1、深圳市地价测算规则（征求意见稿）1 / 13深圳市地价测算规则（征求意见稿）一、通则1.1 编制目的为贯彻落实国有土地有偿使用制度，合理配置土地资源，优化产业结构，规范我市地价管理工作，根据有关法律、法规、规章和行业标准，结合深圳实际，制定本规则。1.2 规则适用范围本规则适用于我市行政区域范围内，供应建设用地使用权价格、租金及临时用地使用费（以下简称地价）的确定。以划拨方式供应的建设用地使用权，不计收地价。以出让、租赁方式供应或划拨方式转为有偿使用的建设用地使用权，应根据土地的市场价格及本规则计收地价，其中产权归政府的建筑面积部分不计收地价。以作价出资方式供应的建设用地使用权，应根据土地的市
2、场价格及本规则确定作价出资金额。其中产权归政府的建筑面积部分不计作价出资金额。临时使用土地，应根据本规则计收临时用地使用费。1.3 土地的市场价格定义我市土地的市场价格由土地行政主管部门组织市非盈利性评估机深圳市地价测算规则（征求意见稿）2 / 13构评估确定。市非盈利性评估机构应根据土地区位及房地产市场变化等因素，区分商业、办公、住宅、工业等用途，按照城镇土地估价规程 ，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）进行评估。其中，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重原则上分别取70%和 30%。1.4 地价测算单位我市地价测算以宗地为单位，按建筑面积计算。1.5 地价测算时点地价测算时
3、点按以下规则确定：（一）招拍挂方式供应用地底价以编制供应方案的时点确定；（二）协议方式供应用地地价以土地行政主管部门依法受理缴纳地价申请的时点确定；（三）作价出资方式供应用地以编制作价出资方案的时点确定；（四）土地出让后经批准改变用途或容积率等土地使用条件的以土地行政主管部门依法受理补缴地价申请的时点确定；（五）法律、法规、规章和规范性文件另有规定的，从其规定；土地整备相关协议另有约定的，从其约定。1.6 修正系数地价测算涉及的修正系数包括基础修正系数和项目修正系数。基础修正系数包括：建筑类型、产权限制、产业发展导向、产业项目类型、临时及短期租赁、地下空间修正系数。基础修正系数取值按照本规则附
4、表 1附表 6 执行。项目修正系数包括：棚改项目修正系数、原农村经济组织留用土深圳市地价测算规则（征求意见稿）3 / 13地（包括非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用土地，以下简称“留用土地” ）项目修正系数、拆除重建类城市更新项目修正系数。项目修正系数取值按照本规则附表 7附表 9 执行。修正系数具体使用方式见各附表，系数间为连乘关系，不涉及或不符合上述修正项的，缺省修正系数为 1。1.7 测算公式新供应用地地价计算公式如下：宗地地价（分用途分年期市场价格对应建筑面积基础修正系数项目修正系数）同一宗地涉及多种建筑类型的，按照不同建筑类型和建筑面积分别测算地价后合计。棚改、留用土地、城市更
5、新项目分别适用棚改项目修正系数（附表 7） 、留用土地项目修正系数（附表 8） 、拆除重建类城市更新项目修正系数（附表 9） 。1.8 首期地价缴款通知单过期情形首期地价缴款通知单的有效期为 2 个月，过期作废。过期后，需重新申请。1.9 工业用地出让最低价标准我市招拍挂出让工业用地的地价或采取租赁方式供应的工业用地年租金，不得低于同年期全国工业用地出让最低价标准的 70%。1.10 租赁用地年租金底价标准按深圳市工业及其他产业用地供应管理办法供应的产业项目用地年租金按照该类建设用地出让 20 年期地价的 3%确定，租金按年深圳市地价测算规则（征求意见稿）4 / 13支付。租赁产业项目用地的年
6、租金同时适用产业发展导向修正系数（附表 3）和产业项目类型修正系数（附表 4） 。其他短期租赁用地年租金适用临时及短期租赁修正系数（附表 5） 。1.11 临时用地使用费标准临时用地使用费，按照临时使用年期对应的工业用途土地的市场价格计收，适用临时及短期租赁修正系数（附表 5） 。二、变更与补缴2.1 土地利用条件变更情形已签订建设用地使用权供应合同的土地变更土地利用条件，应补缴的地价以依法受理补缴地价申请时点的价格为基准，按宗地变更后与变更前的土地利用条件下的总地价差额（按变更前后分别测算的总地价差额）测算。如差额小于零，已缴纳地价不予退还。公式如下： 应补缴地价(分用途分年期市场价格变更后
7、对应建筑面积 变更后基础修正系数) - (分用途分年期市场价格 变更前对应建筑面积变更前基础修正系数) 2.2 留用土地入市留用土地已签订出让合同进入市场未涉及用地指标变更的，应补缴地价按以下公式计算：应补缴地价(分用途分年期市场价格变更后对应建筑面积 变更后基础修正系数留用土地项目修正系数) - ( 分用途分年期市场价格变更前对应建筑面积 变更前基础修正系数 留用土地项目修正系数) 深圳市地价测算规则（征求意见稿）5 / 13留用土地已签订出让合同进入市场且涉及用地指标变更的，应先根据本条上款计算未涉及用地指标变更情形下的应补缴地价部分，然后再按 2.1 条计算土地利用条件变更情形下的应补缴
8、地价部分，以上两部分合计得到应补缴总地价。2.3 划拨方式供应土地2001 年 8 月 6 日前，以划拨方式供应的土地符合深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见 （以下简称若干意见 ）中划拨情形的，土地利用条件变更不计收地价。不符合若干意见中划拨情形的，土地利用条件变更应转为有偿使用，按照 2.1 条计收地价。其中，原合法取得的建筑面积部分，竣工验收后，在不改变用途的情况下，经批准办理出让或续期手续的，按照 2.1 条测算的应补缴地价的 10%计收地价。2.4 协议出让非商品住宅房地产入市2001 年 8 月 6 日前，以协议方式供应的非商品性质住宅房地产竣工验收后，经批准进入市场的
9、，按照 2.1 条应补缴地价的 20%计收。微利商品房（准成本微利商品房、全成本微利商品房、社会微利商品房） 、福利商品房（准成本福利商品房、全成本福利商品房）经法院裁定需协助办理过户且住建部门确定不回购的，或单位购买的微利商品房、福利商品房因撤销、破产、合并等原因需办理过户且住建部门确定不回购的，微利商品房按人才住房标准测算应补缴地价，福利商品房按安居型商品房标准测算应补缴地价。2.5 竣工超面积补地价已供应用地竣工超面积经确认保留的，按第 2.1 条应补缴地价的深圳市地价测算规则（征求意见稿）6 / 13130%计收。2.6 不再计收地价情形符合下述情形的，不再计收地价：（一）2001 年
10、 8 月 6 日（含）后以协议免地价出让的土地变更土地利用条件，符合若干意见中划拨情形的，不计收地价。（二）已供应普通工业用地（M1）经批准增加建筑面积情形中不得转让的工业厂房及相应辅助设施（物业用房、配电用房）不计收地价。（三）已供应用地，经批准增加充电基础设施，不再计收地价。（四）在加油站用地上增加加气功能，不再计收地价。三、特殊情形3.1 除住宅用地外，容积率小于 1.0 情形容积率小于 1.0 且主用途不占建筑面积的新供应用地（如机场、港口码头、轨道交通、堆场、供燃气、游乐设施用地等） ，按土地主用途部分和建筑物建筑类型部分分别测算地价后合计。计算公式如下：宗地地价土地主用途分年期市场
11、价格土地面积基础修正系数+( 建筑物建筑类型分年期市场价格对应建筑面积 基础修正系数)容积率小于 1.0 的其他情形新供应宗地，测算地价的建筑面积按容积率 1.0 确定，各建筑类型的建筑面积按照原建筑面积占比确定。涉及土地利用条件变更的按实际建筑面积应用 2.1 条计算应补缴地价。3.2 原宝安县未缴纳市政配套金的用地深圳市地价测算规则（征求意见稿）7 / 13原宝安县已签订出让合同，但未缴纳市政配套金的，在不改变出让合同约定土地利用条件的前提下，以 1.7 条宗地地价的 20%补缴。缴纳地价后，除出让合同另有约定外，工业用地限整体转让，住宅、商业、办公用地允许分割转让。3.3 招拍挂出让并溢
12、价成交地价分摊以招拍挂方式出让并溢价成交的住宅、商业、办公等经营性用地，其成交地价溢价部分按招拍挂底价中的对应用途分项价格乘以宗地成交溢价率测算。多宗地捆绑出让的，宗地成交溢价率以整体成交溢价率确定。3.4 农村城市化历史遗留违法建筑地价规定农村城市化历史遗留违法建筑处理过程中涉及的地价按照深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法 、 深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定 、 深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定 、 实施细则等规定执行。3.5 房地产登记历史遗留问题等特殊情形2006 年 2 月 15 日之前协议出让的用地，批准产权转移（包括
13、已批准预（销）售、已办理产权转移登记等情形）的面积超出土地合同约定建筑面积的，按 2.1 条测算的应补缴地价的 20%计收。其他房地产登记历史遗留问题等涉及地价测算与本规则不一致的，由市土地行政主管部门（含授权或委托部门）确定地价计收原则，报市政府确定。在土地供应过程中，本规则未涉及的特殊情形（如高尔夫球场、深圳市地价测算规则（征求意见稿）8 / 13高尔夫练习场、容积率小于 1.0 的住宅等）地价由市土地行政主管部门（含授权或委托部门）组织市非盈利性评估机构另行评估。四、附则4.1 地价缴纳方式地价一次性付清。其中，重点产业项目、城市更新项目地价可分期缴交，首次缴交比例不得低于 50%，余款
14、 自签订合同之日起 1 年内交清，不计利息。4.2 标定地价更新发布标定地价成果由土地行政主管部门组织按年度更新，于每年 1 月份发布。年度更新时价格水平变化超过 5%时，应上报市政府批准后发布。4.3 规则更新及解释权本规则原则上每两年更新一次，由市规划和国土资源委员会负责解释。本规则自发布之日起实施。本规则实施前，已向市土地行政主管部门（含授权或委托部门）申请并符合地价测算条件的，地价计收标准及方式仍按照原有规定执行。城市更新项目出让用地的地价测算及变更补缴，自本规则发布之日起 6 个月内，已向市土地行政主管部门（含授权或委托部门）申请并符合地价测算条件的，地价计收标准及方式仍按照原有规定
15、执行；6 个月后按本规则执行。此前我市规定与本规则不一致的，以本规则为准。深圳市地价测算规则（征求意见稿）9 / 13附表 1 建筑类型适用地价标准及修正系数表序号 建筑类型 适用地价类型 修正系数1 厂房、仓库 1公用设施、市政设施及施工配套设施、训考场、殡葬设施 12 交通设施（不含加油站、加气站、充电站、训考场） ，24 小时向公众开放地上、地下公共通道，综合管廊 0.13 新型产业用房、研发用房、科研用房、物流建筑工业-住宅 1宿舍 0.6公共租赁住房、安居型商品房 0.24其中人才住房住宅0.35 文化设施、文化遗产、体育设施、医疗卫生设施、教育设施、幼儿园（托儿所） 、宗教建筑、社
16、会福利设施、特殊建筑、社会停车场（库） 0.16 办公、商务公寓 17 旅馆业建筑办公0.68 商业（不包括旅馆业建筑、肉菜市场、游乐设施） 19 加气站、充电站（设施） 、邮政网点（所） 、肉菜市场、游乐设施 0.310 加油站商业1.5备注：1、建筑类型（除公共租赁住房、安居型商品房、人才住房外）对应深圳市城市规划标准与准则。2、上表中未涵盖的其他配建建筑类型按主体建筑类型地价标准测算地价。主体建筑类型是规划许可文件中面积占比最大的建筑类型；无法确定的按规划许可文件中的土地用途确定。3、“新型产业用房、研发用房、科研用房、物流建筑、物流用地中的仓库”的地价按工业（厂房、仓库）60%及办公
17、40%测算。4、新供应加油、加气混合用地，已明确加油、加气功能占地面积的，按占地面积分别计算地价后合计；未明确加油、加气功能占地面积的，以宗地为单位，按照加油站和加气站市场价格的均值确定地价。5、高尔夫球场、高尔夫练习场、住宅容积率小于 1.0 的用地不适用本表。附表 2 产权限制修正系数表序号 建筑类型 产权限制情形 修正系数不得转让 1限整体转让 1.51 表 1 中的建筑类型 1-2允许分割转让 5公共租赁住房、安居型商品房、人才住房 0.1不得转让其他 0.3限整体转让 0.83 表 1 中的建筑类型 4允许分割转让 1不得转让 0.6限整体转让 0.84 表 1 中的建筑类型 5-1
18、0允许分割转让 1深圳市地价测算规则（征求意见稿）10 / 13备注：1、表 1 中建筑类型 3 产权修正按照相应产权条件下的厂房及办公建筑类型修正。2、产权限制情形依据土地使用权出让方案确定。3、已签订的出让合同中约定或不动产登记记载为“自用”或“非商品性质”房地产，属于“不得转让”情形；已签订的出让合同中约定或不动产登记记载为“非商品性质房地产限整体转让”的，属于“限整体转让”情形。附表 3 产业发展导向修正系数表（暂定）序号 产业分类 修正系数1 战略性新兴产业（新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、数字经济、新材料、海洋经济等）、优势传统产业、生产性现代服务业 0.52 其
19、他 1备注：1、修正对象为除配套商业以外的建筑类型。产业分类及认定以相关部门出具的产业分类证明文件为准。2、本表不适用城市更新、原农村经济组织留用地、棚改项目。附表 4 产业项目类型修正系数表序号 产业分类 修正系数遴选方案确定有两个及两个以上意向用地单位联合申请的 0.61 重点产业项目 遴选方案确定为单一意向用地单位的 0.72 一般产业项目 1备注：1、修正对象为除配套商业以外的建筑类型。产业项目分类以深圳市工业及其他产业用地供应管理办法规定为准。2、本表不适用城市更新、原农村经济组织留用地、棚改项目。附表 5 临时及短期租赁修正系数表临时及短期租赁年期（n） 修正系数n5 1.55-0.05n备注：按深圳市工业及其他产业用地供应管理办法供应的产业项目不适用本表修正附表 6 地下空间修正系数表序号 分类 修正系数1 地下轨道、地下市政场站、综合管廊和连接两宗地块的对外开放的公众地下通道 0.12 其他 0.3
