1、试析房地产建设工程项目的造价控制【摘要】本文旨在对当今房地产建设工程项目造价控制方面存在的问题进行分析，阐明目前我国房地产业在造价控制方面存在的问题，进而针对这些问题，总结出房地产建设工程项目如何从决策阶段、设计阶段、施工/竣工等阶段对投资造价进行控制。 【关键词】房地产、工程项目、造价控制 1.前言 在我国经济高速发展的今天，房地产业也进入了快速发展期；但我国房地产业也面临着一些问题和不足，尤其是在项目的造价控制上，还需要进一步完善。值得肯定的是我国房地产业界的一部分企业已经意识到该问题的重要性，并且已逐步开始采取措施解决此类问题；例如：一些优秀的房产公司都有自己的设计部门、招投标部门、造价
2、审价部门等。并经过一段时间的运行，收到了预期的效益。 2.目前房地产工程项目在各阶段造价控制上存在的问题 2.1 造价控制在项目设计方案比选阶段所存在的问题 房地产工程项目成本控制的关键之一是建设投资，工程建设大多采用公开招标，通过比选和竞争已经能够较好的控制好施工造价，但是往往会在建设投资方案确定上优化不够，较为严重的是设计方案的投资比选缺乏充分对比论证。工程在方案设计阶段未尽量多的筛选设计方案，方案上存在着不经济的现象，使得施工图设计阶段也无法优化，也未真正利用好本项目的土地资源和各项批复指标，方案设计的不够细会造成投资估算的不准确；通常房地产建设单位并不是方案设计和资金估算方面的专家，只
3、能聘请第三方单位代为实施，有的为了节约当前外聘委托设计的费用而减少了设计方案的数量和质量，最终没有获得最优的方案造成后面的投资成本成倍增加；或者为了赶时间匆忙选定一个不太成熟的设计方案，这都是造成后续投资不可控的主要问题。 2.2 造价控制在项目施工图设计阶段所存在的问题 此阶段存在的问题主要体现在以下几个方面：第一，方案设计与造价控制出现脱节的现象；方案设计和造价控制分给不同部门负责，因此在实际工作过程中，部门之间的沟通不够，一些设计人员在设计方案选择时不够重视成本造价控制，在设计选型中不管成本，只管自己设计方便省事；另一方面负责造价控制的人员介入滞后，往往等施工图设计都基本结束了再进行造价
4、的审计评估，此时发现经济性不够，往往设计人员不愿意重新设计而推脱不做优化。第二，方案设计不够合理，选择的设计方案过于保守或过于经济。据不完全统计，通常的设计保险系数都比要求大 1-2 倍，大量的增加投资成本。而过于经济的设计又存在安全隐患和设计缺陷，也会给投资人和国家造成巨大损失。例如，宁波桥事件。 【1】 2.3 造价控制在招标阶段所存在的问题 此阶段的投资问题，主要是品牌的选定上；房地产企业为了提高产品的档次或安全稳妥系数，一味的选用高端品牌，造成成本的大幅度增加，在规格型号一定的情况下品牌选定后成本就已经固定了。同一种设备材料不是档次越高越好，在确保质量、安全的前提下，选择性价比高的品牌
5、才是最合适的。 2.4 造价控制在施工阶段所存在的问题 此阶段存在的问题主要是施工变更签证管理。首先、站在施工方的角度，往往会向房地产企业提出一些变更要求，这些要求往往都是以方便施工、增加投资为主；这时，房地产企业要进行认真分析、论证，是否一定需要变更，把不必要的变更都驳回去。其次、很多房地产企业忽视了激发项目团队提出优化减少投资的变更管理，没有拿出相应的奖励措施，所以有时候有的地方可以做减少投资的优化方案，由于闲麻烦也没有人愿意去做。第三、在发生不可避免的变更增加投资时，混乱的现场签证管理程序会提高施工管理难度、增加投资成本，因此，要严格执行逐级审查制，规范施工秩序，提高工程质量，帮助控制造
6、价。 【2】 3.科学、合理控制房地产工程项目造价的对策分析 3.1 在方案设计阶段有效控制工程项目的造价 房地产项目建设过程中方案设计较为重要；要采取方案比选优化设计，两种或多种方案的设计将有助于提高项目投资的经济型；按照一定的限定额进行设计控制，使整个工程投资项目达到预算的标准；房地产企业可采用公开招标选择设计方案的形式来获取不同的设计方案，并对筛选的方案进行对比论证，优中选优。对于设计上材料的选择要充分市场调研，在保证设计效果和意图及质量的前提下，尽量选择性价比高的品牌材料，避免选择过时的或不成熟的材料，在实施后发现达不到设计要求而重新返工，造成巨大的投资损失；设计者与建设者要充分的沟通
7、，让设计者充分了解建设者的意图，对于工程的使用用途和重点也要说明清楚，设计上要保重点，放次要，从而节约工程投资。 3.2 在施工图设计阶段有效控制工程项目的造价 施工图设计是工程项目造价控制最关键的一环，此阶段对整个工程造价的影响度能达到 50%左右。优秀的房地产企业一般有一支高水平的设计团队，能制定出一份合理、可行的施工图设计方案。该方案对项目的施工图以及项目造价都做了合理的设计和安排，是工程项目建设的蓝图。在施工图设计中，要注意进行多方面、全方位的审查对比优化，这才是房地产建设工程节约投资的关键所在。房地产企业也可以选择与专业的设计单位进行合作，发挥专业设计单位在某一个方面的特长，分包某一
8、个特定专业给专业设计单位进行二次设计，而自己进行总体协调设计。在工程项目的建设过程中，设计单位也应该参与其中，可根据现场实际对现场进行优化设计，可最大化的优化方案，节约投资；同时也有效地控制了建设工程项目的造价，避免出现因为设计方案不完善、不合理、不贴合实际而使工程造价提高的现象。 【3】在设计时，要借助价值工程的原理，功能、价值、成本间做出最佳的设计选择，在保证工程质量的前提下，能将成本降低 25%至 40%。 3.4 在施工阶段有效控制工程项目的造价 施工阶段是将设计图纸转化成实体的阶段，也是最终实现工程的使用价值的阶段，此阶段在整个工程项目造价控制的影响度较小，只有不足 20%。要在该阶
9、段有效控制工程项目的造价，房地产企业要做到以下几点：第一，严格执行工程量清单报价规则，采用单价固定方式合同招标；第二，正确处理好工程现场变更签证，若建设方提出变更要求或是工程设计出现不合理的地方，甚至是施工单位提出变更的建议，房地产企业要对这些建议进行严格的审核，防止随意变更增加投资；第三，加强对施工现场的监督和管理，及时制止浪费、延期、材料以次充好等违规行为。 4.结束语 在房地产业不断发展的大背景下，经过多年的经验积累与摸索完善，目前我国的房地产业在投资决策阶段、项目设计阶段、招标阶段、施工阶段以及竣工结算阶段，对造价的控制都有了一定的提高。但是仍有一些房地产企业将投资控制重点放在了施工阶
10、段，忽视了在决策、设计阶段对投资造价的优化作用，这只是最初级的投资造价控制。随着我国设计团队业务能力的提升，房产企业管理者自身水平的进步，决策阶段和施工图设计阶段在房地产造价控制中的巨大效益将被大家所熟知和重视；相信在不远的将来我们将看到，善于在决策阶段和施工图设计阶段优化造价控制的企业将从中获得巨大的利润，逐渐做大做强；而忽视者将在激烈的市场竞争中逐渐被淘汰出局。 【参考文献】 1 朱春燕，论建设项目在设计阶段的造价控制J.建筑监督检测与造价，2008（2）：55 2 潘国瑾，浅析房地产建设项目中工程造价的控制与管理J.山西建筑，2010（9）：258 3 李锦华，宋海波，马丽红，房地产建设项目全过程造价控制J.山西建筑，2012（11）：256
