谁更懂一块地的价值?.doc

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1、谁更懂一块地的价值?在“面粉”贵于“面包”的时代,开发商如何在拿地前详细考量一块地的最终价值?利用大数据分析方法,通过城市潜力评价模型、所属区域房价走势、企业内因模型、区域流动人口数据统计等计算方法,锁定“面粉”价格,实现有的放矢,并非难事。 算出来的恒大拿地价 “35.6 亿元!成交!”2013 年 7 月,随着主持人一声槌落,恒大地产在与万科住总首开联合体、中铁建等的争夺中,首次成功在京拿地,通过昌平沙河高教园区地块正式进军北京房地产市场。 这地究竟拿得有多值?在市场纷纷认为此举是恒大回归一、二线城市的标志时,某机构基于大数据的系统,根据土地数据、城市数据及恒大在京发展情况,评测认为恒大对

2、于目标地块的合理拿地价格为 36.2 亿元。 根据与土地相关的大数据计算出来的 36.2 亿元究竟靠谱吗?可以细想一下,虽然实际发生的拍地价格是 35.6 亿元,但恒大在此次拿地前后的动态信息可以看出其现金量十足、进京意图明显。2013 年 6 月底,恒大以现金余额 419.7 亿元达到上市以来最高水平,位列行业第一,在薄利多销的高周转模式带动下,恒大在流动性趋紧的大环境中仍显得游刃有余。而粗略统计,2013 年恒大地产在北京、上海、重庆、南京、杭州等城市拿地金额已超过 300 亿元,其中北京、上海占比超五成,一、二线扩张策略显而易见。 回头再看昌平沙河高教园区地块,假如现场竞拍进行到了 36

3、.2 亿元,恒大会放弃吗? 对大数据在房地产领域的应用,新峰地产总经理端然认为,大数据背景下需要读懂城市,以及认清市场和地块的价值。无论交易数据、土地信息、宏观经济还是企业的开发经营,都可以被量化成为数据。而细细想来,土地的价值就是在展现其背后各个数据内容的价值。土地价格实际上是土地经济价值的反映,是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。所以,当土地背后每项内容的数据价值都被计算出来的时候,总和与土地的价格也不会相差太多。 土地背后的大数据 大数据时代来临已属社会共识。在这个数据起决策主导作用的时代,只有对数据进行精准分析,才能与需求智能匹配,进而发挥数据的最大价值,去积极推动个人和企业决

4、策方式的转变。可房地产行业该如何应用大数据,一些行业内人士还没弄清楚究竟。 其实在房地产领域,大数据将会使房企拿地变得更加精准,更加具有可分析性,更加有针对性。因为通过大数据分析,房企拿地之前,可以明确目标地块周边项目的价格走势、区域购房人群特征分析、竞争楼盘的优劣势、配建商业的辐射范围、户型配比合适率、竞争房企的价格底线、配建自住型商品房上限面积等详细信息,从而做到“运筹帷幄之中,决胜千里之外” 。 业内一直有“学习万科好榜样”的口号,而作为地产大哥大的万科亦一直走在时代的前端,通过利用大数据来进行拿地测算。据悉,一向专注于住宅产品的万科,其土地数据主要是来自于第三方的机构。随着国内不断攀升

5、的地价,万科无论在二手市场获取土地、三旧改造土地,以及获取保障房用地等方面,都利用了大数据的支撑。 据一位熟知万科的业内人士透露,在 2009 年大多数地产商并未看好房山楼市的情况下,万科却接二连三在房山拿地,其背后除了看中区域巨大的发展潜力之外,更在于大数据调研带来的信心。 该业内人士表示,万科在房山布局拿地决策之前,曾经请移动、联通、电信三大手机运营商,在同一时间点检测北京在网使用人数的数据,来判断北京地区的实际人口规模,以此结合当年北京的新房供应量、北京存量房数量、北京房价均价、购房人群年龄结构等众多数据,进行市场和区域预判,认为北京的购房主力为刚需人群。而在北京房价不断高企的背景下,房

6、山作为当时的“价值洼地”将拥有巨大的购房群体支持,因此在房山拿地是一场“必胜仗” 。 正是基于大数据调研的充分准备,2009 年 9 月 7 日万科以 22 亿元摘得长阳起步区 1 号地,楼面地价为 6443 元/平方米。此后,同年 9 月 28日万科联手中粮力挫群雄,以 29.3 亿元的总价拿下房山长阳起步区 5 号地,楼面地价为 5726 元/平方米。 无疑,大数据的运用让万科尝到了“甜头” 。以其拿到的长阳起步区1 号地为例,2010 年 6 月该地块所建项目长阳半岛正式面市,开盘均价为 13500 元/平方米,而四年过后,该项目即将推出联排别墅新品,虽然现在尚未公布最终价格,但据业内测

7、算该项目最新售价将在 25000 元/平方米以上。仅仅四年时间,长阳半岛的升值率就高达 85%。 去哪儿与土地拍卖 一张实时更新的网络地图,瞬间就可以让数亿中国人的迁徙轨迹跃动呈现,这样一件看似不可思议的事情,源自一个诞生不到月余时间的新事物百度迁徙。从探究今年春运为何成都到北京的客流最多,到“东莞 8 小时迁徙图” ,百度迁徙迅速成为公众试图窥知未知世界的“技术神器” 。大数据使得如此庞大的人流轨迹在短时间内被挖掘出来,而且方便查询。 楼市传媒集团董事长蔡鸿岩曾提出“住房需求 1+1”和“中国住房需求=13 亿人口GDP”两大理论。 “住房需求 1+1”意为任选一个人在城市里,都要至少有一张

8、床有一间房;“13 亿”指的是城市化进程中的人口基数;“GDP”指的是中国三十多年高速发展带来的财富人群增长数量。多年来的中国楼市整体走势是验证这两大观点的最好注解。 参考百度在“春运人口迁徙密集、中国手机渗透率高”的背景下,通过抓取分析手机网民定位信息的大数据,绘制出的人群迁徙轨迹,基于人口密集迁徙全程、即时、动态、直观地记录和展现一段时期的迁徙轨迹与特征。 虽然近年来“逃离北上广”的声音不绝于耳,但淘宝根据用户 180天内默认收货地址信息分析的统计数据显示,北京、上海、广州等大城市的人口依旧呈“正向”流入的趋势。大部分地区的人选择迁徙的目的地,都是离自己原所在地相对较近的地区。如安徽人最爱前往的地方是江苏和浙江;河北人更多迁往北京和天津;湖南、湖北、江西人选择广东作为“下一站” ;宁夏人则选择陕西的较多。其中涉及的迁徙用户中,85%的人是 18-34 岁的青壮年。 通过“人口迁徙图”的大数据应用来进行全国拿地布局,无疑是现在房企应该关注的重点所在。因为,通过对目标拿地城市的人口迁徙数量预判,以及当地新增供应和存量房的对比、房价收入比、地价房价比、与中心城市房价比等这些会影响土地价格的数据,就可以让房企明晰,该不该在这个城市拿地。在此基础上,以恒大为首的龙头房企,脱离原有的二、三线城市大本营,不惜血本进军北上广一线城市拿地,也并非事出无因。

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