1、浅谈精装修工程管理摘要：本人从事精装修管理多年，曾任广州多处高档住宅的精装修工程管理主管，且是所管的楼盘是所在区域的最高档小区。并且分别在国企、外资、民企等工作，了解到各企业单位对精装修管理制度的区别，在此方面有一定的心得，现提出来与大家分享。 关键词：精装修；工程；管理 1 精装修精细化管理内涵 很多人对于精装修的管理，都反映在：总分包，各分包的协调；精装修专业的控制，精细化管理这两个方便上，其中，何谓精装修的精细化管理？ 第一，设计精细化（业主方设计深度去到施工图程度） ，第二，材料设备精细化（具体的材料要求有明确的规定及数值要求） ，第三，工程管理的精细化（人到位、资质到位、管理体系的建
2、立） ，第四，后期管理及交楼的精细化（物管人员的专业程度达到，交楼给小业主的资料管理完善，有自己的系统） ，第五，ISO 的建立。 但对于大多数精装修管理方，上述要求都做到的基本很少，可以实现其中二到三个项目的已经很不错了，所以关于精装修能否可以实现精细化管理，还是要看本企业的管理架构是否完善。 2 精装修管理的特点 2.1 全专业性 精装修覆盖土建、水电、园林及外墙等所有建筑专业。 2.2 全过程性 精装修工程管理覆盖全工程施工周期，包括土建（设计深化，前期移交） 、精装修施工期、移交小业主阶段（维修期） ，而且精装修专业是唯一一个要直接面对小业主的专业。 2.3 档次差别性 目前市场上的精
3、装修档次差别大，有几百块一平方到上万一平方的都有，而且根据建筑功能，分一般住宅、高挡住宅、公寓装修、别墅装修等。 3 精装修管理过程的划分及管理要点 根据精装修管理的两大难点，精装修管理过程一般分为：土建移交阶段、精装修施工阶段、验收移交物管或小业主阶段。如果站在业主方管理的考虑，我认为有以下一些要点和要求。 3.1 土建移交阶段管理要点 三线移交的监督，包括其它专业的放线（如电梯、幕墙、铝合金等要同步，不仅限于土建） 移交区域除了大堂及室内，对应的如设备房，楼梯间，地下及负一楼最好能同步，以避免最后竣工时间的延误 涉及到各分包的招标要确认要提早。如户内门及大门，如不提早确认，待土建退场后需要
4、再二次修改，会早成对后续的返场时间工程管理工作造成很大影响。 临水临点垂直运输及工人宿舍办公室等，需要业主协调的要提早安排。 施工通道及临时货物的中转，原则上由精装修单位统筹，但需要考虑土建退场及园林交叉施工的可能，提早准备通道。 进场前，可能因为装修单位要设置临时洗手间等文明施工设备，要求土建机电单位等先进行部分设备施工。 考虑到永久电及永久水和临水临电的替换，要安排有利的临水电布局，不对将来的切换造成影响。 （临水一般设置外立面，如漏水不会对室内造成影响。临电一般设置在管井，可以提早安装管井门进行保护） 。 交接前，应安全本项目的所有供货商和材料商进行交底会，让业主监理及装修单位明确本项目
5、所使用的材料、工艺要求及供货时间有初步印象。 对于总包的整改，要建立要求，如不能及时整改及整改不合格，马上安排后续单位进行替换施工，保证不影响工期。 其它单项的交接，尽量不要有无施工责任单位的过渡性移交，尽量有上序工序的责任单位对下序责任单位的单项移交，避免不必要的责任扯皮。 3.2 精装修管理阶段 建立检查评分制度，考核各施工单位项目经理能力及监理的专业水平。 对所有进场材料（没开始报建的要填写材料进场计划）要建立台帐，方便随时核实及整理。 精装修的合同对于节点支付粮单可能没有详细划分，要和装修单位明确详细节点，达成共识，也方便监理确认节点目标。 质量监控体系，应该是监理检查发现及要求整改，
6、监理为主责单位，业主负责监督，并且要定期联系设计到现场进行图纸复核，及联系各政府监督部门来施工现场进行相应的规定检查（如质监站、节能检测等） 。 主材（如木饰面和石头等）在生产过程中可以检查其质量生产的，要在生产前进行工艺抽检，如木装的油漆施工，石料的开版选择等。 精装修的施工期内，要对一些主要的工序，如卫生间隐蔽，天花隐蔽、铝合金试水等重要工序，业主要联合监理进行现场验收，并且验收后马上签名确认，对其它配合单位如果没有及时配合，要给予严肃处理。因为精装修施工期也是整个项目施工期的最高峰，所以必须明确所有参建单位的竣工资料填写及名称等要求，由监理统筹，进行培训学习，保证精装修完工与竣工验收顺利
7、接换。 精装修的精细化管理，前提是管理人员首先要到位，第二个就是人员的经验及素质满足本项目要求，然后对项目内的每一户建立分户档案，档案包括由交接开始的资料，包括所有隐蔽验收及关键工序的验收文件，以对将来回出现的质量问题进行可追溯性研究。 精装修大面积施工前，必须要求做工艺板房及样板房，所谓的工艺板房，就是为了给后续的施工工艺进行指导性的施工的板房，一般要求除会污染的材料不安装外，如木饰面，石头、设备面版等材料外，其它工序都要完工，但可以是半成品，如天花可以施工完毕，但不要求做乳胶漆。样板房是指最后装修移交的成品展示。一般要求工艺板房为施工单位进场后 2 个月内完成，样板房为进场后 34 个月（
8、视材料供货期影响） 。 关于成品保护问题，产品保护除保证本单位的成品不受其它单位破坏外，还要考虑到不影响其它单位的正常施工及后续交叉作业的影响。所以成品保护必须是要本单位及其它相关单位互相讨论后，以文件的形式确认下发安装，也要求相关单位对此作法认可，将来出来破坏问题可以按约定处理。 关于现场的偷盗管理，第一，现场必须进行封闭式管理，如在架空层的上一层设置大门，有精装修保管，下班时间关闭，电梯上班开启，下班关闭，且尽量保证工人出入通道只有一条（保证有救生通道） 。第二，所有参建单位约定防偷窃协议，如每家单位偷窃后建立由业主监理确认工程量的台帐，如发现其中有偷窃的责任单位后，由责任单位全部埋单。
9、由于精装修单位进场后，参加单位过多，必须建立应急机制，在现场发生的安全质量事故必须可以马上组织目标地处理，且由装修单位带头定期进行消防演练。 3.3 精装修竣工移交阶段 精装修完工前，经监理验收后，才可以进行开荒工作。开荒工作为各分包自我清理、精装修牵头的建筑开荒、物业或专业公司的清洁开荒，业主正式收楼后的局部清洁。 按照相关要求，所有户外必须张贴分户验收表，表格上必须有相关单位的责任人联系方式。 精装修移交给物管前，必须由监理统筹，对相关物管人员进行各设备及功能设置的交底使用培训，在培训没有完成或者没有确保有上岗人员操作前，所有设备设施必须有精装修单位人员管理。 物管是将来可以协调工程问题
10、90%以上的协调者，所以精装修的项目经理及下面的维修主管要与物管增加沟通渠道，尽量让物管知道施工维修的流程及工序，让维修工作更加合理和及时。 4 协调各分包技巧 精装修工程管理一般的沟通渠道可以分为：工程例会专题例会等会议、现场的日常巡查、各种检查评比活动、与各总分包项目经理的当面沟通、与各职能部门（包括设计、预算政府部门的沟通等。 4.1 工程例会制度 工程例会是每个人展示自己工程管理能力及协调能力的平台，但由是一个充满利益斗争及解决问题的战场，我认为组织好一个工程例会是一个项目管理者是基本技能，组织工程例会主要为： 控制好开会时间开会讨论问题，一般工程例会控制适宜在 12 个小时内，时间太
11、长会造成与会人员的疲劳及对组织者效率的质疑。技术问题原则上不能在工程例会上讨论，因为很多参与人员会不清楚其中的技术原理，而且讨论后，没有经过其它部门的确认，也不可以马上实施，工程例会就是讨论在工程实施过程中需要协调的管理问题。 如两个单位的协调问题，没有经过第一次沟通就直接在管理例会上提出，组织者应当给与批评，像日常的管理巡查发现的一般问题，不申报监理就是会上提出的也要给予批评。提出的协调问题经总分包多次讨论没有结果的，但作为业主代表可以当场拍扳确认的，可以马上在会上明确，并且作为会议纪要内容，会后可以要求施工马上执行，需要设计讨论在实施的，要确认好完成时间，推进的责任人等，确保在下次工程例会
12、上有所进展。 关于计划有延误的情况，如果在会上明确了责任单位，且责任单位没有任何补救建议，应该在会议纪要里注明，作为以后追究其延误工期的记录之一，且通报各参建单位，作自己相应的计划调整。 4.2 做好各方协调工作 关于协调问题涉及到各方冲突的协调办法，如几个单位要协调搭脚手架共同使用的费用分摊问题，先了解产生的总费用及施工时间，单方面了解各分包单位的可以承受的费用上限。与监理及了解合同总价及了解图纸上的工程量情况。开专题的协调会，确定各单位的费用，使用要求及完成时间，做会议记录，如在此过程中还是存在因利益问题不能达成一致，就需要对有抗拒的单位进行解说希望工程能如期推进，如还不能再解决，应该把所
13、协调的所有结果及处理程序上报上一级领导，约见对方公司老总等继续协调。 4.3 突发时间及安全事故的处理 关于处理突发时间及安全事故，应第一时间通知主责单位进行救援，业主方应马上通知上一级领导。马上察看现场，避免二次事故发生及组织监理排查安全隐患，并且把事故现场拍照取证。要求各责任方先各自汇报事故情况及发生原因，与监理了解事故发生源，确认事故发生原因，最后开总结会，确认最后事故处理意见，有必要上报领导及上级部门。 4.4 各专业的协调 关于对各专业的协调，如发生不是本专业的协调，可以用以下处理办法： 询问相关专业的同事、监理和施工单位，如给出统一的意见方案，申报技术部门后执行。 如有大的异议，在
14、费用不高的情况下，可以先施行样板，样板后，待技术部确认后给予执行。 费用高及样板不可行的情况，组织图纸专题讨论，邀请各相关单位人员，有初步结果后，下发指令执行。 4.5 与监理的监督和配合要求 对于监理业主方必须要求： 监管他们的日常巡场工作。 要求他们牵头组织一些技术和沟通的专题协调会（由确定时间、主题，结果必须由监理得出，并且要求做会议记录） 。 要适当树立他们的威信（如业主巡场应该邀请他们参加，要罚款施工先要求监理主动，尊重他们对施工粮单的意见等） 。 质量体系要求他们建立，业主监督实行。 当他们提出对工程有建议的时候，不论对错应当先给予鼓励，再评判他的可行性。 对于一些有责任心有能力的监理同事，要建立总监给予重用，避免流失。 5 结束语 以上是我对于精装修工程管理的一些心得，主要是工程管理操作方便，如有争议，请各位同行指教。 参考文献： 1孙启东.商业项目精装修工程管理要点J.科技与企业，2012.8. 2周凯.房地产住宅项目精装修管理J.广东建材，2012.7. 3林茶花.浅谈精装修工程现场管理J.中华民居，2011.7.
