1、一、 总论 1、编制依据 城市居住区规划设计规 范； 住宅设计规范； 住宅建筑设计标准； 城市道路规划及规范； 东营市有关城市控制规划 。 2、项目概况 山东东辰佳日置业有限公司拟为公司员工建设职工公寓 . 项目选址位于垦利县胜坨镇探宝东路以西、胜坨镇北外环路以南，西临坨西村土地 , 胜坨镇新规划的坨西花园区内 . 坨西花园是胜坨镇新规划的公园式居住区，共占地 400亩，东临胜坨初级中学 ,南临幼稚园 , 是全镇城镇居民最大的居住区之一。大型超市、农贸市场、中小学、医院等都在 2平方公里以内。 项目主要经济技术指标如下： 土地面积： 30720m2； 建 设面积： 30720m2； (一期 :
2、5000 m2 ) 居住户数： 360户。 (一期 :60户 ) 3、项目实施单位 该房开项目由山东东辰佳日置业有限公司负责实施，其注册资本 5000万元。 法定代表人：张振武。 注册地点：东营经济开发。 经营范围：房地产开发、经营，室内外装饰，建筑工程施工、安装，建筑材料、装饰材料销售，房地产信息咨询，物业管理服务。 三、项目开发经营市场前景及现状分析 1、项目周边环境 胜 坨 镇胜 坨 镇 位于 东营 市 垦 利 县 西部，面 积 163.5 平方公里， 辖 59 个行政村，境内人口 55226 人， 农业 人 口 49958人，耕地 84030 亩 。 胜 坨 镇 交通便利，地理位置 优
3、 越。境内拥 有省 级 以上公路 1 条，市北外 环 （永莘路）横穿而 过 ，境域内公路 总 里程达到了 160 多公里。 镇 域内自然 资 源丰富，黄河横 贯 全境 30 公里， 为 工 农业 生 产 和人民生 产 、生活提供了可靠的淡水 资 源。近 8 万 亩 的宜 农 宜 开发 荒碱地 为农 村 经济发 展提供了充足的后 备资 源。地下 蕴 藏着丰富的石油和天然气 资 源， 1965 年，全国第一口日 产 千吨油井在 胜 坨 镇胜 利村打出， 胜 利油田因此而得名。在油田 40 多年的 开发 建 设过程中， 胜 坨油区原油 开 采量占 胜 利油田累 计总产 量的七分之一，是一个典型的油
4、区重 镇 。 2007 年，全 镇 累 计 引 进 外来投资项 目（在建） 14 个，已到位外来固定 资产 投 资 3.15 亿 元，占 县 政府分配任 务 （ 9100 万元）的 346%，合同 项 目 3 个， 计划外来固定 资产 投 资 10 亿 元。其中在工 业 园建 设 的招商引 资项 目 10 个，已到位外来固定 资产 投 资 2.15 亿 元，占 县 政府分配任 务 （ 6000 万元）的 358%。 胜 坨 镇 先后被 评为 “ 全国重点 镇 ” 、 “ 全国第一批 发 展改革 试 点小城 镇 ” 、 “ 全国 环 境优 美 乡镇 ” 、 “ 全国小城 镇综 合 发 展水平 1
5、000 强 ” 、 “ 全国创 建文明村 镇 工作先 进单 位 ” 、 “ 全国最适宜人居名 镇 ” 等荣 誉称号 。 2、当地房地产 业分析 作为东营市国民经济重要产业支柱之一的房地产业从弱 到强，从小到大，逐步发展壮大，特别是近几年来连续保持了上升趋势。可是在胜坨这片走在东营前沿的工业重镇上没有体现出来，本地的房产基本都是单位福利房， 基本没有进入市场经济的大环境里来，在这个有 5万多人口的地区来看，有房住的主要是事业单位职工。而企业职工、部分富裕的农民、商人确没法享受到现在社区带来的生活便利，很多人都处于有钱买不到房的 困境，从而致使二手房价格居高不下。 因此，该项目所处的 胜坨镇 属成
6、长型地产形式，销售市场潜力巨大市场前景看好。 并且，该项目还有一 层深意，随着东辰集团迅速的发展，职工人数的不断增加，职工住房严重紧张，很多职工迫切需要既经济又实用的住房。该项目的出现，既能满足本公司职工住房困难，又能解决胜坨镇地产紧张的问题。 四、规划设计条件 1、 用地位置及规模 该地块为居住用地，位于 胜坨镇政府驻地 ， 探宝东路以西，北外环以南 。地块东西长 137.59米，南北长223.22米，面积 31684.4平方米 (47.5亩 )，按规划要求，该小区为多层建筑，总建筑面积 36560，户数达到 360。 2、规划设计依据及设计条件 （ 1）城市规划法； （ 2） 胜坨镇坨西花
7、园 总体规划； （ 3） 探宝东路 布置有 10KV高压线路及给水排水管线； （ 4）场地设计高程 4 15米； （ 5）技术控制指标： 总体 住宅容积率不大于 1.2，建筑密度不高于 25，日照间距系数不小于 1 7；绿地率不小于 30； （ 6）建筑物后退 探宝东路黄线 线不小于 17.9米，后退 北外环 道路红线不小于 30米； （ 7）抗震设防烈度为七度。 3、规划设计要求 （ 1）总平面布置宜与周围环境统一考虑，做好绿化、道路景观设计，以形成良好的城 市景观。 （ 2）内部道路系统要满足消防和交通要求，根据需要，留足停车和绿化用地。 （ 3）若需建设围墙，应为通透式铸铁围墙，总高度1
8、 60米，基基础高度 0、 40米 。 （ 4） 小区总体绿化 建设单位自行规划设计，设计方案要与 胜坨镇临近建筑 风格相协调，经规划建设局批准后可作为居住区公共绿地参与整个小区的用地平衡，但需作为城市绿地使用。 4、设计成果要求 （ 1）建设单位应委托乙级以上居住小区的设计资质的设计单位进行总平面设计。 （ 2）总平面布置图 (1： 500)方案两个，要体现出各类技术指 标。 （ 3）住宅及小区公建等单体彩色效果图及平、立、剖面。 五、项目设计方案 本项目住宅面积 3.6万 m2多层住宅，户型标准 2种，道路 为平行两楼间路面 8米 。绿化做到有主有次，点、线面相结合的绿化系统，配有水系融于
9、小区之中。居住区总绿化率达 31，室外管线工程包括给水管道，势力管道、雨水管道、电力、电信电费、有线电话线网等。 六、环保安全防护及节能 本项目周围无工业污染，环境状况良好，水体、汽体、土壤和植被具有较强的净化能力，可完全达到国家规定的环保要求。 项目建成后，居 住区内应加强安全防护措施，遵循“安全第一，预防为主”的原则，重点做好防火防盗工作，为居民提供安全的居住和生活环境。项目建设过程中，推选优秀设计方案，采用先进的工艺技术。居住区管理机构应加强管理，完善各种制度等。 七、项目实施进度 项目计划于 2008年 8月完成项目可行性研究报告的编制和审批工程工作， 9月完成施工图设计等工作，计划0
10、8年 10月 开工建设， 09年 10月竣工。 八、开发经济分析 根据东营市现行的开发建设规定进行投资分析，预计： 1、土地费用： a、 挂牌价： 500万元。 b、土地契税： 500万元 3 =15万元 ； 合计 515万元。 2、建安成本： 30720m2 850元 m2=2611.2万元； 3、手续费用： a、规划用地： 30720m2 1 8元 m2=5.5万元； b、 消防： 30720m2 4 元 m2=12.3万元； c、招标、质监、劳保： 2611.2万元 3 =78.3万元； d、规划建筑设计、防雷、环保、审图、绿化： 50万元； 合计 146.1万元。 4、以上三项合计 3
11、272.3万元。 九、项目 估算与资金筹措 本项目建设成本是由征地及补偿费、建筑及设备安装工程费、基础建设费、公用配套建设费、前期工程费、企业管理费、财务费用、销售费用、其他费用和预备费组成各种房子的单位成本。 本项目的总建筑面积 36560平方米用于出售，商品房的销售价格，按照国家有关政策和精神要求，依据其建设成本等因素确定本项目其单价销售收入如下： 项 目 数量 (m2) 单价 (元 m2) 金额 (万元 ) 多层住宅 36560 1380 5045.3 1、销售税金及附 加 销售税金 =营业税 +教育附加营业税 =营业收入 5=252.3万元 2、教育费附加 教育费附加 =营业税 3 =7.6万元 4、利润 利润 = 销售 收入 -销售 总成本 -销 售税 金及附 加=1513.1万元； 5、盈利能力分析 投资利润率 =1513.1 3272.3 100 =46 上述经济指标符合国家关于商品房的利润指标要求。 十、结论与建议 本项目的建设符合国家、省、市关于城镇建设的有关规定和精神要求，项目地理位置优越，符合规划要求，建设规模适中，市场前景良好，设计方案优化，建设条件好 ，具有一定的盈利能力。建议建设单位通过政府有关部门的支持通过招标优化 设计和施工队伍及工程监理，实行项目法人负责制。采用滚动开发方式 。建立健全物业管理机构，确保服务质量和企业信誉。
