1、住宅销售销售价格与住宅投资关系研究摘 要：本文采用 1999-2011 年的时间序列数据，进行 ADF 平稳性检验、协整检验、因果关系以及脉冲响应分析，研究住宅销售价格与住房投资之间的相互作用。 关键词：住房投资 住宅销售价格 因果关系 一、引言 为刺激内需，推动住房制度改革，自 1998 年 7 月，国务院下发关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 ，中国房改向着市场化的方向迈进，此后房地产行业迅速发展，在 2001 年出现投资投机狂潮，2004 年房价大涨。所以随着房地产行业走热，研究房地产市场也一度成为热点。国外有关房地产研究的范围较为宽泛，既有理论创新，又有实证分析。 影响房
2、地产价格波动的因素有很多，比如居民收入、城区面积、城镇人口、商品房空置率以及国家调控等因素。影响房地产投资的因素也有很多，例如城市人口数量、城镇人口人均可支配收入、原材料价格、政府政策等。因而国内学者的研究角度也多变换，大体上偏重于房地产市场对某一宏观经济变量或房地产价格与多个宏观经济变量的关系实证研究。张清勇、郑环环使用 19852009 年的省级面板数据利用面板 VECM对住宅投资与经济增长的关系进行检验，整体上否定了“住宅引领增长假说” ，有证据显示经济增长引领住宅投资的单向 Granger 因果关系是稳定的。在中国住房供给价格弹性的区域差异及影响因素基于面板数据的实证分析一文中，作者李
3、冀申研究发现住房供给价格弹性具有区域特征，东部地区北京、上海、天津等地的住房供给缺乏弹性，其供给曲线具有较大的斜率，即在需求增加时，房价将大幅上涨，西部地区住房供给价格弹性最低。高波、陈健、邹琳华利用动态面板模型对 20002009年中国 35 个大中城市进行实证检验，研究发现区域房价差异是影响区域产业转移和产业升级的重要因素。国家也多次出房价台调控政策，如上调按揭贷款利率、 “限购令”等。 综上所述，房价对经济发展、政策制定、产业结构都有不同层面的影响，本文着眼点在于研究住宅供给的价格波动与住宅投资之间的相互影响模式。 二、数据分析 本文使用的数据来源于中国统计年鉴 。为了消除价格影响，我们
4、取 1999 年的数据为基期，同时为了降低数据波动幅度，我们分别对住宅投资（单位：亿元）和住宅销售价格（单位：元）取自然对数，表示为lnhi 和 lnhp。作二者的趋势图，发现 lnhi 和 lnhp 并不平稳但二者趋势有一定相似程度，二者的一阶差分（dlnhi 和 dlnhp）趋势图则略显平稳。接下来我们还将检验二者的关系。 （一）平稳检验 为了检验住宅投资与住宅销售价格之间的 Granger 因果关系，我们首先需要对数据的平稳性进行检验。表 1 给出单位根的 ADF 检验值，及其针对原假设存在单位根的概率值。结果表明， 原序列 lnhi 与 lnhp 在三种情况下均不平稳，lnhi 和 l
5、nhp 的一阶差分项 dlnhi 和 dlnhp 都是平稳的，即说明 lnhi 和 lnhp 两个序列为同阶单整 I（1） 。 （二）协整检验 两个方程的调整的拟合优度分别为 R12=0.9953 和 R22=0.9953。由方程（1）可以看出住宅销售价格较大程度上依赖于其滞后项，这种依赖程度随时间增加而增加，其滞后一期影响为负。住宅投资对住宅销售价格的影响在滞后二期达到最大，滞后三期为负。方程（2）显示住宅投资受住宅销售价格的影响程度更大。自身的影响随时间增加减小。 辅以脉冲响应函数，协同分析二者之间的影响关系。脉冲响应函数可以衡量来自随机扰动项的一个标准冲击对内生变量和未来取值的影响。1.
6、从右上图可以看出给住房投资一个正的标准冲击，给住房销售价格造成的影响在 8 年之内都是震荡的，但是大体上都在 x 轴的上方，8 年以后影响趋于稳定。 2.左下图的脉冲响应函数表示的是住宅投资对住房销售价格波动对所做的响应。给住宅销售价格一个标准冲击，住宅投资会迅速下降，尽管在两年后这种反应向 x 轴靠拢并趋于稳定，但是整体都在 x 轴以下。 3.右下图是住宅销售价格自身的脉冲响应函数，图示表明给住宅销售价格一个冲击，在随后两期内这种响应迅速由正的作用变成负的作用，在接下来的几年里响应具有周期性，且都在 x 轴以下。 4.左上图是住宅投资自身的脉冲响应函数，据图可以看出，给住宅投资一个冲击，后期
7、住宅投资达到最大，反映住宅投资可能存在一定的投资投机性。之后的响应逐渐平稳，且都在 x 之上。 三、结论 模型检验结果表明住宅销售价格较大程度上依赖于其滞后项，这种依赖程度随时间增加而增加，其滞后一期影响为负。住宅投资对住宅销售价格的影响在滞后二期达到最大，滞后三期为负。住宅投资受住宅销售价格的影响程度更大。自身的影响随时间增加减小。 对应第四节对脉冲响应函数的分析，说明住房投资增加一次会使住房销售价格在长时间内都处于不同程度的增加状态。说明住宅销售价格增加所带来的财富效应大于住宅投资回报。出现上述冲击效应的原因是住宅投资存在一定的投资投机性。为了稳定房价要坚决抑制投机投资性购房。像北京、上海
8、等城市严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策等。脉冲响应函数还表明住宅投资、住宅销售价格的增加具有很强的惯性，非政策不可逆性。此时，国家的政策则异常的重要性，例如通过征收个税”以及“二套房利率” 、 “限购是否扩大”等以稳定房价。 参考文献： 1张清勇，郑环环.中国住宅投资引领经济增长吗J.经济研究，2012.（2）. 2杨俊杰.房地产价格波动对宏观经济波动的微观作用机制研究J.经济研究，2012.（1）. 3李冀申.中国住房供给价格弹性的区域差异及影响因素基于面板数据的实证分析J.金融与经济，2012.（9）. 4梁云芳，高铁梅.中国房地产价格波动区域差异的实证分析J.经济研究，2007.（8）. 责任编辑： 晓途
