1、浅论房地产项目开发设计管理的质量控制摘要：通过开发设计的质量管理，实现房地产行业资源的优化配置，保障内、外资源的合理控制，进而提高房地产设计的质量，改善我国房地产行业的现状。本文作者结合多年来的工作经验，对房地产项目开发设计管理的质量控制进行了研究。 【关键词】房地产项目开发设计质量控制 中图分类号：O213 文献标识码： A 一、房地产项目开发工作 房地产项目开发管理的质量控制，包括开发项目的各个阶段，例如：决策阶段、设计阶段、施工阶段以及结算阶段，因此在进行设计管理的质量控制时，首先需明确房地产项目开发设计的重要性，其对房地产开发的规模、投资、规划具备一定的推进作用。 设计管理的质量控制，
2、大致包括三部分的前期工作，第一部分是建立责任制度，即规划房地产设计管理中的项目责任，例如：市场规划责任、项目编制责任、组织施工责任以及监督管理责任等，为设计管理的质量控制提供可信的环境，尽量减少各类问题对设计质量控制的影响；第二部分是构建质量计划，结合房地产行业动态和经济变化，借助房地产开发规定，制定符合社会发展的设计质量计划；最后建立设计管理质量控制制度，保障设计前期处于有效的质量控制状态，优化设计环境，为房地产项目设计管理的质量控制提供良好开端。 二、房地产项目开发设计管理的必要性 1.资源管理 所聘用的设计单位是设计管理的最大资源，资源管理就是主要围绕其展开的。首先涉及到的就是如何选择和
3、委托设计单位，选对了设计单位，则设计管理就成功了一半。房地产设计的类别按对象可分为规划方案设计、建筑方案设计、建筑施工图设计、景观设计、市政综合管网设计、室内装修设计、幕墙设计、边坡设计等；按过程可分为方案设计、初步设计和施工图设计。一个工程的完成，所涉及到的单位往往不会少于十家。 2.进程管理 对于所有房地产开发商，时间就是金钱，巨额的贷款利息、前期建设的大量资金投入，以及市场行情的瞬息万变，宏观调控的变幻无常，都让房地产开发企业，希望能牢牢地把握项目进度，既希望加快设计进度，又怕产品设计做得不好，导致市场滞销造成巨大的现金流压力，因此，总体的设计进行计划、进度管理显得犹为重要。做好设计管理
4、的进程管理必须做好：一是体设计计划的编制应该是在保证各个专业设计时间基础上，能够将设计中各阶段进行完毕，同时保证下一步设计成果需求部门的时间节点；二是编制的进度计划，应尽可能详尽、具有可操作性，并且对各个阶段，要有设计成果的要求。 3.技术管理 技术管理是设计管理工作的大前提，这里说的技术管理工作主要包括：一是技术研究；二是关于任务要求的编写：通过设计语言，将产品定位表达成为任务书，同时要结合规范、成本等其他方面的要求；三是技术方案之间的对比：在多方案中对比成本、时间等综合要素，筛选得出的方案选型结论；四是设计文件的审核管理。方案过程文件的交流、汇报工作的听取、图纸的审核、设计变更的审核与控制
5、等。其中设计变更的审核与控制尤为重要，设计变更总费用如能控制在建安工程总造价的 5%以内时，即可判断为控制效果良好。在项目进度较紧张情况下，为确保进度不受变更的影响，有些在做变更论证后，并不进行工程洽商费用估算。 4.任务管理 作为房地产项目的设计管理者，时刻关心的是客户是谁、西黄什么样的产品、产品的成本、售价、利润是多少、什么时候销售等，房地产企业的设计管理部门是把客户对产品的需求，转化成设计的语言，对设计委托单位提出设计思路和设计要求。 设计任务书是设计委托单位进行设计的主要输入文件，也是对设计成果进行验收和评价的标准，设计任务书编制要求全面、明确、准确的反映甲方的设计要求。以施工图的设计
6、任务要求为例，设计任务书包括：一是设计依据，包括政府等多部门的初步设计的审批意见书；二是设计指标要求：设计原则、总体及详细的设计要求；三是成本控制的要求；四是设计成果的要求；五是设计进度的要求。因此说，在编写任务要求之前，要有很多功课要做，诸如收集成本测算、政策要求、设计计划等等。只有做足了这些工作，才能编写出合理有效的设计任务要求。 三、房地产设计管理的质量控制 房地产设计管理的质量控制，主要依据设计的不同层次和不同类型，有规划的实现质量控制，因此对设计管理的质量控制做以下分析： 1. 细化质量控制责任制度 针对房地产项目设计管理的实际情况，细化质量控制的责任制度，同时根据质量控制责任制度的
7、划分，成立项目责任小组，针对项目设计管理的质量控制划分责任 2。例如：在项目设计管理的过程中，责任小组可联系项目策划部门和设计管理部门，重点对房地产项目进行设计质量的控制，首先需保障房地产设计的框架和服务理念，满足社会、公众对房地产的质量要求，其质量控制的内容主要包括项目的设计与规划；其次促使责任小组利用责任制度作用于设计进程，控制设计流程中的各项质量问题，同时紧密联系设计项目中的各个部门，实现项目设计的综合控制，维持项目设计管理的可协调状态；最后责任小组将质量控制责任制度贯穿到整体项目设计管理的环节中，主要对设计过程中的质量进行监管和测评，针对设计出现问题的责任制度或责任环节，及时采取补救措
8、施。 2. 通过监控实现质量控制 房地产项目的设计与开发，需组织专业的建筑师，实行设计任务的编写，针对每一个设计阶段，做最深度的研究，彰显项目中的设计优势，为保障设计任务的质量控制，可采取监控的方式，保障房地产项目组具备较强的设计能力。利用矩阵式监控，促使项目设计开发管理各个部门之间形成联系，同时给予负责编写设计任务的建筑师一定设计权利，便于质量控制，例如：在通过监控实现质量控制时，首先需重点建设编写设计任务的建筑师师傅具备较高的资质和能力，能否利用专业完成房地产项目设计编写，考核建筑设计者的专业能力，其次安排相关专业人员对整个项目开发设计管理，进行全程监控，研究项目设计中出现的问题，如建筑设
9、计师临时有任务，可迅速安排专业人员顶替设计师，避免耽误工程设计进度；最后将房地产人力资源投入设计管理质量监控管理中，着实发挥监控质量控制的作用。 3. 利用计划分析控制设计管理的质量 通过分析的方式对房地产项目开发设计管理的质量进行控制，主要包括以下几个方面的控制内容： 设计部门定期检查项目开发设计的进度，分析设计中不符合实际的点，提出改进措施，并保障其实施到位； 根据房地产的实际设计体系，进行质量的监控，保障设计的进程控制在可接受的质量范围内，并针对设计体系的约束构建预防制度，并要求建筑设计师，书写设计日志，预留设计 质量信息； 规定质量控制的目标，例如：进行阶段性项目设计时，制定相关质量控
10、制的目标，并对其进行优化处理，提高质量控制能力； 保障项目开发设计一次性通过，避免日后设计不合理的变更，其对质量控制影响较大，在很大程度上影响房地产项目开发设计的质量，以及后期的施工质量； 房地产项目开发设计的过程中，合理加入材料购置的设计，促使两者保持在同步发展的状态，避免由于间隔太长，出现计划与实际材料不相符合的情况，避免材料成本影响设计质量控制； 实现设计与控制的结合，提高项目开发设计的控制力，实现质量的综合控制，切实做好质量指导与控制的工作。 结束语： 设计管理中的质量控制，对房地产开发项目具备一定的约束力，而且房地产开发项目设计管理中的质量控制，处于动态变化的过程中，由此增加了房地产项目质量控制的难度。因此，积极提高质量控制的效果，保障其在房地产项目设计中发挥高效率的作用，不仅提高房地产项目设计管理的质量控制能力，而且可迅速提高房地产的整体质量。 参考文献 1 苏凡.房地产项目的工程质量控制研究J.山西建筑,2012(10). 2 杨宏 . 设计管理和成本控制在房产开发中的相辅相成 J. 建筑设计管理 ,2011(03). 3 汪越成 , 司静波 . 我国房地产项目质量管理存在的问题及对策研究 J. 黑龙江科技信息 ,2012(09).
