1、以房养老：新型养老保障模式研究【摘要】以房养老作为中国新出现的一种养老方式，有巨大的现实意义和操作机会，当然在具体实施过程中也存在很多障碍。然而， “以房养老”的确是当前的一种有效的养老模式，在一定程度上能够缓解中国目前所面临的人口老龄化的压力和城市住房的供需矛盾等问题，可以为我国的补充养老模式提供一定意义的参考。 【关键词】以房养老，问题，参考 一.以房养老的内涵和类型 （一）以房养老的内涵。也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭” 。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完
2、善养老保障机制的一项重要补充。 （二）以房养老的类型 1.抵押房式。将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。 2.出租房式。租出大房再租人小房，用房租差价款养老；或者将房子出租，自己住老年公寓，用租金养老。 3.出售房式。其中包括售出自己的大房，换购小房，用差价款养老；售出住房，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；售出房子，自己住老年公寓，用售房款养老。 二、我国推行以房养老的必要性 1.老年人群收入普遍偏低。对于大多数老人来说，都已经正式进入退休状态，无力继续参加工作。从我国的实际情况来看，进入退休阶段的
3、老年人群，都是早起参加工作的群体，根据我国退休金领取的有关规定，他们中的多数人只能取得相对较少的退休金，而有的老人甚至没有退休金，需要依靠子女供养。在现实生活中，存在大量的独居老人，尽管能够接受进入养老院养老，但是昂贵的费用让他们无法负担。进入老年后，各类老年病接踵而至，有限的收入往往大部分都用于吃药看病。但也只能勉强应付小病，面对大病医疗，就只能望而却步了。 2.自我养老的有效实现方式。我国城市老人多为有固定养老收入的离退休职工，这部分职工要以自我养老为主，子女养老为辅。宜宾市老龄办 2005 年 2 月对部分单位的 74 名离退休职工惊醒的抽样问卷调查表明，自我养老占 65%，家庭养老的占
4、 31%，靠社会养老的占 4%；子女不但不养老还在经济上啃老的占 23%，城市里家庭养老功能正在逐步弱化，不少父母将被置于家庭危机之下。同时，空巢化现象使老人的照料问题凸现。北京市老龄委的调查发现，49.8%的年轻人认为最大的困难是工作忙没有时间照顾老人，而据民政部门统计，有 3250 万的老人需要长期护理。合理照料老人的问题已不是一个单纯的道德问题，而是一个普遍的社会问题。城市老人虽然收入较低，但大多数有一定的房产，可以通过政府支持下的置换和运作，帮助部分老人通过“以房养老” ，解决部分老人的“老有所居”和生活照料问题。 3.社会养老保障压力日益沉重。1990 年我国在职的职工和退休职工的比
5、例是 10：1，而在 2003 年下降到 3：1.根据预测，到 2020 年还要继续下降到 2.5：1，负担是非常沉重的，养老保障负担将成为我国社会面临的大问题。2004 年，中国基本养老保险的支出总额达到 3502 亿元，比2000 年增加了 65.5%，中央财政对于基本养老保险的补贴支出攀升到 522亿元。离休、退休、退职费用也呈现连年猛增的趋势。 三、我国推行以房养老模式存在的阻碍因素 1.制度方面的长期性因素。究竟何种形式能够更好地适应我国具体情况，还需要相当一段时间的探索，但在当前的初始阶段怎样将初级的具体操作模式规范化是现在需要考虑的问题。目前我国的有关法规严重滞后，具体的支持政策
6、和实行政策尚未成形，同时，有些养老产业的负责人认为，养老产业是个弱势产业，企业行为养老产业在追求企业平均利益时，应当由政府进行补贴，才能促使企业在保证平均利益的前提下全心投入这一产业。如果完全是私益性的企业行为，则会强调利益的诉求，谁来确保老年人的利益完全得到保障，这需要政府制度和法律的保障，制度化需要时间和实践的验证，而滞后的法律很多情况下并不能完全保障老年人的权益。 2.技术方面的阻碍因素。国外的经验之所以能够成功，很重要的原因之一就是技术的可操作性。在房产价值评估方面，根据老年人的健康状况等有关数据推算老年人的预期寿命。结合不同老年人的实际情况找出最适合此类老年人的养老模式。然后再由专门
7、的服务机构从事这样的工作，从而达到专业化的水平，取得公众的信任。但目前在我国这样的机构相当缺乏。 “倒按揭”涉及到利率变动、房产价值变化和老年人预期寿命等众多不确定性因素的影响，因而导致银行也有顾虑。况且目前我国房产使用年限为 70 年，如果老年人在向有关机构申请“以房养老”时，房产使用期限将近，将怎样计算，这些技术层面难题的出现使“以房养老”面临众多挑战。 3.观念方面的传统思维因素。中国人的传统观念是将自己的财产留给子孙，现在将房子用以养老，很多子女觉得难以理解。传统的家庭养老模式在未来的“8421”型家庭中面临严峻的挑战。传统的惯用模式在城市高流动人口，城市化加快过程中逐渐势微，且我国的
8、“投资养老”意识单薄，将房子抵押出去替代子女养老对很多人来说显然是不合适的，因为世俗的说法和家人的不理解。由此可以看出，以房养老虽然不具有普遍性，但确实是有独立房产、且有更高经济需求或健康需求的独居老人的一种选择。针对当前人口老龄化，中国未富先老的问题， “以房养老”的确是一个很有现实操作性的一种补充的养老保障模式，但需要政府完善相应的政策和法律法规，探索一条适合中国国情的道路，完善我国的社会保障体系。 参考文献： 1孟晓苏.反向抵押贷款：完善养老保障制度的良方J.银行保险，2006 2柴效武.住房反向抵押贷款的攻击机构选择与评析J.西安金融，2003 3蒋徐娇.以房养老一种养老新思路的提出J.中国优秀硕士学位论文全文数据库，2003
