1、1毕业论文文献综述公共事业管理集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策农村集体建设用地使用权流转问题一直以来都是比较敏感和复杂的话题，引起了社会各界的广泛争议。随着我国社会主义市场经济的快速发展和城市化进程的逐步加快，农村集体建设用地的商品属性日益显现，虽然法律严格限制集体建设用地使用权的流转，但在全国各地，农村集体建设用地隐形流转现象逐步扩大，集体建设用地自发进入土地市场隐形流转却已成为一种普遍现象，中央也支持各地方进行流转试点，浙江湖州试点，安徽芜湖试点，广东试点都取得了一定的成效，法律上关于农村集体建设用地使用权流转有一定程度的放松，但是到至今没有一个明确的规定，集体建设用地能否流转、如
2、何流转、流转中如何规范市场，如何保障农民权益都是悬而未决的问题。法律制度的欠缺，导致了诸如失地农民问题、农村集体建设用地使用权隐性交易所引发的损害农民权益等问题。关于对集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策的研究，学术界的研究和观点的主要体现在专著和论文中，经过对图书管和数据库资料的收集及自己的思考，现将收集整理的资料做总结和论述如下一、国外研究现状由于土地制度的差异，国外大部分土地都是实行私有制的，提地可以直接进入市场交易，所以国外专家学者很少使用“土地流转”这个词汇，他们研究的内容和对象主要围绕土地市场，土地交易而展开，比如土地买卖、租赁、抵押等等。也就是说，国外关于土地流转的研究，主要
3、将研究的焦点和重心放在土地的流通机制以及土地资源的使用效率上，而不是土地的权属。（一）产权方面最早对土地流转进行系统、深入研究的经济学家是马克思，他在资本论中提出了土地所有、占有和利用三个概念。并指出土地是一种特殊的商品，可以被当作商品来进行交易。11960年，科斯在社会成本问题一文，提出了通过使产权明晰和允许交易的手段，市场的作用就是提供了一种机制，确保这些权利流向价值最高的用途领域，实现资源的最优配置。2（二）地租方面地租理论是又一个对土地制度改革有深远意义的科学理论，它由英国古典政治经济学的创始人配第最早提出，他在著作税赋论中第一次提出级差地租的概念，并在此基础上确定了土地价格。1马克思
4、资本论第3卷，人民出版社,1975年版。2科斯社会成本问题，财产权利与制度变迁，上海三联书店，1991年版。23亚当斯密最先系统地研究了地租，他认为“作为使用土地的代价的地租，自然是租地人按照土地实际情况所支付的最高价格。”4真正的地租理论的创始人是英国的农业经济学家安德森他认为“不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品价格决定地租，虽然土地产品的价格在地租最低的国家往往最高”。5大卫李嘉图用劳动价值论的原理研究地租问题，建立了比较完备的地租理论。6马克思在批判前人的基础上对级差地租理论加以完善。创立了绝对地租理论。（三）土地交易方面DOUGLASCMAILLAN2000从经济学的角度分析土地
5、市场，认为土地可以在公开市场上进行自由交易。但是在交易过程中可能会发生市场失效，造成土地利用的动荡，因此政府应干预市场以弥补市场缺陷。7KLAUSDELNINGER2005对土地租赁市场的进行了系统地研究，结果表明，以市场为基础的土地流转方式比行政调配的方式能够更好的实现土地利用的效率。8二、国内研究现状二十世纪八十年代以来集体建设用地使用权流转问题一直是国内各界研究的焦点问题。许多学者和专家都从不同的角度研究了集体建设用地使用流转及其相关问题。综观理论界对集体建设用地流转的研究，主要是集中在集体建设用地流转内涵和必要性研究，我国集体建设用地流转现状及存在问题，完善我国集体建设用地流转的对策等
6、几个方面。（一）集体建设用地流转内涵和原因及其必要性研究李延荣（2006）对土地流转中的首次流转和再次流转的含义做了深刻的剖析，并指出“从严格意义上讲，土地使用权流转是指集体所有的建设用地使用权在土地使用者之间的转移，不应包括发生在土地使用者与土地所有者之问的土地使用权“首次流转”。更不应该将流转的客体扩大到农用地。”9黄姗2010通过对集体土地所有权和使用权的关系的研究，认为集体建设用地使用权是在农民集体土地所有权的基础上派生出的一种用益物权。10张建仁（2007）通过分析1995年到2005年城市建设累计征地的数量的增长情况和全国的城市化进程，指出城市化的快速发展，形成了巨大的土地需求拉力
7、，促成了农村集体建设用地流转的动3英威廉配第税赋论，马妍译，中国社会科学出版社，2010年版。4英亚当斯密ADAJNSMITH，LLD国民财富的性质和原因的研究，郭大力、王亚南译，北京商务印书馆，2005年版。5高鸿业西方经济学第三版，中国人民大学出版社，2007年版。6英）大卫李嘉图政治经济学及赋税原理，周洁译，华夏出版社，2005年版。7DOUGLASCMACMILLANANECONOMICCASEFORLANDREFORMLANDUSEPOLICY，2000。8KLAUSDELNINGER,SONGQINGJINTHEPOTENTIALOFLANDRENTALMARKETSINTHEPR
8、OCESSOFECONOMICDEVELOPMENTEVIDENCEFROMCHINAJJOURNALOFDEVELOPMENTECONOMICS,2005。9李延荣集体建设用地流转要分清主客体，载理论探讨，2006年底2期。10黄姗集体建设用地使用权流转问题研究，转福建广播电视大学学报，2010年第2期。3力。11吕传进，杨洁宇（2005）认为集体建设用地的流转在市场经济大潮中势不可挡，这既有社会经济发展、农村人口转移的外在需求因素，又有在土地市场不断发育的大背景下，土地价值不断凸现，集体土地所有者实现土地收益的内在追求因素，同时，也是根据我国人多地少突出矛盾，实现土地集约利用，提高土地利用
9、率目标的必然选择。12（二）关于我国集体建设用地流转现状的研究王娟指出我国集体建设用地流转数量极大，近几年的规模还在不断扩大，流转形式开始呈现多样化，且在在东、中、西部地区呈现不同特点。13胡利玲（2010）分析了我国集体建设用地使用权流转的法律现状，指出农村集体建设用地流转的内在需求，使改革集体土地流转立法现状已势在必行。14（三）关于集体建设用地使用权流转存在的主要问题的研究刘宪水，王灿雷，马庆毅认为所有权主体的悬空，使用者权能残缺和法律制度的滞后是我国集体建设用地使用权流转存在的主要问题。并指出完善集体建设用地使用权流转要着重从这三个方面入手。15李政，冯宇（2010）结合全国特别是北京
10、、成都地区实地调研情况，总结出我国在建设农村集体建设用地使用权流转过程中存在的主要问题。16（四）关于完善我国集体建设用地使用权流转的对策研究1产权方面李芳芳（2010）认为土地产权制度残缺，产权主体模糊是制约集体土地流转的重要原因，完善我国集体建设用地使用权流转，明确确界定农村集体土地产权是关键。要从法律上进一步明晰土地产权，要清晰界定农村集体土地所有权的主体，真正使土地流转走上法制化、规范化轨道。172收益分配方面在关于流转中的收益分配问题上，学者普遍建议各地集体建设用地流转收益分配考虑农民、农民集体、政府三者的利益，但在三者作为收益分配主体角色为题上专家学者的观点还不尽相同。张新桥（20
11、07）认为土地使用权转让收益首先应归属土地所有权人，并根据权利与义务相一致及投资与收益合一原则进行收益分配。地方政府既不是土地的所有者，又非土地的使用者，没有理11张建仁农村集体建设用地使用权流转的再思考，载社会主义农村建设理论月刊，2007年第10期。12吕传进、杨洁宇集体建设用地流转实务及问题，载观察与思考，2005年第6期。13王娟我国农村集体建设用地使用权流转研究，载中国政法大学，2008年14胡利玲农村集体建设用地流转的法律现状、问题与出路，载湖南师范大学社会科学学报，2010年第2期。15刘宪水、王灿雷、马庆毅找准问题探讨对策对集体建设用地使用权流转的思考，载理论探讨，2005年第
12、5期。16李政、冯宇农村集体建设用地使用权流转的调研与思考，载生产力研究，2010年第2期。17李芳芳从产权角度出发解决我国农村集体建设用地流转问题，载发展经济2010年第1期。4由参加土地流转收益分配。18李璐，谢晓鸣（2008）农村集体建设用地流转的一个关键问题是收益分配问题，需要确定收益的分配主体、分配原则以及分配比例。其中分配主体涉及到政府、农民集体和农民个人，三者利益分配应该坚持公平与效率原则。193集体建设用地使用权流转模式方面张国兴（2006）比较详细地介绍了农村建设用地使用权流转中的广东模式、苏州模式和芜湖模式，经过比较分析总结出了这三种模式各自的优缺点，相同处和不同点，以及它
13、们对集体建设用地流转模式的借鉴意义。20高迎春2007探讨了农村集体建设川地流转模式，指出主要有转权模式和保权模式两种。21王媛（2010）以天津宅基地换房、成都农权交易所、嘉兴两分两换、宣城农屋贷款模式为典型案例，分析这几种集体建设用地流转模式的背景、结构、绩效。22三、国内外文献评述国外的关于产权、地租和土地交易方面的理论是研究完善我国土地制度的基础，对研究我国集体建设用地使用权流转制度具有深远的影响。产权理论认为随着商品经济的发展，土地产权可以作为商品在市上流通。我国当前的农村土地制度改革的一个主要内容就是土地的产权流转。地租的这些理论对于研究和分析当前的土地产权制度，深化农村土地制度改
14、革，建立集体建设用地使用权流转制度，合理分配和调节土地各方的利益，具有重要意义。地租理论的逐渐完善对指导集体非农建设用地流转具有重大的意义，是集体非农建设用地流转合理、有序发生的理论前提。国内对集体建设用地使用权流转的理论研究也取得了很大的成就，对为规范农村集体建设用地流转奠定了理论和实践基础。但在深度和广度上都是很有限的，对于集体建设用地流转中存在的问题还不甚清楚，不同学者的观点也不太一致。在完善集体建设用地流转的对策上考虑得不够系统全面。因此，要规范集体建设用地流转市场，健全流转制度，还需要理清集体建设用地流转存在的问题及其成因，深入系统研究集体建设用地流转的理论基础。四、个人观点简述笔者
15、认为，如今城市化进程不断加速，对农村集体建设用地使用权流转的严格限制已经不再适应社会发展的基本规律。农村集体建设用地的流转问题关系到农民的切身利益，影响着农村经济社会的发展与稳定。改革和建立集体建设用地使用权流转市场，打破城乡二元用地制度，实现土地流转一元市场，建立完善土地使用权流转的配套制度，是农村经济发展甚至是整个社会经济发展的需18张新桥集体建设用地使用权流转存在的问题及对策，载特区经济，2007年第2期。19李璐、谢晓鸣浅析集体非农建设用地流转收益分配问题，载农村经济与科技，2008年第1期。20张兴国农村集体建设用地流转三地比较，载中国土地，2006年第9期。21高迎春农村集体建设川
16、地流转模式探析，载农村经济，2007年第2期。22王媛集体建设用地流转模式分析，载中国土地，2010年第8期。5要，而同是也是有效规范土地隐性流转，解决其产生的不良后果的必然选择。完善集体建设用地流转，首先需要理清集体建设用地流转存在的问题，并在充分总结试点经验的基础上，从法律、市场、配套制度等方系统全面提出具有针对性的可行措施，从而达到集体建设用地健康有序地流转的目的。参考文献1马克思资本论第3卷，人民出版社1975年版。2科斯社会成本问题，财产权利与制度变迁，上海三联书店，1991年版。3英威廉配第税赋论，马妍译，中国社会科学出版社，2010年版。4英亚当斯密ADAJNSMITH，LLD国
17、民财富的性质和原因的研究，郭大力、王亚南译，北京商务印书馆，2005年版。5（英）大卫李嘉图政治经济学及赋税原理，周洁译，华夏出版社，2005年版。6张广荣我国农村集体土地民事立法研究论纲，中国法制出版社，2007年版。7DOUGLASCMACMILLANANECONOMICCASEFORLANDREFORMLANDUSEPOLICY，20008KLAUSDELNINGER、SONGQINGJINTHEPOTENTIALOFLANDRENTALMARKETSINTHEPROCESSOFECONOMICDEVELOPMENTEVIDENCEFROMCHINAJJOURNALOFDEVELOPME
18、NTECONOMICS,20059刘国臻论我国土地管理制度改革，人民法院出版社，2006年版。10黄姗集体建设用地使用权流转问题研究，载福建广播电视大学学报，2010年第2期。11张建仁农村集体建设用地使用权流转的再思考，载社会主义农村建设理论月刊，2007年第10期。12吕传进、杨洁宇集体建设用地流转实务及问题，载观察与思考，2005年第6期。13王娟我国农村集体建设用地使用权流转研究，载中国政法大学，2008年第3期。14胡利玲农村集体建设用地流转的法律现状、问题与出路载湖南师范大学社会科学学报，2010年第2期。15刘宪水、王灿雷、马庆毅找准问题探讨对策对集体建设用地使用权流转的思考，载
19、理论探讨，2005年第5期。16李政、冯宇农村集体建设用地使用权流转的调研与思考，载生产力研究，2010年第2期。1717李芳芳从产权角度出发解决我国农村集体建设用地流转问题，载发展经济2010年第1期。18张新桥集体建设用地使用权流转存在的问题及对策，载特区经济，2007年第2期。619李璐、谢晓鸣浅析集体非农建设用地流转收益分配问题，载农村经济与科技，2008年第1期。20张兴国农村集体建设用地流转三地比较，载中国土地，2006年第9期。21高迎春农村集体建设川地流转模式探析，载农村经济，2007年第2期。22王媛集体建设用地流转模式分析，载中国土地，2010年第8期。23李延荣集体建设用
20、地流转要分清主客体，载理论探讨2006年第2期。24汪从国芜湖市农民集体建设用地流转中农民土地权益保障调查与研究，硕士学位论文，合肥工业大学，2008年。25丁兰、梅昀新形势下农民土地权益保障研究，载观察思考，2007年第9期。26陈慧集体土地所有权缺陷之原因及发展路径探析，载江西财经大学报，2006年第3期。27王权典农村集体建设用地使用权流转法律问题研析一结合广东相关立法及实践问题的述评，载华南农业大学学报社科版，2006年第1期。28毕宝德土地经济学，中国人民大学出版社，2001年版，第335页。29叶红玲在确立则产权上突破一芜湖集体建设用地流转调查与思考，载国土资源报，2003年第6期。30易颖芜湖土地之变发展中的问题发展中解决，载南方周末，2003年9月11日。
