1、毕业论文开题报告公共事业管理公共租赁房政策实施中的问题探讨一、选题的背景与意义选题背景经济租赁房属于保障性住房，是其中的一种形式，因此要弄清楚经济租赁房首先要讲述一下我国保障性住房的发展状况。2007年8月1日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发200724号，于2007年8月7日对外公开发布，会议表示将扩大廉租住房制度的保障范围，多渠道解决城市低收入家庭的住房困难。国发200724号文件的核心内容主要为保障类住房受益群体扩大，以收入论，由“最低收入”扩大到“低收入”保障类住房面积限定在50至60平方米；政府责任细分为省级政
2、府负责、市县落实；明确保障类住房开发四个资金来源，其中土地出让金收入用于廉租房建设的比例由此前的5提高到10。国发200724号文件极大推动我国住房保障的发展，随后，2007年8月24日，全国城市住房工作会议召开，中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎出席会议，指出住房问题是重要的民生问题，全国要逐步扩大廉租住房制度的保障范围。国家各部委积极落实国发200724号文件精神，相继出台了若干具体配套措施，如国土资源部2007年09月30关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知国土资发2007236号、11月8日原建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民
3、政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局九部门联合以第162号令对外公布了廉租住房保障办法，该办法明确了廉租住房保障的若干问题；11月19日原建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局七部门联合对外公布了经济适用住房管理办法建住房2007258号，该办法明确了经济适用住房管理的若干问题；12月28，国家发展改革委印发了中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法发改投资20073676号，该办法为支持中西部财政困难地区新建廉租住房，制定了若干具体办法。国务院2010年4月17日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上
4、涨的通知（国办发20104号）要求保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。2010年6月13日,中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、中国银行业监督管理
5、委员会联合发布关于加快发展公共租赁房的指导意见（建保201087号），就租赁房的基本原则、租赁管理、房源筹集、政策支持、监督管理提出了意见。2010年10月18日中国共产党第十七届中央委员会第五次全体会议通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议中指出强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。从上述来看，我国自2007年起逐步加大对保障性住房的保障力度，从土地、财政、税收等各个方面都给与支持，而这时候保障性住房主要是指廉租房和经济适用房，由于廉租房和经济适用房对申请家庭的收入和住房都有限制条件，但是住不上廉租房
6、又买不起经济适用房的，以及不能买经济适用房又买不起限价商品房的家庭却有点儿“两不沾”。因此，为了保障进城务工人员以及刚毕业大学生在城市的住房问题，有必要对公共租赁房政策执行中的问题进行研究和探讨。选题意义首先，该选题具有明显的实践意义和现实意义。近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛
7、盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。通过对该选题的研究，我们对公共租赁房政策的执行过程的能够进一步的了解，对促进公共租赁房的发展具有重大的实践意义。其次，该选题具有理论意义。公共租赁房是继经济适用房和廉租房的之后的在住房保障制度方面的一个新的住房保障模式。对于公共租赁房领域的理论研究和实践探索，我国还处于起步阶段。关于公共租赁房政策的政策还需要进一步研究，比如，同经济适用房和廉租房一样，公共租赁房的建设运营的经济性分析
8、，社会效应的分析；作为一种准公共物品，公共租赁房的建设、分配、管理制度应该如何，这些课题继续我们进行研究。因此，本课题就公共租赁房政策的执行过程中的主要环节进行探讨，运用社会保障学和公共管理学的相关理论分析研究其执行过程可能存在的问题，并提出解决之策。因而具有一定的理论意义。最后，该选题具有一定的创新意义。如上所述，公共租赁房的研究在2009年前后兴起，其理论研究正处于开始和发展阶段，随着公共租赁房政策在各大城市的推行，对理论的创新具有很高的要求。因此该选题在这个意义上具有创新意义。其次，本论文以完整的政策执行过程为研究对象，既以公共租赁房房源筹集、准入、及退出的生命周期过程为对象，分阶段考察
9、该政策执行中可能出现的问题，并提出解决的方案。二、研究的基本内容与拟解决的主要问题研究的基本内容一、公共租赁房政策提出的必要性（一）完善我国住房保障体系的要求（二）维护社会稳定和谐的要求（三）调节过高房价，扩大内需的要求二、公共租赁房政策实施中的问题（一）公共租赁房房源建集阶段的问题1公共租赁住房的房源筹建2公共租赁住房建设的户型标准3公共租赁房建设的土地与资金来源（二）公共租赁房准入阶段的问题1公共租赁房的准入标准的设定2公共租赁住房的租赁期限3公共租赁住房的租金标准（三）公共租赁房的退出阶段的问题1公共租赁住房承租期间考虑退出的情况2公共租赁房退出机制执行中应该采取惩罚措施三、公共租赁房政
10、策实施中的问题解决对策（一）公共租赁房房源筹建过程中相关问题的解决对策1公共租赁房房源筹建的对策2以60平米以下的小户型为建设标准3公共租赁房建设的政府土地划拨和多渠道资金供给（二）公共租赁房准入阶段的问题解决对策1严格对公共租赁房申请人的资格进行审查2弹性化的公共租赁房的租赁期限3公共租赁房租金标准的设定与管理。4租赁期间对房屋的管理和维护（三）公共租赁房的退出阶段的问题解决对策1设定公共租赁房退出条件以及惩罚措施2对公共租赁房退出后的房屋维护与处置拟解决问题1、从理论，公共租赁房政策作为一种新的住房保障模式，整个公共租赁房的供给体系中存在的问题有哪些。2、实践层面上，理清公共租赁房的有哪些
11、相关的政策规定；其次，关于公共租赁房的建设和提供方式；公共租赁房的营运和管理的方式等。三、研究的方法与技术路线研究的方法1主要研究方法文献研究法通过查阅大量的文献资料确定论文选题，并全面、正确地掌握相关资料，为论文写作打好理论基础。2次要研究方法（1）跨学科研究结合公共管理学、社会保障学、经济学的理论与方法全方位、多角度分析。（2）案例收集与分析法，通过具体的案例来更加形象深刻地理解公共租赁房政策的实施。技术路线本文首先指出公共租赁房的政策实施的必要性；其次按照公共租赁房的房源筹集、准入以及退出的政策实施过程，对每一阶段的政策实施中的主要问题进行探讨，并且结合实际对问题的解决提出相关的建议，从
12、而完善公共租赁房政策的执行效果。最后总结提出完善公共租赁房政策的措施。四、研究的总体安排与进度1、12月10日前，撰写好文献综述、开题报告上交开题论证小组。2、12月25日前，各系组织论文开题论证会，确定进入毕业论文写作环节的学生名单。3、2011年1月10日前，初期检查。检查内容为选题、指导教师、任务书、文献综述、开题报告、开题论证结果等。4、2011年2月10日，交初稿给指导教师。5、2月27日，交二稿给指导教师。6、3月10日前，中期检查。检查内容为工作进度、工作态度、纪律情况、翻译文章的原文来源、学生的过程记录卡、指导教师的工作指导卡。7、3月30日，把装订好的毕业论文与过程材料终稿交
13、给指导教师。8、4月1日5日，为答辩资格审查，公布答辩人员名单。9、4月9、10日，第一轮答辩。10、4月23、24日，第二轮答辩。11、4月25日5月8日，后期检查。检查内容为答辩过程、成绩评判、各类评语表、答辩记录表等。12、5月15日，学生根据学院毕业论文装订要求，把装订好的毕业论文与过程材料以班级为单位交学院教务办。五、主要参考文献1曹振良房地产经济学通论，北京大学出版社，2003年版。2王洪春住房社会保障研究，合肥工业大学出版社，2009年版。3姚玲珍中国公共住房政策模式研究，上海财经大学出版社，2003年版。4马光红中国公共住房理论与实践研究，中国建筑工业出版社，2010年版。5谢
14、经荣、吕萍、乔志敏房地产经济学，中国人民大学出版社，2007年版。6陈劲松公共住房浪潮，机械工业出版社，2005年版。7孙光德、董克用社会保障概论第三版，中国人民大学出版社，2008年版。8陈伯庚、顾志敏、陆开和城镇住房制度改革的理论与实践，上海人民出版社，2003年版。9潘捷陈静十国家地区住房保障制度以及对我国的启示，载江苏建设，2004年第4期。11刘超奇公共租赁住房模式研究以深圳为例，华中师范大学硕士学位论文，2008年5月12袁秀明我国住房保障制度设计问题剖析与建议，载宏观经济研究，2009年第7期。14文林峰发展公共租赁住房的现实意义与前景分析，载城乡建设，2009年10期。15方和
15、荣我国公共租赁房政策的实践与探索以厦门、深圳为例，载中国城市经济，2010年第1期。16张静国外住房保障制度对我国的启示载房改纵横，2007年第7期。17钱瑛瑛中国住房保障政策研究，载住房制度改革，2010年第4期。18陈高岩杭州经济租赁住房及其运作模式分析，浙江大学硕士学位论文，2009年11月。19吴海瑾城市化进程中流动人口的住房保障问题研究兼谈推行公共租赁住房制度，载城市发展研究，2009年L2期。20范嵘、孙雯雯探索深圳公共租赁住房制度改革之道深圳公共租凭住房与香港“公屋”比较研究，载产业市场，2009年6月。21刘玲关于公共租赁房建设与管理的思考，载公共论坛，2010年4月号。22叶
16、青不要使“公租房”成为下一个“经适房”，载四川省情，2010年8期。23李惠男公租房，期待规范和有效监督，载经济约谈，2010年3月。24HARRYVANDERHEIJDENSOCIALRENTEDHOUSINGINWESTERNEUROPEDEVELOPMENTSANDEXPECTATIONSURBANSTUDIES,VOL39,NO2,327340,200225DARINKACZISCHKEMANAGINGSOCIALRENTALHOUSINGINEUACOMPARATIVESTUDYEUROPEANJOURNALOFHOUSINGVOL9,NO2,121151,JUNE200926BAR
17、BARASARDWILLFISCHERPRESERVINGSAFE,HIGHQUALITYPUBLICHOUSINGSHOULDBEAPRIORITYOFFEDERALPOLICYCENTERONBUDGETANDPOLICYPRIORITIES28082008毕业论文文献综述公共事业管理公共租赁房政策实施中的问题探讨关于我国对公共租赁房政策实施中的问题探讨，学术界的研究和观点的主要体现在专著和论文中，经过对图书管和数据库资料的收集及自己的思考，现将收集整理的资料做总结和论述如下一、关于公共租赁房政策的提出背景的研究温家宝总理在十一届全国人大二次会议上做的政府工作报告中指出，要“积极发展公共租
18、赁房”，这给了高房价下的“住房夹心层”吃了一个定心丸。公共租赁房是是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。12010年6月13日由住房和城乡建设部、国家发改委、财政部等七部门发布了关于加快发展公共租赁房的指导意见（以下简称意见），意见指出近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、上涨过
19、快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。2对于公共租赁住房领域的理论研究，我国还处于起步阶段。期刊论文数据库中关于研究公共租赁房的文献有近200篇，且都是近两年以来的论文和期刊，因而对于研究的租赁房的政策就有一定的参考价值。出版的关于公共租赁房的学术著作有姚
20、玲珍中国公共住房政策模式研究、马光红中国公共住房理论与实践研究等。此外理论界就此问题还召开了各类研讨会。可以说，这些成果都是学术界对中央精神做出的积极反应，体现了与时俱进的时1参考百度百科2010年12月9日2国家发改委、住建部等六部委关于加快发展公共租赁住房的指导意见健保201087号2010年6月13日代品质。二、关于国内公共租赁房政策的研究现状及评述一关于公共租赁房性质的研究关于公共租赁房的性质的认识。徐炉清2010年）认为，所谓公共租赁住房就是解决中低收入人群即夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格，面向
21、那些既买不起商品房又不能享受保障性住房的群体，包括新就业职工和一些新大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。公共租赁住房是解决这部分群体住房困难的一个过渡性的方法。当这部分群体有支付能力了，他们就要离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。3公共租赁房的产权是属于政府或者公共机构，同经济适用住房不同，公共租赁房使用者没有对其拥有所有权。并且公共租赁房仅是一种过渡性的住房方式，符合当前我国进入城市务工就业等的流动性较强的人口特征，并且这部分群体在城市中确实存在住房困难。二关于公共租赁房制度功能以及存在问题的研究关于公共租赁房的主要功能，国内学者普遍认为公共租赁房政策能够解决“夹心层”住房问
22、题。但是他们对公共租赁房制度的如何建设以及公共租赁房与其他住房保障制度的关系有不同的观点，主要有以下3个类别一是公共租赁房应该向谁提供以及如何提供；二是关于公共租赁房制度同经济适用房、廉租房等保障性住房制度相比体现的优势及存在问题；三是公共租赁房制度能否取代其他住房保障制度。1公共租赁房应该向谁提供以及如何提供方和荣（2010年）研究了厦门、深圳的公共租赁住房保障政策之后，指出公共租赁住房是政府建设、筹集房源以实物配租方式，或者采用货币补贴形式面向一定社会群体提供的具有社会福利性质的保障性住房。“低水平、广覆盖”是构建适合我国国情的新型住房保障制度必须坚持的基本原则。并且提出相应的解决措施，如
23、设立公共租赁房的建设标准，建设规划。创新融资方式，发挥市场的资源配置优势；加强公共租赁房的监管等。4该学者以深圳厦门的实践为基础，发现了公共租赁房政策的优势以及实施中出现的问题，如融资问题等。但是就公共租赁房政策的执行过程来讲，没有完整的进行讨论。既缺乏公共租赁房的建设、运营监管、退出这一完整的政策过程中的政策执行的问题的研究。袁秀明（2009年）认为，政府的公共租赁房要考虑实际情况和一定标准，可以设立三个3徐炉清让公共租赁住房成为中低收入家庭的福音，载城乡建设，2010年第5期。4方和荣我国公共租赁房政策的实践与探索以厦门、深圳为例，载中国城市经济，2010年第1期。等级首先，最低收入者、农
24、民工享受廉租房；其次，低收入者以及原先符合经济适用房条件的家庭可享受低价租赁房；再次，最新就业无购房能力的年轻人以及其他符合限价房等条件的人群可享受公共租赁房的安排。这三个层次，可以在面积、设施、租金等多方面有所不同。5对于他的观点中对租赁房享受对象的三类人群的标准划分，具有较强的操作性，而且也符合租赁房的保障原则。但是笔者认为，这样的划分所带来的监管成本是比较高的，即是说需要对不同层次的对象提供不同面积、设施的租赁房，实施起来之后比较困难。2公共租赁房制度同其他住房保障制度相比的优点胡微红、唐燕云、胡昊（2009）认为而“经济租赁房”则只租不售，有可能突破“户籍限制”，为外来人口等城市中等收
25、入家庭提供租房帮助。“经济租赁房”与“廉租房”的区别，主要在于保障人群、住房质量等方面。他们通过基于福利经济学的对比分析以及对各方利益主体进行分析，得出结论相较于经济适用房，由于产权归属政府，经济租赁房在准入与退出机制上较为灵活，可在一定程度上缓解当前经济适用房供给缺口较大的瓶颈，并能较好地避免寻租现象；经济租赁房来源较广，不一定要政府投资自建；另外，在调整我国租房与购房市场比例悬殊的结构方面，经济租赁房也有望做出一定的贡献。6公共租赁房兼顾了保障政策的效率性与公平性，将在缓解政府财政压力、合理配置社会资源、解决“夹心层”问题等方面提供很好的思路，未来走“货币补贴”之路还可能为其开发广阔的提升
26、空间。发展租赁型经济适用住房是我国保障低收入家庭住房较为现实可行的选择。同时，由于各种因素的影响，经济租赁房在实施中亦面临不少难题。综合来看，保证经济租赁房落到实处的关键主要有五，即观念、范围、资质、市场，以及房源。7这几位学着通过福利经济学的分析，提出了公共租赁房的福利效益高于经济适用房，并且基于主体行为与利益比较的分析，包括政府的财政、土地供给、所有权、准入与退出机制；受保障者，开发商和寻租者。通过对他们的行为的分析得出公共租赁房在经济适用房、廉租房、和公共租赁房三类住房保障模式中最有可行性。笔者认为，经济学的分析为公共租赁房的可行性提供了很好的理论依据，但是对于公共租赁房的政策执行，更应
27、该关注其执行力。也就是说，政府为主导的公共租赁房建设应该如何运营、监管。另一方面，这几位学者也提到从社会舆论宣传方面及培育和完善租房租赁市场等方面来促进公共租赁房的建设，具有参5袁秀明我国住房保障制度设计问题剖析与建议，载宏观经济研究，2009年第7期。6方和荣我国公共租赁房政策的实践与探索以厦门、深圳为例，载中国城市经济，2010年第1期。7胡微红、唐燕云、胡昊经济租赁房、经济适用房及廉租房比较分析，载广州大学学报，2009年第3期。考意义。文林峰（2009年）认为，我国当前租赁房的特性有一是体现出政府的干预性，公共租赁住房是在政府的公共政策下，由政府直接负责提供或政府主导下的公共机构、企业
28、提供的保障性住房；其二是需求对象的限制性，因其是保障性住房，其保障对象具有严格的准入标准；三是非营利性，不论是政府直接负责建设还是企业承担开发建设，都不以营利为目的；四是租赁价格的优惠性，公共租赁住房的出租价格低于一般的市场价；五是退出的灵活性，当中低收入家庭住房和收入水平发生变化时，政府可随时停止发放补贴，退出程序简便易操作。8存在的问题主要是法规制度体系不健全。覆盖人群相对较狭窄。资金短缺，房源供给严重不足。维护成本较高，政府后续补贴较多。9对于公共租赁房的前景，他认为，应该做到建立长效的保障机制，缓解供需矛盾。完善保障制度。满足低收入家庭住房需求。强化政府的调控作用，促进企业参与市场化运
29、作。发展政策性住房金融，拓展资金来源渠道。循序渐进，做好公共租赁住房的规划和前景设计。10该学者通过对公共租赁房特性的分析比较全面，既符合保障性住房的普遍性，又有公共租赁房的特有性质，明显的“补贴性质”，价格较低。并且该学者又指出了公共租赁房存在的问题并提出了相应的解决对策。但是，他的观点缺乏一定的理论基础，比如公共租赁房的性质分析是基于公共物品理论还是社会保障体系的理论。其次，该学者缺乏对公共租赁房的退出机制以及退出之后的管理进行研究。3公共租赁房制度能否取代其他住房保障制度陈杰（2010年）认为通过公共租赁住房和租金补贴的有机结合，不需要太大的公共资源负担就能更公平、更有效率地解决非常多的
30、住房困难户问题，而且还能有效缓解人才流失现象。他认为“从上海实际出发，土地供应短缺和土地成本不断上升，人口大量流入和住房需求的多样化，都意味着覆盖面广、灵活性强、公平性更好、效率更高的公共租赁住房应该成为上海住房保障的主干，并能弥补中长期租赁市场的发展空白，促进住房市场的结构平衡和健康发展。”11因此他提出，应立即全面停止建设经济适用房，已经建成的只租不售，改为经济租赁房，纳入公共租赁住房体系。12该学者看到了经济适用房在实施过程中管理不透明，政府寻租的空间较大，但公共租赁8文林峰发展公共租赁住房的现实意义与前景分析，载城乡建设，2009年10期。9文林峰发展公共租赁住房的现实意义与前景分析，
31、载城乡建设，2009年10期。10文林峰发展公共租赁住房的现实意义与前景分析，载城乡建设，2009年10期。11陈杰停建经济适用房，兴办公共租赁房，以制度创新来实现上海住房保障事业的新突破，载复旦大学住房政策研究中心网站2010年2月4日。12同上。房的具有一定的优点，比如覆盖面广、灵活性强、公平性好、效率较高。大力发展租赁房从一定意义上能够缓解住房压力。但是该学者忽略了公租房的产权属于国家，仅仅是一种过渡性的住房措施，当享受公租房的群体有了经济实力之后还是会去购买商品房、经济适用房。而且经济适用房，并不是完全一无是处，从社会和政府各方面加强监管，提高透明度，仍然可以继续实施。并且公共租赁房是
32、新生的事物，我们对它的了解仅仅停留在几个城市的试行上，并不能肯定的说公共租赁房是最终的解决住房和社会保障的良药，因而全面停止建设经济适用房，改为经济租赁房并不合适。四、结论国内对公共租赁房的研究主要是在实践应用层面，对应的理论分析比较缺乏，大都参考借鉴国外的住房保障理论。因此本论文设计主要是对公共租赁房政策实施中问题探讨，侧重于实践应用的探索。结合社会保障理论、福利经济学以及公共管理学中公共物品的提供方式等理论，对公共租赁房政策实施的主要过程进行分析，发现其中的问题和不足，并结合实际公共租赁房政策实施中出现的问题，提出完善的解决意见。参考文献1曹振良房地产经济学通论，北京大学出版社，2003年
33、版。2王洪春住房社会保障研究，合肥工业大学出版社，2009年版。3姚玲珍中国公共住房政策模式研究，上海财经大学出版社，2003年版。4马光红中国公共住房理论与实践研究，中国建筑工业出版社，2010年版。5谢经荣、吕萍、乔志敏房地产经济学，中国人民大学出版社，2007年版。6陈劲松公共住房浪潮，机械工业出版社，2005年版。7孙光德、董克用社会保障概论第三版，中国人民大学出版社，2008年版。8陈伯庚、顾志敏、陆开和城镇住房制度改革的理论与实践，上海人民出版社，2003年版。9潘捷陈静十国家地区住房保障制度以及对我国的启示，载江苏建设，2004年第4期。11刘超奇公共租赁住房模式研究以深圳为例，
34、华中师范大学硕士学位论文，2008年5月12袁秀明我国住房保障制度设计问题剖析与建议，载宏观经济研究，2009年第7期。14文林峰发展公共租赁住房的现实意义与前景分析，载城乡建设，2009年10期。15方和荣我国公共租赁房政策的实践与探索以厦门、深圳为例，载中国城市经济，2010年第1期。16张静国外住房保障制度对我国的启示载房改纵横，2007年第7期。17钱瑛瑛中国住房保障政策研究，载住房制度改革，2010年第4期。18陈高岩杭州经济租赁住房及其运作模式分析，浙江大学硕士学位论文，2009年11月。19吴海瑾城市化进程中流动人口的住房保障问题研究兼谈推行公共租赁住房制度，载城市发展研究，20
35、09年L2期。20范嵘、孙雯雯探索深圳公共租赁住房制度改革之道深圳公共租凭住房与香港“公屋”比较研究，载产业市场，2009年6月。21刘玲关于公共租赁房建设与管理的思考，载公共论坛，2010年4月号。22叶青不要使“公租房”成为下一个“经适房”，载四川省情，2010年8期。23李惠男公租房，期待规范和有效监督，载经济约谈，2010年3月。24HARRYVANDERHEIJDENSOCIALRENTEDHOUSINGINWESTERNEUROPEDEVELOPMENTSANDEXPECTATIONSURBANSTUDIES,VOL39,NO2,327340,200225DARINKACZISCH
36、KEMANAGINGSOCIALRENTALHOUSINGINEUACOMPARATIVESTUDYEUROPEANJOURNALOFHOUSINGVOL9,NO2,121151,JUNE200926BARBARASARDWILLFISCHERPRESERVINGSAFE,HIGHQUALITYPUBLICHOUSINGSHOULDBEAPRIORITYOFFEDERALPOLICYCENTERONBUDGETANDPOLICYPRIORITIES28082008本科毕业论文（20届）公共租赁房政策实施中的问题探讨II摘要【摘要】公共租赁房是我国保障性住房的重要形式之一，其产生和发展是完善我国
37、住房保障体系、调节过高房价和维护社会和谐的必然要求。本文以公共租赁房政策实施的过程为研究对象，对公共租赁房房屋的筹建阶段、准入阶段、运营管理和监管维护阶段，以及最终公共租赁房的退出阶段政策实施过程中可能出现的问题进行分析，并提出相应的解决对策，包括创新公共租赁房的提供方式、加强政府对公共租赁房申请人的审核和管理控制、推进公共租赁住房信息公开化等，以解决社会“夹心层”及其他社会群体的住房难题。【关键词】公共租赁房住房保障制度住房政策【ABSTRACT】PUBLICRENTALHOUSINGISONEOFANIMPORTANTHOUSINGSAFEGUARDSFORMSINCHINAITSMERG
38、INGANDDEVELOPMENTISESSENTIALTOPERFECTINGTHECOUNTYSHOUSINGSECURITYSYSTEM,ADJUSTINGTHEIRRATIONALHOUSEPRICEASWELLASMAINTAININGSOCIALHARMONYTHEPAPERFOCUSESONTHEPROBLEMSTHATMIGHTOCCURDURINGTHEPROCEDUREOFTHEENFORCEMENTOFPUBLICRENTALHOUSINGPOLICY,SUCHASTHESUPPLIESOFFINANCE,LANDTOCONSTRUCTTHEHOUSESANDTHESOU
39、RCEOFHOUSESWHICHAREAVAILABLETORENT,THEPOLICYOFTHEENTRANCEOFPUBLICRENTALHOUSES,THEMANAGEMENTANDREGULATIONOFPUBLICRENTALHOUSESWHENTHEYARELEASED,ANDFINALLYTHEEXITOFPUBLICRENTALHOUSESWHENTHECONTRACTEXPIRESBYSTUDYINGTHEWHOLEPROCEDUREOFTHEENFORCEMENTOFPUBLICRENTALHOUSINGPOLICIES,WECANPROVIDEPROPERSOLUTION
40、STOSOLVINGTHESEPROBLEMSCORRESPONDINGLY,INCLUDINGINNOVATINGTHEWAYSOFSUPPLYINGPUBLICRENTALHOUSES,TOENHANCETHEGOVERNMENTSSUPERVISIONANDCONTROLONTHEAPPLICANTSWHOAPPLYFORTHEPUBLICRENTALHOUSES,ENCOURAGINGTOMAKEPUBLICRENTALHOUSINGINFORMATIONPUBLICANDTRANSPARENTTOTHESOCIETYALLTHESEEFFECTSAIMATSOLVINGTHEHOUS
41、INGPROBLEMSOFLOWINCOMEHOUSEHOLDS【KEYWORDS】PUBLICRENTALHOUSINGSOCIALHOUSINGSECURITYHOUSINGPOLICY目录摘要关键词ABSTRACTKEYWORDS引言4一、公共租赁房政策提出的必要性4（一）完善我国住房保障体系的要求4（二）维护社会稳定和谐的要求5（三）调节过高房价，扩大内需的要求5二、公共租赁房政策实施中的问题5（一）公共租赁房房源筹建阶段的问题5（二）公共租赁房准入阶段的问题7（三）公共租赁房退出阶段的问题8三、公共租赁房政策实施中的问题解决对策8（一）多渠道筹建公共租赁房房源，加大政府政策支持9（二
42、）公共租赁房准入阶段中加强对准入资格的审查以及租金、房屋的管理11（三）公共租赁房退出阶段退出条件的设定及退出后对房屋的处置13四、结语15参考文献15致谢错误未定义书签。附录1文献综述错误未定义书签。附录2外文文献翻译错误未定义书签。引言住房是人的基本需要。我国在城市化的进程中，城市人口不断增加，其中很大一部分是外来务工人员、大学毕业生等。这些人在城市中没有足够的能力购买昂贵的商品房，甚至经济适用房；他们没有城市户籍不符合廉租房的申请标准；并且当前我国商品住房价格非理性上涨，房租随着房价水涨船高。这些“夹心层”在城市中的住房问题成为政府必须解决的难题。2009年6月，由国家发改委、住建部等六
43、部委联合发布了关于加快发展公共租赁住房的指导意见（健保201087号），提出了公共租赁房政策。本文拟从公共租赁房政策提出的必要性、公共租赁房政策实施中可能存在的问题及其解决途径等方面进行探讨。一、公共租赁房政策提出的必要性（一）完善我国住房保障体系的要求首先，我国住房供应体系尚未建立健全。我国现行的住房供应政策明确了高档商品住房、普通商品住房、经济适用住房、廉租住房的供应对象以及其适应人群。但仍有相当部分中低收入家庭买不起普通商品住房、又享受不上经济适用住房，部分低收入者，如外来务工人员、刚毕业的大学生等买不起或租不起经济适用房；又享受不上廉租住房，出现了所谓的“夹心层”，解决这个庞大部分群体
44、的住房问题迫在眉睫。公共租赁房政策的推出弥补了“夹心层”群体的住房保障政策的漏洞，在一定程度上完善了我国现行的住房保障体系。其次，我国的住房租赁市场基本处于无序和自发状态，未能与住房买卖市场得到同步的发展和规范。市场供应主要以个人私房出租为主，机构投资者进行租房租赁经营的很少，缺乏持续稳定的供应渠道；市场秩序不规范，违法出租和租赁纠纷较多，在质量、消防、卫生、治安方面存在隐患。13第三，地方政府土地财政政策，使得土地供应向商品房倾斜，用于保障性住房建设的土地供应不足，监管不力。当前我国住房主要以商品房为主，社会保障性住房覆盖率仍然偏低，不到8，2011年两会中提出到“十二五”末，我国城镇保障性
45、住房覆盖率将提升至20。1413谢经荣、吕萍房地产经济学第二版，中国人民大学出版社，2007年，第217页。142011年3月8日“两会”期间，全国政协委员于炼接受中国日报和中国日报网记者采访时指出我国当前保障性住房覆盖率不到8。（二）维护社会稳定和谐的要求公共租赁房政策的出台与当前党和政府提倡的构建社会主义和谐社会政策背景有关。和谐社会要求社会安定团结，百姓安居乐业，解决好群众住房问题，特别是处于社会底层的群众的住房难问题是实现社会稳定、构建和谐社会的关键。从近年来“两会”以及最近的“十二五”规划，都提到了解决好城镇中低收入群众的住房难的问题，特别是在当我国正处于经济结构转型阶段，社会财富的
46、分配不均导致贫富差距加大，由此将引发诸多社会矛盾。公共租赁住房政策是完善我国社会保障体系的重要内容之一，体现了政府对社会弱势群体的一种关怀，同时也是维护社会安定、政治稳定的重要方式。因此，继廉租房、经济适用房等社会保障性住房政策之后出现的公共租赁房政策具有维护社会稳定和谐的功能。（三）调节过高房价，扩大内需的要求加快公共租赁房的发展有利于缓解住房需求的压力，一定程度上能够调节当前过高的房价，有利于国民经济健康发展。高房价直接造成工薪阶层群众买不起住房。一方面，高房价助长了经济泡沫，不利于转变经济发展方式。现在一些地方GDP增长主要靠房地产业带动，财政收入主要靠土地出让收入，银行收益和资产质量主
47、要靠房地产抵押贷款，房地产业已成为许多城市的经济命脉。另一方面，高房价使将抑制内需增长。扩大内需是“十二五”时期经济工作的重点，但高房价会对扩大内需产生严重的“挤出效应”。人们为了买房往往透支了几十年的消费，使消费产生严重的结构性不足，过度消耗中低收入阶层的购买力，抑制社会中间阶层的扩大。15公共租赁房的推出在一定程度上满足了一部分社会群体的住房需求，随着大规模保障性住房的建设，房价也会随之恢复理性。二、公共租赁房政策实施中的问题公共租赁房政策实施中出现的问题包括公共租赁房房源的筹集阶段、准入阶段和退出阶段政策实施中存在的问题。具体而言，建设阶段房源筹集阶段，包括公共租赁房房源筹集、建设的土地
48、资金来源问题；准入阶段中的准入标准的设定，租赁期限以及租金标准设定问题；退出阶段中存在的何种条件下退出公共租赁房以及对空置公共租赁房的管理和处置。通过对公共租赁房政策实施中存在的主要问题的探讨，我们能够制定相应的措施有针对性地解决这些问题。（一）公共租赁房房源筹建阶段的问题15中共中央宣传部理论局七个怎么看理论热点面对面2010，学习出版社，2010年，第24页。1公共租赁住房的房源筹建公共租赁住房是指政府或企业将持有一部分房源，以低于市场价的方式出租给特定的社会群体。公共租赁房的租金水平高于廉租房低于商品房。它的保障方式主要以实物配租为主，即提供现实的房屋以供人居住。公共租赁住房保障的基本属
49、性特征是政府建设或筹建的房源以实物配租方式，或者采用货币补贴形式面向一定社会群体提供的具有社会福利性质的保障。公共租赁住房的基本原则是“人人享有适当的住房”而非“居者有其屋”理念，提供的是过渡性保障。16因此，政府必须掌握充足的房源作为提供公共租赁住房的保障，公共租赁房政策首先要解决的是房源问题。2公共租赁住房建设的户型标准公共租赁房提倡“人人享有适当的住房”，目的在于解决“夹心层”的暂时性的住房困难，而并非取得其所有权，因此建设公共租赁房的标准应该与商品房和廉租房的建设户型要求不同。一方面要保证每个人最低的居住需求，以及基本的生活设施；另一方面应该适当降低建设成本，套型建设面积维持在当地最低的住房标准左右即可。公共租赁房建设时应该合理设计户型大小和室内结构，做到既满足生活需求又体现“保障”要求。3公共租赁房建设的土地与资金来源集中建设公共租赁房最为关键的两个问题是建设用地与建设资金的来源。关于加快发展公共租赁住房的指导意见中规定“各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或者作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件
