1、浅谈商品房工程造价的有效控制摘要：目前，各地的房价越涨越高，政府为此出台了一系列抑制房价过快增长的政策。为配合政府的相关措施，让老百姓得到更大的实惠，房地产企业在开发商品房新楼盘中，应要挖潜力、想办法尽可能减少工程成本，降低工程造价。本文主要就是针对商品房工程造价的有效控制来进行分析。 关键词：房地产；工程造价；控制途径 中图分类号：F293 文献标识码： A 引言 随着市场经济的发展，房地产市场的竞争日趋激烈，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是价格，而价格的高低很大程度取决于成本。在竞争激烈的市场经
2、济大潮中，降低工程成本，提高企业工程投资收益，有效地控制工程造价是关键。 1、从合同管理开始加强成本控制 房地产开发过程中的投资支出存在于开发过程中的各个环节，大部分是通过各种各样的合同、协议为依据支付的。如何让这些费用支出得到有效的控制，一个重要的途径就是合同管理。 开发企业的各个部门按职责都有签订合同或协议的权利，如拆迁安置的合同由拆迁部门办理，规划设计合同由规划设计部门签订，工程施工阶段的合同、协议由工程管理部门签订。因此，作为投资企业要制定必要的合同审查、会签批准制度，把所有经济行为纳入合同管理，保证合同或协议签订的质量，维护企业的利益，所有的合同协议要按内容统一编号，分类归档，便于管
3、理和查阅，在拨款时完全按照合同内容进行支付。 2、工程设计是控制工程造价的关键 影响项目投资最大是设计阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为 75%95%；因为设计阶段建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定，这些在建筑工程中占工程总造价 75%95%。在技术设计阶段，只是对工程设计的合理性、可行性进行确定及细化，而这一部分对工程造价的影响只占工程总造价的 35%75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为 5%35%。很显然，项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。根据国际行业权威的数据分析，在建设项目总投资额中，设计费用约占工程造价的 3%5%，但项目建
4、设过程中，设计环节对工程造价的影响程度却超过 70%。而长期以来，我国普遍忽视工程建设项目前期阶段的造价控制，而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段，这样做尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢” ，事倍功半。要有效地控制工程造价，必须把重点放到前期阶段，尤其是抓住设计这个关键，未雨绸缪，方可取得事半功倍的效果。 工程造价的控制实际上是一个系统工程，涉及到方方面面。在工程造价全过程控制中，必须有所侧重，依据长期的工作经验和工程造价控制有关原则的方法，着重从可操作性的角度进行一些分析。影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段，设计阶段是投资控制的关键环节，建设项目设计的节约是最大的节约，设计确定了工程
5、造价，预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。因此，以设计阶段为重点，是有效控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅要有良好的社会效益，还应具有经济的合理性。改革开放初期许多开发企业普遍对建设项目设计阶段重视不够，很少过问设计方案的经济合理性，前期工作赶设计只管催图，不管设计的方案需要花多少钱，而搞经济的只按设计图纸来算账，不懂施工，不管设计方案在经济上是否合理，经常出现设计过于保守，或为了赶进度各专业不配套矛盾重重，图纸不校对等现象，其结果带到施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。而开发商往往把控制建安工程造价的主要精力放在了施工阶段-审核施工图预算，或在编制合理工程标
6、底和结算工程价款算细账上。这样作毕竟是丢了西瓜捡芝麻。要有效地控制成本，应把工作重点放在对建安成本影响最大的设计阶段，而优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提和关键。 3、工程招投标是有效控制工程造价的核心 通过招投标引进竞争机制，可以降低工程成本。对施工单位的选择应该比较慎重，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业，而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理。还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入；负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务
7、。这些都是造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。同时严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底的标书，做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。 工程招标时，招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，有条件的单位应尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制
8、的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。对直接影响工程造成价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等，都有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备、列出规格、品牌、厂家和品质要求清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。 4、施工管理阶段是有效控制工程造价的重要环节 4.1、合理控制工程洽商 一是建立变更签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权分工，确保变更签证的质量，杜绝不实及虚假变更签证的发生；二是变更签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又
9、将其覆盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。对签证一般要求自发生之日起 20 天内办妥；三是要求变更签证客观、准确。要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽的部位在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。我们在商品房的管理中设专职预算师与监理工程师密切配合，经常深人工地一线，掌握第一手材料。使工程洽商的处理及时、客观、准确。 4.2、严格审查承包商的索赔 首先，严格合同管理，减少索赔费用。一般情况下合同一经签订，甲乙双方都必须诚实守信，严格按合同条款的规定执行。因此在工程招标前，要根据招标项目的实际情况及项目所在地的内、外环境，考虑合同形式。因建筑工
10、程工期长，干扰事件多，合同管理比较复杂，在合同中要明确合同内容和范围及合同文本界限，资料齐全，文字严密，不能含糊其辞，让承包商无空子可钻。其次是严格审查索赔事件，合理控制索赔费用。一旦承包商提出索赔要求，开发公司就要对索赔要求采取正确的应对措施。 4.3、严格控制材料、设备价格 作好市场价格的管理工作，掌握价格的变动趋势，特别是大宗材料设备订货，应货比三家，在满足施工的前提下，把握好订货的时机。同样的材料设备，由于产地档次不同，价格相差很远，就是同样品牌的设备由于销售代理级别不同，价格也有差别。要树立成本意识，形成控制成本机制。 5、竣工结算是有效控制工程造价的关键 工程结算造价的合理确定是工
11、程造价管理的重要环节，在确定工程结算造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有甩项、漏项工程。 结束语 从以上几个方面可以发现，降低工程成本事在人为。随着市场竞争加剧，加强投资控制，降低工程成本，才能保证在市场竞争中处于不败之地。 参考文献 1周志新.浅谈房地产工程造价的有效控制J.广东建材,2006,04:144-146. 2莫燕萍.浅谈商品房工程造价的有效控制J.科技资讯,2007,13:172. 3史金民.浅析房地产项目开发过程中工程造价的有效控制J.才智,2011,04:30.
