1、上海市房地产投资对 GDP 作用大小的影响因素的实证研究【摘要】 房地产业作为上海的支柱型产业，在房地产市场快速发展的同时，也出现了房地产投资增幅过猛、房价上涨过快、结构性失调等一系列问题，使之研究房地产投资对区域经济发展作用的影响和制约因素显得尤为重要。目前对于房地产投资作用影响因素这一研究方向，只有少部分学者有所涉及，且缺少丰富的多维的实证分析。本文采用多种计量方法，从众多影响因素中剥离出了上海房地产投资对 GDP 的作用的核心影响因素，得出产业结构、物价水平和居民收入为其核心影响因素，并且作用方向、大小和时间均各具特点。 【关键词】 房地产投资；宏观经济；计量方法 1 引言 自 20 世
2、纪末以来，房地产业以成为上海、乃至我国国民经济的支柱产业，房地产业持续有力地拉动国民经济的发展，上海市房地产开发投资的规模一直处于较高水平，并且和区域国民生产总值由很高的相关性。近几年来，在上海房地产投资大小是否与该时期的宏观经济水平相适应，将显得尤为重要。这首先需要研究清楚房地产投资对区域经济的拉动作用的大小是由哪些因素所制约。本文即是针对影响制约房地产投资作用的因素的探寻进行的相关研究。 2 文献综述 2.1 房地产投资与宏观经济 房地产业与宏观经济的互动发展研究领域一直是学者们关注的热点问题，房地产投资与区域 GDP 的关系研究已有较为丰富的研究成果。 张琳、陈美亚（2002）用 199
3、01999 年间中国 GDP、固定资产投资额、房地产开发投资额的时间序列数据，用 VEC 模型分析得出房地产投资对 GDP 有拉动作用，房地产开发投资增长 1%时，GDP 将增长 0.082%；固定资产投资增长 1%时，GDP 将增长 0243%。刘红（2006）选取了我国19862004 年的 GDP 和房地产开发投资的时间序列数据对房地产业与国民经济的关系进行了分析，利用协整理论得出房地产开发投资每增加1%，GDP 增加 0394%；利用误差修正模型得出我国房地产开发投资主要以短期波动的形式来影响 GDP；利用脉冲响应函数和方差分解刻画了房地产投资与 GDP 相互影响的动态轨迹。马溶（20
4、07）运用协整分析方法对我国房地产投资和经济增长的长期稳定的均衡关系进行实证分析，并在分析结论的基础上，对我国房地产投资及宏观经济调控提出了应对措施与建议。周达（2008）先从房地产业占 GDP 的比重、房地产业对 GDP 增长的贡献、房地产投资占固定资产投资的比重三个方面分析了我国房地产业对国民经济总量的影响，然后选取了 GDP、货币供应总量、综合价格指数、房地产业增加值四个指标建立了线性回归方程，以此分析了国民经济总量增长对房地产业总量的影响。 2.2 房地产投资作用相关研究 这一领域的研究成果较少，学界只有王松涛（2006，2007）两篇文章对房地产投资作用的影响因素进行了专门研究。 王
5、松涛，刘洪玉（2006）从人口发展、产业发展和宏观经济发展三个层面提出了影响房地产开发投资水平的影响因素，并利用后向逐步回归模型对北京市进行了实证分析。结果表明：城市化率、房地产价格、房地产市场存量水平和人均 GDP 都有效解释了北京市房地产投资水平的持续攀升。由于城市化率和人均 GDP 属于需求型指标，因此当前较高的房地产开发投资水平得到了市场需求的支撑。对各种影响因素未来发展空间的分析有助于判断房地产开发投资水平的发展趋势。王松涛，陈伟等（2007）用 SHTO 理论和多元回归模型对北京、上海、天津和深圳四城市的房地产开发投资水平进行了定量研究和比较分析，研究表明四城市的房地产开发投资水平
6、受地区人口发展、产业发展和宏观经济发展的影响显著，但是不同城市房地产开发投资水平的影响因素有所不同，相同因素在不同城市的影响效果也有差异。 本文针对这一研究空白，进一步对房地产投资对 GDP 的贡献作用进行深入的实证研究分析，试图找到投资作用的影响因素的作用机理和作用大小。 3 各省市房地产投资和 GDP 相关性分析 3.1 数据选取 笔者选取了 28 个省份和直辖市 1990 年至 2008 年的 GDP 以及房地产企业投资完成额（RI）的面板数据，采用 TSLS 两阶段最小二乘法回归对lnGDP 和 lnri 进行线性拟合。模型如下： ln gdp=*lnri+c+AR（1）+AR（2）
7、其中 lngdp 为区域 gdp 的对数值，lnri 为区域房地产投资完成额的对数值，AR（1）与 AR（2）分别为残差的 1 阶和 2 阶滞后，引入该变量是为了消除自相关性。 3.2 回归结果 通过用 eviews 软件，对各个省份分别进行回归，所得回归结果如下：以上所有回归均通过 R 检验、t 检验、F 检验、自相关性检验。 由此可知，海南省的房地产企业投资对 GDP 的作用（以下简称投资作用）最小，因为海南在 1990 年代初经历了严重的房地产泡沫，导致海南进 20 年的经济发展难以由房地产业推动发展。广东省的投资作用最大，达到了 1.37，说明广东省的房地产投资作用极大，这可能是由于房
8、地产业过度开发所导致。此外，中西部省份的投资作用均偏低，处在 0.5 以下，而沿海省份均较高。上海作为我国最大的城市，投资作用排在第三，说明房地产开发对 GDP 的拉动作用十分显著。 总体来说，区域房地产投资作用的大小必然和该地区经济发展状况紧密联系。在此基础上，笔者选取了上海，对投资作用影响因素的问题作了进一步的探讨。 4 上海市房地产投资对 GDP 的作用影响因素分析 上海的房地产投资对 GDP 的拉动作用在全国范围来看处于很高的水平，说明房地产业对区域经济的贡献较大。笔者通过对这一问题进行实证分析，试图找到影响房地产投资作用的关键因素。 4.1 变量的选取与解释 被解释变量为房地产投资作
9、用，利用上一章的数据，即用公式（lngdp-c）/lnri 计算出各个年份的投资作用时间序列。解释变量选取了代表城市产业及公共设施发展水平、人口结构、居民购买能力、物价水平等因素。所有数据来自上海统计年鉴和新中国 60 年统计资料汇编19492008 第三产业产值/第二产业产产值。由于产业结构可以反映一个区域的经济发展水平，它与房地产投资作用有所联系，一个发展成熟的区域的房地产投资作用将会减弱。 非农人口比例。非农人口比例越大，会有更多的住房需求，投资作用将会加大。 常住人口增长率。解释人口因素对房地产投资作用的影响。 外贸依存度，即为进出口总额/GDP，随着我国改革开放，外资投入对区域经济产
10、生了极大影响（张立新，王剑波，王志强，2006） ，需要考虑外贸依存度对投资作用的影响。 物价水平代码为 cpi，这一项为消费品价格指数，代表通货膨胀率和物价水平对投资作用的影响。一定范围内的通货膨胀水平可能会提高投资作用，但是过高的通货膨胀则会导致经济受挫，而阻碍房地产投资作用的发挥。 为反映收入水平对投资作用的影响，笔者选取了人均可支配收入的指数。 由于储蓄因素作为人们购买力的重要因素，也需要在考虑范围内，选取人均储蓄余额作为一个解释变量，计算式为某年份储蓄余额/该年份常住人口。 公共设施建设情况代表着区域整体发展水平，笔者用人均公路建设量与邮电业务量来表示。 综上，解释变量汇总表如下：
11、4.2 回归结果与分析 由于解释变量较多，相互存在严重的线性相关性，因此采用逐步回归法，最终结果如下： GDPRI=0.5801 + 0.0003810*INCOME + 0.2220*STRU- 0.0009425*CPI （22.7232） （6.4078） （3.8793） （-11.24018） 0.073921 0.00017 0.1488 0.00067 R2=0.9399 Adjusted R2=0.9261 DW=1.604 F-statistics=67.82 解释变量为居民人均可支配收入指数（income） 、消费品价格指数（cpi） 、二三产业产值比重（stru） ，其中
12、收入指数和产值比重为正相关，和 cpi 为负相关。DW 值处于 du 和 dl 之间，由 LM 检验得自相关检验得出在 5%的显著性水平下拒绝原假设，即拒绝存在自相关的假设。 4.3 格兰杰因果检验 经协整检验，变量 gdpri、income、stru、cpi 之间有三个协整关系存在，可进行格兰杰因果检验和脉冲响应分析。对变量间进行的两阶滞后格兰杰检验可知，人均可支配收入指数和消费品增长指数在 1%的显著性水平下是投资作用的格兰杰原因，而产业结构在 5%的显著性水平下是投资作用的格兰杰原因。表明，三个解释变量能很好的解释房地产企业开发投资对 GDP 的贡献作用。 5 总结 笔者将房地产投资额与
13、 GDP 进行二元回归得到的相关系数定义为房地产投资对 GDP 的贡献作用，作为研究投资作用的问题的被解释变量，经多元逐步回归得到显著影响投资作用的解释变量为人均可支配收入指数、消费品价格指数以及二三产业产值比重，并且三个解释变量均为投资作用的格兰杰原因。 参考文献： 1张琳，陈美亚.中国房地产业与经济增长关系研究J.南京工业大学学报（社会科学版） ，2002（3）：68-70 2刘红.中国城市房地产投资的动态经济效应J.经济与管理研究，2006（3）：49-53 3马蓉.房地产投资拉动我国经济增长的定量分析J.新西部（下半月） ，2007（5）：31，46 4周达.房地产业与中国国民经济总量关系研究J.石家庄经济学院学报，2008（3）：39-43 5王松涛，刘洪玉.房地产开发投资水平理论研究与实证分析J.建筑经济，2006（6）：60-63 6王松涛，陈伟，陈轶，方铭.房地产开发投资水平影响因素研究北京、上海、天津、深圳房地产投资开发比较研究J.建筑经济，2007（8）：17-21 7沈正超，赵德和，秦丽萍.上海房地产业成为国民经济支柱产业的量化研究J.上海房地，2000（11）：5-10 8张立新，王剑波，王志强.外资对我国房地产业的影响及政策建议J.山东社会科学，2006（11）：62-64 9孙敬水.计量经济学教程M.北京：清华大学出版社、北京交通大学出版社，2005
