1、论房地产项目开发过程中的质量管理摘要：众所周知，房地产项目质量是项目建设的核心, 只有在有效的房地产项目质量管理体系下才能建造出高水平的建筑物。而现阶段的房地产质量管理中还存在着不少问题，这在很大程度上制约着房地产建筑质量的进一步提高，基于此种现象，笔者将在下文中就其中存在的问题进行简要的阐述，并提出相关的解决措施，希望能有所裨益。 关键词：房地产项目；开发过程 ；质量管理；相关建议 中图分类号：F293.33 文献标识码： A 作为决定工程建设成败的关键,质量管理在房地产项目开发中占据着举足轻重的地位。然而现阶段房地产项目开发中的质量管理还普遍处于一个较为低下的水平，不少施工单位对于质量管理
2、还没有形成一个具体的观念，更是没有完善的质量管理的体系可以执行。所以结合实际，认真分析房地产项目开发过程中质量管理存在的问题就显得尤其重要，只有这样，才能够采取有效的措施完善相关的体制，从而保障建筑物的质量。 1.房地产项目开发过程中质量管理的相关内涵： 1.1 房地产项目开发过程中质量管理的定义：只有明确了房地产项目质量管理的相关定义，才能够从宏观上把握住质量管理的方向，从而进一步从细节完善房地产项目质量管理的体系。所谓的房地产项目管理是工程项目管理的一个分类, 是指房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法, 对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理, 实现生产要素在房地
3、产项目上的优化配置, 为用户提供优质产品。也就是说，其核心内容就是通过管理的手段优化配置，从而在获得利润的同时，保障项目的质量。 1.2 房地产项目开发过程中质量管理的注意要点：房地产项目开发过程应该贯穿项目建设的方方面面，从始至终，只有这样的项目质量管理才能形成一个较为完整的体系，从而有效的保证项目的质量。这也就决定了项目开发过程中的质量管理工作会具有包括开发建设各个阶段的质量及相应的工作质量如决策质量; 规划与设计质量; 施工质量; 回访保修质量的特点。此外值得一提的是，房地产开发项目质量也包含了工序质量、分项工程质量、分部工程质量和单位工程质量等内容。总而言之，在房地产项目的质量管理工作
4、中，要能切实体现出广义性、时效性和相对性等特点。 2.现阶段我国房地产开发过程中质量管理中存在的问题： 2.1 构思目标设计，进行可行性研究阶段存在的问题：在项目开始前，都需要对于项目建设的目标进行设计，并进行相关的可行性的研究，其作用相当于指明建设方向，所以这一阶段的质量管理就显得极为重要。这一阶段主要存在着以下的问题：项目建议书、可行性研究报告、初步设计等文件没有严格按照国家规定标准、方针、政策进行编制，这样就为后期的项目建设工作的质量管理带来了难题。此外，某些房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告的行为也是给这一阶段的质量管理埋下了不小的隐患。 2.2 设计规划阶段存在的问题：
5、由于施工单位为了减小开支，因此普遍聘用一些较为低级的设计师，这样的做法就直接导致了房地产项目的相关设计的专业程度不高，设计质量低下，设计深度不够的现象时有发生。所以在现实生活中发生施工队看不懂相关的施工图纸的事件也就不足为奇了。试想，施工队连相关的图纸都看不懂，那么其建造出来的建筑物的质量又怎么会有保障？ 2.3 建设阶段存在的问题：这一阶段的主要内容就是施工招标及施工建设。现阶段在施工招标阶段往往存在着以下的问题：部分不法分子为了获取个人的私利，而利用权钱交易等手段操纵招标结果，将工程承包给那些资质不够但是却肯出钱贿赂的施工队。而施工建设方面存在的问题就更好理解了，其一，少数不法的施工单位为
6、了赚取利润，在进行项目建设时以次充好，从而牟取暴利；其二则是由于施工过程的复杂性，若是没有一套行之有效的管理机制，就极易在施工中陷入混乱，而一旦陷入混乱，相关的工程质量就更加岌岌可危了，这也是今年来我国豆腐渣工程屡见不鲜的重要原因。 2.4 竣工验收和交付使用阶段存在的主要问题：在这一阶段存在的主要问题有以下几个方面：项目经理在进行正式的验收之前往往会忽略预验收，这就导致项目的实际施工与图纸中预想结果之间的偏差难以被及时的发现和纠正；项目后评估阶段没有邀请设计、监理、施工等单位召开专家总结会，这就导致建设中的问题难以被发现，而且项目建设得不到必要的反馈，该存在的问题还会一直存在；物业管理中客户
7、服务管理缺乏专业性， 客服人员缺乏房地产的专业知识和从业背景，这是限制验收阶段质量管理水平提高的重要因素。 3.解决我国房地产开发过程中质量管理中存在问题的相关措施： 3.1 构思目标设计，进行可行性研究阶段的质量管理：在进行目标设计前，一定要充分的了解建设项目的相关背景，要充分了解业主的要求、实施的难点和质量管理的要点，要有总体的思路，只有这样才能做好“不打无准备之仗” 。此外，则可以从提高可行性研究深度以及投资决策的准确性与科学性，注重可行性研究中多方案的论证，注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书等角度进一步完善相关的思路，必要时可以邀请相关的行业专家对于目标的设计和可行性实施方案进行
8、把关。只有做好了这一阶段的质量管理工作，才能为接下来质量管理工作的开展打好坚实的基础。 3.2 设计规划阶段的质量管理：要想做好这个阶段的质量管理工作，可以从以下几个方面入手：在选择设计方案时不要着急，可以认真比较几个设计单位拿出设计作品的优劣，综合各方面的因素后再进行抉择，必要时甚至可以组成一个讨论组对设计方案进行筛选；严格按照工程建设标准进行设计, 树立“严格没计质量管理”的思想。想做好这一点，就要聘请资质深厚，经验丰富的设计师，只有这样，才能从一定程度上保证设计作品的质量。此外还可以通过建议建立设计经理质量责任制,，负责设计间的协调工作，对施工图设计进行跟踪质量检查和评审的方法确保设计作
9、品的水平，这点就是通过制度进行保障。 3.3 实施阶段的质量管理：要想做好这一阶段的质量管理，需要从以下两个方面入手。其一，在进行项目的招标工作时，招标投标活动必须严格按国家有关规定进行, 聘请专业工程咨询公司完成设计招标文件的编写，只有这样才能有效的避免一些私相授受的不和谐现象的发生；其二，在进行工程施工时，要对于所采购、使用的材料进行严格的登记，每次使用都要记录在册，并且对于材料的品质进行不定期检查。只有这样才能从一定程度上防止以次充好的情况的发生。 3.4 竣工验收和交付使用阶段的质量管理：该阶段实现质量控制的重要手段就是质量验收,，在进行质量验收的过程中，应该依据质量计划中的要求，遵循
10、国家颁发的有关工程项目质量检验评定标准和验收标准及时地对项目的质量进行质量认可评定和办理验收交接手续，只有这样才能保证竣工验收和交付使用工作在法律的范畴内有条不紊的进行。此外值得一提的是，相关专家的评估会和反馈是必不可少的，只有这样才能指出项目中存在的问题，从而对其进行改正，这也是质量管理的一道有效关卡。 结语： 综上所述，现阶段我国房地产项目过程中的质量管理工作在施工前目标的确定、施工设计的确定、施工过程中的监管和施工后的竣工验收和交付使用过程中还存在着不少问题。甚至会存在着一些中饱私囊、以次充好的不和谐现象。我们只有从这些方面不断的进行改进，不断的完善相关的质量管理的体系，才能够切实做好房地产开发过程中的质量管理工作。 参考文献： 1汪越成，司静波我国房地产项目质量管理存在的问题及对策研究J改革与探讨2008（9） 2 刘国栋,王雪清.工程项目组织与管理(第一版)J.北京:中国计划出版社,2003. 3吴涛, 丛培经.中国工程项目管理知识体系M.北京:中国建筑工业出版社,2003.
