1、浅谈房地产测绘【摘要】房地产测绘单位受政府或房屋权利、相关当事人的委托从事房地产测绘活动，是随着我国房地产业的发展而兴盛起来的，因为它主要是为房地产的各种管理服务。本文将从房地产测绘的定义、目的、特点、技术分析几个方面展开探讨。 【关键词：房地产测绘；定义；目的；技术 一、房地产测绘的定义及分类 房地产测绘是一种专业测绘，其特定的测绘范围是房屋及与房屋相关的土地，其下又有较为宏观的基础测绘和较为微观的项目测绘两个分支。基础测绘是指以城市、城区等大范围区域为单位，设计绘制单位区域内房地产的基础图纸，其作用是对单位区域内房地产构建宏观的平面管理网络。与基础测绘相比，项目测绘则比较微观，其测绘对象为
2、一般房屋建筑物。 一般来说，房产进行管理、交易、开发、拆迁等活动，必须要求该房产的项目测绘结果作为依据和支撑。因此，相比较来说，房产项目测绘是更为具体、更为适用的测绘工作。 二、房地产测绘作用及目的 房产测绘主要是服务于房地产管理。基础测绘服务于宏观方面，为城市或城区等大面积的规划建设，基础设施的施工等活动提供基础性资料以供决策参考。项目测绘则侧重于微观层面，主要服务于单位房产的管理，如：房产产权的鉴定、仲裁，房产交易时涉及的征税、收费，房产的拆迁及开发时涉及到的评估等。这些房地产的关联活动需要有房产的图表、数据、相关信息等基础资料。 随着房地产产业的蓬勃发展，房产拆迁、开发新建、买卖交易等活
3、动日益增多，期间也会产生不少的矛盾和问题。房产测绘结果就是解决矛盾、处理问题的一项基础性依据，在法律、经济及决策方面发挥着不可或缺的作用。 从法律效用上看，房产测绘所得出的结果，包括基础数据、图表等都是经过房产管理部门审核验收通过的，具有一定的权威性。一旦出现产权纠纷需要进行产权鉴定时，房产测绘结果就是法定的基础性依据。 从经济效用上看，房产在进行买卖或租赁时，需要对单位房产价格进行评估、相关税费进行征缴，包括在使用房产贷款抵押时，都需要房产的各项数据指标及基础资料，这是房测结果在经济金融上所发挥的作用。 最后，房测结果在房地产管理部门进行分类归纳梳理之后，将成为系统性的一套资料。这套资料可以
4、很大程度上反映一个城市乃至更大面积内，和房屋相关的一些情况。而这些情况将为各项决策提供可参考的依据。例如：区域内房屋的数量和质量，可为城市规划布局、旧城改造提供参考；人均住宅拥有量、人均使用面积，可为房地产开发建设、住房制度改革等提供参考；同时房地产的发展情况在很大程度上折射了一个区域内的经济发展水平，房测结果可以为一个城市在规划发展、公共事业、生态改善、服务旅游等等方面提供可供参考和借鉴的资料信息，在服务城市管理上具有广泛性。 三、房地产测绘的特点 第一，测绘内容多，图纸比例尺大。图纸的比例尺是指实物的实际大小和在图纸上大小的缩放比例，比例尺越大说明测绘的实物越大。一般情况下，房地产测绘都是
5、对整座城镇或是在一片地域进行，在有限的图纸上要缩放整个城市的地产建筑，内容过多，而且每一处地点都要标注清楚，所以需要使用的比例尺非常大。目前我国地产测绘中使用比较频繁的为 1：500 和 1：1000 的比例尺，如果需要更加细致的绘图，还可以使用 1：50 的比例尺，但不常见。 第二，房产测绘与地形测量对比。房产测绘与地形测绘最大的区别就是内容上的不同，房产测绘主要是针对一个城市的房屋和城建状态，除了需要表示出被测绘地区的地形之外，主要是对房屋的详细位置、数量、用途、归属等进行测绘，而地形测绘的目标仅仅是一片地区的地形和地貌。地形的测量相对要求不是特别高，而且不需要经常测量，但是需要测量高程并
6、标注等高线。房地产测绘虽然不需要测量高程，但是需要准确的对房屋和地形进行定位，准确的划出每一处建筑的占地范围，标注出每一处房产的归属等重要信息。 第三，地产测绘具有法律效力。虽然房地产的测绘种类繁多，多种多样，但是每一种测绘产品一旦被地产管理部门通过认证，都具有相同的法律效力。如果在房产问题上出现纠纷，则这些测绘土纸都可以当做产权确认、处理纠纷的依据。 第四，房地产测绘图表种类多。我们可以经常见到许多彩色印刷的地形图，但是却难得见一次地产测绘图。房地产的测绘产品有多种多样，最常用的有房地产图、分幅图、分丘图、分层分户图，另外还有众多表格，比如房屋归属表、产籍调查表、界址点成果表、面积测算表等。
7、地产测绘图在种类和规格方面都多于地形测量图，但是一般都是黑白图纸，不会被印刷买卖，而地形图则为了公众的学习方面经常需要出版印刷。 第五，房地产测绘图要求精度更高。如果在地形图中查找自己需要的数据，可以按照比例尺在地形图上对照来进行量取，一般在地图中的误差小于 0.6 毫米的都可以满足用户的要求。但是如果使用房地产测绘图的话则绝对无法忽略这个误差，因为地产测绘图的比例尺过大，一旦出现这么大的偏差，结果肯定不是用户需求的地点。 第六，房地产测绘图需要及时更新和更改。一般的地形图可能五至十年才重复测量一次，而房地产的测绘图则需要大大的缩短才能满足使用者的需求。因为城市的地产开发是实时进行的，如果较长
8、时间停止观测，不及时更新测绘图的话，旧版的测绘图就会出现很大的差错，甚至导致纠纷难以处理的局面。所以，必须对城市的房屋、土地使用情况和房地产权进行及时的观测，及时对旧版的测绘图进行修补和变更。 四、关于房地产常用测量技术方法分析 常规测量方法。主要包括两种测量方法：第一，直接量测法；对房屋边长、角度等要素进行实地量测，分割所要进行计算面积的图形为若干方便计算的简单图形，基于几何图形面积计算公式，再把房产面积计算出来。第二，图上量测法；当前用于房地产测量的图上量测法主要有求积仪器法和方格网法。 测距仪的使用。有关房地产的测绘精度，通常具有比较高的要求，当前进行房产测绘工作，通常应用内外业一体化数
9、字化这种房产测绘方法。用于房产测绘的仪器，必须经过相关资质部门的检定通过；在应用全站仪进行房产测绘过程中，因具有比较近的距离，故可忽略不计仪器乘常数，但必须着重考考仪器加常数；之所以必须加常数，最主要是仪器中心与全站仪的发射面和接收面存在着不一致，此外，反光棱镜中心与其等效反射面也存在着不一致，致使测距仪所测出的距离值与实际距离值存在着误差，固须加常数。 数字测算方法。第一，进行数字房产平面图测绘，具体包括这几大环节：测设图跟导线一进行底层平面图测绘。进行各层平面图测绘。进行分户平面图测绘。第二，进行房产面积计算，具体包括这些计算步骤：进行每层建筑面积计算、对整栋建筑面积进行计算净对分户套内面积进行计算、计算公用建筑面积。 五、结束语 随着城市化进程的加快发展，房地产测绘服务也扮演了举足轻重的角色。政府要重视对房地产测绘服务的管理，建立良好的管理机制；要加入资金的投入，以推进房地产测绘技术更好的发展；开展房地产测绘服务，必须要推广、运用现代化技术，更好地发挥房地产测绘服务应有的作用。 参考文献 1蒋兴发.浅谈如何做好房产测绘J.沿海企业与科技，2010，03：86-87+85. 2王强.房产测绘有关问题探讨J.测绘与空间地理信息，2011，01：183-185. 3李凤陆.房产测绘的内容和质量控制J.科技资讯，2008，02：249-250.
