1、试析土地收储融资的现状及对策摘要：土地收储就是土地收购储备制度的简称。土地收购储备制度，是由政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收购、回购、置换和征用等方式取得土地，进行前期开发利用和存储后，以公开招标、拍卖出让方式供应土地，控制各类建设用地需求的制度。通过实施土地收储及招拍挂，在增加地方财政收入，改善城市基础设施建设，提高土地市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用。但是，我们也要看到，任何一种制度的变迁，都需要相关的制度予以相应的完善和匹配。否则，这个新的制度在推进过程中的所产生的负面作用就会随着时间的推移和改革的深入而日渐显现出来。然而最近几年，我国的
2、土地收储融资存在着许多的问题，比如资金来源少、贷款期限短，运营周期长，利率波动引发还款风险等。这些问题为我国的土地收储工作带来了许多不好的影响，由此本人结合大量的实际资料，根据自己的理解，提出了一些建议。 关键词：土地收储；问题；融资；现状；解决措施 一、我国土地储备融资存在的问题 1、我国土地收储资金来源少 土地收储工作过程中，需要大量的资金投入。现今我国土地储备融资的主要来源渠道有： （1）自有的资金 土地收储自有资金量偏小，无法满足实际的工作需要。 （2）由财政部门从土地收益基金中划拨出安排用于土地储备的资金 由这种方式获取的资金与工作所需的资金数量相比，真是小巫见大巫，相差甚远。 （3
3、）向银行或金融机构贷款 这是我国土地收储筹集资金的最主要的方法，但能够影响它的因素有很多，贷款较为困难。 有上述可知，我国土地收储资金来源较少，根本无法满足实际需要。为了使我国土地收储工作更顺利的进行，首要解决的便是资金来源少这一问题。 2、贷款期限短，运营周期长，利率波动引发还款风险 在进行土地收储工作时，需要大量的资金投入，花费的时间也比较长。国家相关规定，要求土地净地出让，所以在土地出让前的这段时间里，必须进行大量且繁琐的工作，而这些繁琐的工作，则需要以大量的资金作为基础。银行贷款的利率会受国家政策的影响变动，贷款的期限也比较短，在一定程度上为还款带来了风险。如果银行贷款的利率受国家的影
4、响而提高，还款的金额便会增加，会导致人们对土地收储的兴趣减少，而正在进行土地收储工作的企业，只能用新的贷款来还旧的贷款额，导致其资金大量积压在土地上，企业贷款额越大，压力就越大，承受的风险也越大6K6hKuiuuumrmOWxguW7uuetkeaigeW8j+i9rOaNouWxgue7k+aehOiuvuiuoWQCCQ9kFgJmDxUEAAxmZGNkMjAxNDA1ODAq6K+V6K666auY5bGC5Yqe5YWs5bu6562R5LyR6Zey56m66Ze06K6+6K6hKuivleiuuumrmOWxguWKnuWFrOW7uuetkeS8kemXsuepuumXtOi
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17、款要求严格，难度增加 我国对土地收储贷款的规定与房地产贷款规定大致一样，但是对土地收储贷款对象的要求很高，需经过严格的审查后才做出决定，加上土地收储机构向银行贷款的方式只有两种：一是担保贷款，二是信用贷款。土地收储机构是政府机构，因此它的信誉度较高，但是银行在进行信用贷款时，对贷款人的要求却很高，只有经过严格的审查后，才能决定出是否让其贷款以及贷款金额的多少，这使贷款的难度增加2。 二、对于解决当前土地收储融资问题的对策 1、加大对土地收储资金的投入，拓宽其融资渠道 我国土地收储的自有资金量偏小，筹集资金的渠道较少，总是过分依赖银行贷款，然而向银行贷款非常困难，同时也存在着一定的风险等等。这一
18、系列的问题，对土地收储工作的顺利进行产生了较大的阻碍，因此，我们要解决这些问题，必须加大对土地收储资金的投入，拓宽其融资渠道。具体的做法是，国家加大对土地收储资金的投入，随着投入资金的逐年增加，等其达到能使土地收储工作顺进行的规模时，再逐年降低投资力度。这种做法可以使土地收储资金的筹集工作变得简单，但是要从根本上解决这个问题，只靠国家投入资金还远远不够，还要不断地拓宽其融资渠道。然而要怎样拓宽融资渠道呢？这需要我们解放思想，开拓视野，不断创新，采取一些新的形式，对此我有以下几条建议： （1） 制定相关的法律规定，鼓励商业银行开展抵押贷款的业务 （2） 政府通过发放债券鼓励百姓对其购买，从而获得
19、融资 （3） 由政府出面，采用市场运作模式，向社会筹集收储资金 这样做不仅可以解决融资难的问题，还可以惠及百姓，促进经济发展，当然融资方式并非这些，政府可以通过网络等方式，面向全国广范征求建议。 2、减少政府行政干涉，按市场规律运作 我国长期实行计划经济，政府干扰代替了市场规律，然而政府一味的干扰市场，会使市场的发展停滞不前，从而产生很严重的后果。 在我国，国家拥有土地的所有权。国家规定土地收储由地方政府垄断经营，但这并不意味国家对其进行行政参与，这是两回事，不能混为一谈，就像国家目前基本上没有对于国有企业的行政命令干涉权一样，土地收储工作同样是一种经营活动，政府不应该对其具体的经营和收购进行
20、干涉，否则，将会影响其运行效果。因此，为了保证土地收储工作的顺利运行，政府需减少行政干涉，使其按市场规律运行3。 3、制定更加完善的法律法规，规范土地的分配和使用，重视融资平台 在我国有关土地收储方面的法律法规并不完善，关于这一点，希望政府能够制定更加完善的法律法规，规范土地的分配和使用。国家应该严格规范土地的征用和出让，要科学、有计划的来利用土地，禁止随意乱征用土地，特别是农用土地，禁止将其拿来当作建设用地。国家在出让土地时，必须拿到明面上，让想要拍卖的人公平竞争。 国家还要加强对土地收储融资平台的重视，结合社会实际情况来规范和完善融资平台的运行模式。由于我国土地收储融资资金来源少、风险大，
21、所以由政府来设立一个土地收储融资平台，但并不对其进行行政干涉，避免将其变为一个地方政府圈钱的工具，而是把它打造成一个市场化的平台。关于这个土地收储平台的负责人，可以由政府作为形象代言人，增加平台的信用度，而对于平台的管理人员，可以请相关的专业人士来打理4。 三、结论 现今我国土地收储存在着融资困难的问题，这主要表现在融资资金来源渠道少，融资风险大；银行贷款期限短，而土地收储工作周期长；干扰银行政策的因素多，导致银行利率波动大，为投资带来了许多风险；银行贷款难，贷款对象要求严格等等。这个问题并非没有解决的方法，国家应该完善相关的法律法规，制定科学的土地收储计划，加大对土地收储资金的投入，拓宽其融资渠道，减少政府行政干涉，让其按市场规律运作，规范土地的分配和使用5。当然还会有更多、更好的方法来解决在土地收储工作中出现的问题，由于本人对土地收储的了解比较浅显，文章中存在着许多不足，今后我会更加努力学习的。 参考文献： 1刘涛.土地储备投资信托基金拓宽土地储备融资渠道D.天津大学，2010. 2王晓.土地收储项目融资风险管理研究D.云南大学，2012. 3杨金池.土地储备贷款风险及防范J.河北金融，2007 4黄晓华.关于土地储备贷款若干法律问题的分析J.消费导刊，2008 5王平.规范我国土地储备的立法研究J.商业研究，2006.
