影响 近年来，鄂尔多斯依托资源优势迅速发展起来，并逐渐摆脱贫困跻身全国富裕地区之列。2003-2011 年，八年的时间鄂尔多斯的 GDP 增长了十三倍。就煤的输出途径而言，一般来说有两种：一是在周边地
6、区销售，主要客户为周围的电厂、燃料公司、钢厂，包括内蒙境内如呼市、包头等地，周围省份包括山西、陕西、河北、天津、北京等地；二是运输到港口，如秦皇岛、京唐港等地，在港口销售。一般经水运运到南方去的煤作为电煤、动力煤使用，如江苏、厦门等。同时，鄂尔多斯境内自备发电机组的发电除了平衡本地区的用电负荷外，其余的电力全部用于供应其他地区。从 2000 年开始，鄂尔多斯就已经成为了华北地区一个重要的能源基地。 然而，近年来由于受到国际经济环境的影响，全国各地经济增长走势放缓，也导致鄂尔多斯煤炭和电力的输出受到了严重的制约，使得输出量大大减少。 同时，由于 2011 年 6 月份国家对鄂尔多斯煤矿进行第二次
7、大力整合，最终整合成了 42 家地方煤炭企业，一定规模以下的煤矿在重组之前禁止开工，所以这样就切断了一部分人的资金来源并最终导致资金流紧张甚至断裂。 （三）现有信贷模式的制约 在现行的国有银行的信贷规则和运作模式中，国企和政府性质的大项目永远是贷款的重点，中小企业、民营企业贷款占不到银行总贷款的两成。所以，承担社会就业 80%以上责任的民营企业为了在资金瓶颈中生存，只能求助于民间高利贷。然而少数从地下钱庄贷出巨额贷款的公司因实业项目经营不善而濒临破产，连锁反应造成关联的信贷公司形成坏死账目，继续发酵，导致个人的高利贷存储被深度套牢，很多人因此已经拿不回本钱了。 二、内在基础因素 第一，近年来，
8、鄂尔多斯有些人通过煤炭、拆迁等方式一夜暴富，大部分人由之前的普通人瞬间坐拥数百万资产，身心急剧膨胀。由于极度缺乏理财意识，又受到民间高利贷的诱惑，所以几乎全民参与放贷，甚至连公务员也不例外。人们陷入了极度疯狂的状态。民间借贷利息从3-5 分不等，就像一根链条一样串起了所有人，一但链条出现断裂，之中的每一个环节都不能幸免于难。 第二，由于煤炭及房地产业的迅速发展，为了解决推动私营经济发展和中小企业发展的资金需求以及房地产、采掘业的投资需求，鄂尔多斯的民间借贷逐步组织化和规模化，各类融资机构和私人钱庄等应运而生。凭借着资源优势的鄂尔多斯人走上了全民富裕的道路，因此，身边的亲戚、朋友等便成了各种金融
9、机构的融资对象。他们因受到高回报的诱惑，且凭借着信任，一纸借条甚至是口头承诺就放心地把手中的钱放了出去。由于高利贷属于非法集资，所以一但出现问题，缺乏严格的金融管制和相应的法律保护。这使得人们陷入高利贷的陷阱里无法脱身，甚至赔上了全部家底。 第三，虽然近年来鄂尔多斯经济飞速发展，但是不得不承认这只是经济上富裕了，金融市场的发展还是相对落后的。人们也曾试图进入股票市场，但是中国股票市场的低迷让人们对其失去了投资的信心。此时，由于全国房价在不断地攀升，房地产成了鄂尔多斯人唯一的投资渠道，而且资金都存在于本土，缺乏相应的流动性。区别于陕西人将大部分的闲置资金投资于煤炭资源，鄂尔多斯人将全部的资金投入
10、到了房地产业。陕西人有资源做支撑，但是房地产本身就存在泡沫。大量的资金注入将这个泡沫越吹越大，为最终的经济危机埋下了巨大的隐患。 第四，投资房地产属于投机行为，鄂尔多斯人将绝大部分的资金都注入房地产而不是与实体经济相关联的各企业，严重地脱离实体经济。这就注定了当发生危机时的后果不堪设想。 参考文献： 1.周一童，丁闪.鄂尔多斯经济危机与煤炭、房地产、民间借贷关系研究J.经济学报，2012（11）. 2吴涌，浅析房地产泡沫的成因及应对措施J.中国房地产业，2012（5）. 3沙良永，民间借贷现状、影响及合法性探讨J.贵阳市党校学报，2012（5）. （作者单位：内蒙古自治区呼和浩特市内蒙古大学）
