1、住房公积金制度的问题与完善建议摘 要 住房公积金是单位及单位在职员工共同缴存的一种长期住房储金，是实现住房分配货币化、社会化以及法制化的一个主要形式，具有政策性、强制性以及保障性，对城镇住房制度改革的加快，中低收人家庭居住条件的改善以及住房体系的完善，都起到了十分重要的作用。然而在实践中，住房公积金制度仍在存在着各种问题，本文对此进行了相应探讨并提出了相关建议。 关键词 住房公积金 内容 住房保障 作者简介：黄宝根，大学本科，浙江震天律师事务所合伙人，副主任。 中图分类号：D922.29 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2014）1-187-02 住房公积金制度是实现职工住房社会
2、化、商品化的重要方式之一。住房公积金制度的建立，不但增强了居民住房支付能力，为政府主导的市场取向的住房体制改革奠定了基石，而且对拉动新的消费热点、发展住宅业以及培育新增长点的产业政策而言，也是一种强有力的支持，将会积极推动我国商品经济的发展。 一、对住房公积金制度的基本认识 （一）住房公积金制度属于政策性住房保障制度 住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。在住房公积金的管理机构中，领导决策机构设有各层次的住房制度改革领导小组或住房改革委员会，它们一般是由政府主要
3、领导人和有关部门、单位的代表组成。由各城市人民政府批准设立的住房公积金管理中心，是一个对住房公积金进行具体管理的单位，也是依法管理住房公积金的独立事业单位。从住房公积金的使用来看，其主要用于职工或单位购建住房抵押贷款和城市经济适用住房建设贷款等，这是一种优惠低息贷款，带有明显的政策性。住房公积金的管理和使用都不以盈利为目，而直接服务于住房政策目标的实现。 （二）强制性、社会保障性是住房公积金制度的主要特点 在实行住房公积金制度的那些城市，住房公积金制度的强制性体现得尤为明显。国营企业中的职工，还是三资企业中的员工或政府机关中的职员，都应该按期如数地来交纳住房公积金，而且在职工及其所在企业交纳住
4、房公积金的缴存率基数、存贷款利率和归还本息期限等方面，政府也都有硬性规定。从实质来看，住房公积金制度是为解决职工家庭住房问题，由政府提供的一种政策性融资渠道，社会保障功能是其最根本的功能。它满足的是广大居民不断变化的住房需求，在我国住房保障和社会保障体系中有着相当重要的地位。 （三）住房公积金制度对完善住房体系具有重要作用 首先，有助于扩大住房消费，转变住房分配体制。在目前职工收人水平普遍不高的状况下，职工要靠自己的力量来购买住房、建造住房，还是相当困难的。而住房公积金制度的实行，就可以保证职工在单位资助下，凭借自己的力量来累积住房资金。 其次，有助于形成政策性个人住房抵押贷款制度，确保构建长
5、期稳定的住房建设资金渠道。目前，职工年收入与房价相去甚远，如果仅仅通过住房公积金来买房，难以实现；如果利用金融机构贷款来购房，受制于高贷款利率，苛刻的贷款条件以及有限的数额，也会大大降低其对工薪家庭的吸引力。然而，利用住房公积金贷款就能减轻一般职工的还债压力，这正是住房公积金最显著的优越性所在。 再次，有助于强化职工买房、建房的能力，促使职工解决住房困难并改善居住条件。过去，住房由国家、单位来分配；改革以后，住房成为了商品，其应该遵循商品经济规律，然而，大部分职工却对如何来安排住房消费欠缺规划性，很多家庭的储蓄存款也不用于解决住房问题。因此住房公积金制度的推行对职工住房消费观念的强化相当重要的
6、作用。二、住房公积金制度现存的问题分析 自从我国实行住房公积金制度以来，经过多年的实践和改革，已经取得了长足的发展，成绩不可磨灭，但是由于我国住房公积金仍处在探索初期，因此存在着诸多问题。2006 年世界银行发布了中国经济季报 ，指出中国住房公积金制度存在三大问题：其一，作为提供贷款的机构，住房公积金相对较弱；其二，住房公积金主要使收入较高的家庭受益，没能参与住房公积金制度或者没能使用贷款的人主要包括部分非正规就业或失业的中低收入者；其三，在风险分散和监管方面，住房公积金存在某些政策性问题。 （一）住房公积金发展不平衡 1.覆盖率较低，保障功能范围小。目前，单位组织成了个人住房公积金的设置和存
7、储的依靠。通常来看，只有那些拥有单位正式在职职工的身份的个人，才具有住房公积金的个人账户。如此，不少诸如自由职业者、城镇个体户以及在城镇企业务工的农民工等非单位从业人员就被被排除在外。在我国经济体制改革的不断推进的情况下，大批国有企业职工由于受企业破产或者改制的原因而退出了市场，原本个人可以享受住因房公积金，然而现在，原单位停缴了住房公积金；事业单位也纷纷加入改革大军中，不少事业单位在转变中具备了企业性质，在一系列转变中，住房公积金的缴存工作也被完全取消了。 2.缴存比例不合规范。当前不同行业、企业、职位的人群工资收入水平两极分化较明显。如果依旧采用老办法来缴交住房公积金会，那么其间的差距会越
8、来越大，从而使得公积金缴交中的不合理现象会更加突出，并且还会反向地影响到住房公积金的权利和义务分配。另外一个加剧缴存差距以及给各地经济带来不平衡发展的重要原因，就在于区域行业间业务发展的不平衡性。 3.工作人员素质参差不齐。各地区住房公积金管理中心人员的素质水平参差不齐，主要表现为职员在年龄、职称以及学历方面的比例不合理、不协调，不少职员的政治素养、业务水平也较低，人员的整体素能大大影响了总体的工作效率，另外也导致骗取和挪用住房公积金的现象不时发生，如“全国住房公积金第一案” ，湖南省某市原住房公积金中心主任李树彪挪用 1.2 亿元豪赌，就是用公积金作抵押进行贷款获得的。 （二）住房公积金监管
9、过程不严 1.与监管配套的政策法规等不够完善。尽管住房公积金管理条例较详细地对公积金的缴存、提取、使用以及监管等各方面均做了相关规定以及说明，但却缺乏相对具体的落实办法以及操作规程。在这种情况下，不仅导致时常发生拖欠公积金的现象，而且还导致不少企业或者单位受制于短期利益增长的驱使而不重视对住房公积金的制度建设。 2.多头监管导致管理无人。当前的住房公积金由各级建设行政主管部门主导、同级财政、央行、监察等其他部门参加的联动式监管。但在实践中，这样监管方式却无法成为一种常规有效的形式。一是建设行政部门，调动其他同级政府机构行政资源的能力十分有限，二是导致有着不同立场、和工作重心的监管机构难以集中、
10、统一地履行住房公积金监管职责。 （三）公积金抗风险水平较弱 1.风险防范能力不足。面向职工发放的住房公积金，其所面临的主要风险是信用风险。 住房公积金管理条例明确规定，各地住房公积金增值收益应提取不低于 60%的资金，作为贷款风险准备金。尽管如此，能否对信用潜在风险进行有效规避，尤其在某个城市的市场波动较为剧烈时，当地风险准备金储又能否满足防范信用风险的要求，都值得深思。另外，它还面临由系统性风险所引发的大规模贷款违约的风险。因为当前住房价格涨幅回落和宏观经济增长放缓等趋势在我国出现，而住房公积金的贷款对象主要面向中低收入群体，所以系统性风险有着存在的可能性。 2.信用评估依据不全面。住房公积
11、金贷款面向个人，而个人收入常有变化，因此，以前衡量一个人是否有能力履约，其主要的依据是看借款人的单位收入证明，然而，这种做法在今天这个多变的市场已经不适用了。因为它只是对某一阶段静态收入水平的考察，却没能对个人总的信用情况做出准确显现，也就是说，它其实隐含的风险还是不小的。 三、对住房公积金制度继续完善的几点建议 （一）完善立法体系 立法是对住房公积金安全运作以及规范管制的保障。作为较好解决了居民住房问题的国家之一，英国在 1919 年就颁布了住宅法 ，一直沿用至今。由此看来，我国有关部门也应该尽快出台住房公积金法 ，构建较为完整的住房公积金管理制度体系，明晰公积金缴存的范围，从而使得公积金从
12、缴纳到使用的整个过程，都有法可依，有章可循。 （二）加强住房公积金的归集 为进一步推进住房公积金制度，大力宣传是必经之路。可以向人们宣传住房公积金制度对生活等方面所构成的实际意义，促使住房公积金制度深得民心，拥有良好的群众基础。继而将住房公积金制度有条不紊地推向包括私企、民营、外资和组织在内的非公有制经济领域，同时也把农民工囊括进来。有关我国住房公积金的归集应当严格施行，为了避免在公积金缴存上不同阶层存在较大差距，针对那些高收入者的公积金缴存额，应当要采取限高封顶政策。 （三）加大对住房公积金的监管力度 首先，需要建立住房公积金管理机构，该机构不隶属地方政府，有着独立性和权威性；其次，应当针对
13、该住房公积金管理机构在经营和管理方面的诸情况做定期审查，以使住房公积金制度在具体执行时不“变质” ；再者，需要建立风险管理体系，以确保资金安全。为此，不但要在住房公积金的资金流转、业务运作各环节上查找并诊断风险关键点，加强风险防范意识，构建较为完善的监管机制和较为严密的风险内控体系；而且还需要研究、形成跨区域住房信贷的风险防控、分散和转移体系。 （四）构建高效、严格的贷款管理制度 目前，住房抵押贷款是住房公积金贷款运营管理的一个重要环节，在办理贷款时，应该认真调查并且严格审核借款人、担保人和抵押人的资格及其质押物，这直接影响到住房公积金贷款的安全性。对抵押房屋及被抵押的合法性进行审查，应该建立囊括个人住房贷款整个过程在内的风险管理体系，加强对房改资金管理中心贷款程序性的制度建设，从而走向流程化、制度化和规范化。 参考文献： 1徐正能.我国住房公积金的特性.价格天地.2000（11）. 2施美萍.住房公积金制度亟需完善和发展.现代商业.2010（23）. 3李静静.制度软肋-浅谈我国住房公积金管理制度的缺失与完善措施.价值工程.2009（l2）. 4周威，叶剑平.住房公积金制度及其改革方案建议.江西社会科学.2009. 5韩乔娜.我国住房公积金制度的问题分析与改革建议.中国房地产金融.2008（7）.
