1、浅淡公共租赁房建设存在的问题摘要：随着经济的发展和社会的进步，城市人口快速增长，这给公共租赁房建设提出了更高的要求。政府作为市场经济下的宏观调控者，有责任通过社会福利和社会保障等国民收入再分配手段来解决中低收入阶层对住房的需求问题，以维护社会的和平稳定。通过公共租赁住房建设，可以初步实现与廉租住房、经济适用住房、限价商品房的“无缝连接” ，构建起全面覆盖低收入住房困难家庭的住房保障体系。 关键词：公共租赁房；建设；规划 引言 随着城市化加速，房价上涨过快，造成中低收入者住房需求得不到保障。传统的住房保障政策主要包括经济适用房和廉租房，有很大一部分人群（被称为“夹心层” ）即买不起经济适用房也不
2、符合申请廉租房的要求。为了保障“夹心层”群体的住房需求，政府提出了公共租赁住房政策，这一政策的出台对完善保障房体系、满足“夹心层”的住房需求有重大意义。 1 公共租赁房建设意义 1.1 有利于吸引企业投资和引进人才 公共租赁房制度能够为城市吸引高新企业投资入驻提供了有力保障。新近就业人员和外来务工人员因为阶段性的住房购买力不足，而成为自有住房的“弱势群体” ，公共租赁房将成为他们住房保障的主要工具，住房的问题解决了，新近的就业人员和外来务工人员就能投入更多的精力到工作中去，这样也有利于企业的长远发展。 1.2 有利于完善住房保障制度 公共租赁房是指投资者（政府或企业等）持有房源，并将这些房屋以
3、低于市场价的方式租给特定人群；其租金水平高于廉租住房，低于商品房。公共租赁房属于保障性住房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企业的职工宿舍。而福利制度下的公共租赁房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。公共租赁住房与其他以销售为主的保障性住房最大的区别在于产权归属性不同。公共租赁住房的产权归政府或相关机构、企业所有，不归居民个人所有。其目的是用低于市场价或者承租者能承受的支付价格，向低收入家庭出租住房，以改善夹心层群体的住房困难状况。公共租赁房制度与经济适用房、廉租房相结合，使住房保障体系的层次性更加明显。 1.3 有
4、利于合理调控房价 房价已成为社会上重点关注的话题，房价问题不解决，社会稳定和人们生活水平就无法得到保障，公共租赁房可以在一定程度上帮助政府调控房价，促进住房租赁市场的发展，并有效地平衡住房供应结构和供应体系。公共租赁房建设在一定程度上缓解了房价紧张的现象，使一部分买不起房的人有地方居住，调节住房供求关系，合理调控房价。 2 公共租赁房建设存在的问题 2.1 公共租赁房建设陷入资金困境 公共租赁房建设一般规模比较大，涉及的范围非常广泛，而且收益较低，因此资金问题成了公租房建设的重中之重，如此大规模的资金筹集主要存在以下问题：公租房建设的资金需求量大，又属公益项目，地方财力有限，银行贷款很难，无法
5、回收成本，大规模建设公租房，资金难以平衡，会使地方财政不堪重负。 2.2 公共租赁房建设缺乏用地保障 土地是公共租赁房建设的基础，我国人多地少，稀缺的土地资源不但是公共租赁房建设的根本，而且还和地方政府的财政来源密不可分。在保障性住房建造数量不断加大的今天，如果不能保障土地的供应，那么公共租赁房就会陷入“巧妇难为无米之炊”的境地，从而不能保障公共租赁房及时保量的完工交房。 2.3 公共租赁房建设租金不合理 公共租赁房的租金问题一直是其发展的重大阻碍，公共租赁房的性质是保障性住房，如果租金过高，很大一部分经济能力较低的居民承租不起，这样，公共租赁房就失去了它建设的意义。如果租金定的过低，公共租赁
6、房的效益也无法保证，势必会降低其建设质量，从而导致房屋无法正常使用。因此，必须根据实际情况制定合理的租金，保证公共租赁房持续健康地发展，为住房困难居民提供住房保障。 2.4 公共租赁房保障对象不统一 目前，对于公租房的保障对象，全国还没有完全统一，一般都规定须有城镇户口，虽然将大学应届毕业生考虑在内，但对于农民工普遍还没有纳入规划，有的城市虽然有规划，但都没有放在同等的位置。而未来中国的城市化关键是农民工、特别是新生代农民工落户城镇的问题，如果不能很好的考虑农民工的住房保障问题，对于未来中国的城镇化仍不能起到太大的促进作用。 2.5 公共租赁房退出机制不容易落实 虽然有明确的公租房退出机制，但
7、中国历来没有财产申报的习惯，管理人员也很难真正掌握租户的财产收入状况，退出机制能否真正能够落实还是存在疑问的。这些问题增加了公共租赁房退出机制落到实处的难度，导致公共租赁房难以提供给真正住房困难的人。 3 关于解决问题的应对措施 3.1 公共租赁房建设需要创新融资模式 公共租赁房建设中的主要问题是资金问题，因此，政府应该利用宏观调控和金融支持系统，保证公共租赁房的正常运行，比如可以适当提高公共租赁房建设单位的福利，从而提高他们的投资效益，使他们乐于投身公共租赁房建设事业中去。 3.2 多管齐下建设公共租赁房 公共租赁房建设工程规模大，但是投资效益较低，因此，建设单位和投资单位的积极性不高。政府
8、可以通过财政支持来提高公共租赁房建设的效益。将公共租赁房的产权纳为政府所有，通过相关部门的监督，将公共租赁房的租金控制在合理的范围之内，既达到公共租赁房的建设目的，也能够提高投资的效益。通过多种方法进行公共租赁房建设，有利于公共租赁房建设的长远发展，早日使中低收入群体实现“居者有其屋” 。 3.3 公共租赁房需要完善梯级保障体系 根据“两类三级”原则，积极探索公共租赁房产品新模式。 “两类”是指货币配租型公共租赁房和实物配租型公共租赁房两大类，互为补充。货币配租型公共租赁房是指政府对符合条件的保障对象发放租房补贴，鼓励其自行到市场租赁住房。从纵向层次而言，应构建一种经济、有序的梯级管理模式，确
9、保公共租赁房体系高效运转。根据保障对象承租房屋的分类等级，实施级差租金和级差补贴。同一公共租赁房类型的，可按地段等级等因素，从低到高依次递增原则建立租金标准。 3.4 公共租赁房需要保障对象准入管理 公共租赁住房保障体系就保障对象表现出其多样性及合理性，目前各试点城市的户藉人口低收入人群已纳入近期公共租赁住房保障范围，同时还将在公共租赁住房中安排适当比例的房源作为人才公寓或周转用房，解决从国内外引进的初、中级人才和行政事业单位新录用人员的住房需求。日后还将家庭成员部分或全部为非本市户籍的常住人口低收入住房困难家庭，视其缴纳社会保险和纳税情况，按年限逐步纳入公共租赁住房保障体系中来。 3.5 落
10、实好公共租赁房的退出机制 由于公共租赁房居住成本较低，因此，导致谎报自己的财产或者收入现象的存在，以求能够符合公租房的租赁要求。针对这种现象，相关负责部门需要认真审核公租房租赁人的条件，对其财产状况和收入状况进行跟进了解，只有这样才能够保证公共租赁房为实际有住房困难的人使用。 结束语 公租房有利于缓解社会“夹心层”的住房问题，实现促进经济繁荣和维护社会稳定的目标。但是在公租房建设实施过程中仍旧存在法律制度不完善、融资困难等问题。因此，地方政府要担当起规划、建设和管理的职责，使这项惠民政策得以长期健康发展。 参考文献 1曾国安，张倩.论发展公共租赁住房的必要性、当前定位及未来方向J.山东社会科学.2011（02） 2刘菲.我国公共租赁住房保障问题及对策研究D.重庆大学.2011 3 李东卫. 公共租赁房建设与银行信贷支持问题研究J. 投资研究. 2011（01）
