1、- 1 -中山市旧厂房全面改造实施细则（试行）（征求意见稿）第一章 总 则第一条 为保障实体经济发展，促进产业转型升级和创新发展，规范旧厂房的全面改造活动，根据有关法律、法规及国家和省有关政策规定，结合我市实际，制定本细则。第二条 本 细则所称 “旧厂房”是指城镇建成区内，在国有或集体土地上建成较早、结构简易，用作工业生产、产品加工制造用房和直接为工业生产服务的附属设施，以及工业物资存储用房等。旧厂房用地主要包括工业用地、仓储用地。第三条 旧厂房改造遵循政府推动、企业主导原则，强化政策引导激励，优化产业配套环境，保障产业创新发展空间，提高土地利用效益，合理保护利用历史工业遗迹。第二章 一般规定
2、第四条 旧厂房改造的实施方式包括权利人自行改造和政府主导改造两种，并以权利人自行改造为主。权利人自行改造，包括土地权利人（含集体经济组织）对自身用地进行改造；通过签订搬迁补偿协议（或合作协议），或者收购过户、作价入股将房地产权益转移到单一主体后由其实施改- 2 -造；权利人为厂房承租人的，经出租人同意，由承租人实施改造。第五条 权利人自行改造的一般流程主要有：（一）向镇区申报纳入年度实施计划（镇区同步标图入库）；（二）向镇区申报项目改造方案；（三）按基本建设程序申办报建手续并实施。其中，项目改造方案涉及调整现行控制性详细规划内容的，应编制改造单元规划按程序报批，或向市规划部门申请调整控制性详细
3、规划，将相应内容落实到控制性详细规划后方可实施；需完善用地手续的，应在镇区组织指导下编制项目改造方案，申办报建前应完善相应的用地手续。第六条 鼓励市场主体通过签订搬迁补偿协议（或合作协议）转移房地产权益、完成上盖物拆除和原不动产权证注销、再协议供地的方式实施连片改造。对改造范围内原土地房屋等情况，由镇区参照公益公建项目标准经评估核定的补偿安置费用，在出让底价不低于补偿安置费用的情况下，待供地后，可从土地出让收入中支付给项目实施主体。如实际补偿安置费用超过的，由实施主体自行承担。协议出让用地涉及“三地” 的，出让底价 应不低于补偿安置费用和“三地 ”取得成本之和。第七条 旧厂房用地改造为工业用途
4、的，无论是连片用地改造还是单宗用地改造，除了按规划要求外，均无需移交政府公益性用地或公益性建筑面积。- 3 -第八条 对纳入土地利用总体规划复垦区的旧厂房用地，改造为工业用途的，经省批准使用省“周 转规模” 后予以优先保障。第三章 改造类型与相应政策第九条 根据控制性详细规划，按照用地的规划用途，改造类型主要分为以下三类：（一）保留为工业用途（简称“工改工” ）；（二）改变为商业用途（简称“工改商” ）；（三）改变为住宅用途（简称“工改住” ）。第十条 “工改工”改造项目，土地权利人自行实施改造，可享受以下鼓励政策：（一）用地超过 10 亩及以上、建筑容积率达 1.5 及以上的，在竣工验收后，
5、对项目总建筑面积按 100 元/平方米标准，由市财政通过镇区对实施主体（土地使用权人或承租人）进行奖励。对改造后用于兴办先进制造业、科技创新产业的，经市经信部门出具认定意见，奖励标准再提高 20%。单个项目奖励最高不超过 1000 万元。具体操作指引由市财政部门另行制定。（二）一类、二类、三类工业用地按规定可分别按照容积率不大于 6.0、4.0、3.0 进行开发建设，对工业用地提高容积率的，不计收土地出让金。（三）项目竣工验收后，允许土地使用权人按工业用地最高使用年限（50 年）进行变更出让终止日期，按规定补缴土地出让- 4 -金。（四）允许土地使用权人将高标准厂房按幢、层等固定界限为基本单元
6、分割登记和转让。（五）镇区与集体经济组织共同改造或集体经济组织自行改造建成的工业项目，所引进的企业项目，从签订相关物业租约或购买合同第二年起，视其贡献大小，由市财政通过预算作专项奖补或转移支付给镇区，由镇区对改造实施主体进行奖补，连续奖补三年。（六）村集体工业厂房实施改造的，鼓励各镇区在改造期内给予村集体一定的租金补助；由承租人作实施主体改造的，应指导村集体与承租人延长租赁期限。（七）对融资困难的改造实施主体，鼓励各镇区给予一定的贷款融资贴息扶持。（八）鼓励集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地后，再以协议出让的方式，积极吸引社会资金改造更新集体经济发展物业，按规定缴纳土地出
7、让金后办理不动产权（土地使用权）证手续。可申请协议出让的对象包括：1.集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方；2.集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司； 3.集体经济组织本身，或者经表决同意的该集体经济组织全资项目公司。上述所称“公开选择 ”，是指在镇区指导监 督下，集体经济组- 5 -织制定包含交易条件、合作协议（文本）等内容的公开交易方案，经集体经济组织表决同意后，通过市公共资源交易中心公开选定。（九）对面积达到 10 亩及以上，且 2009 年 12 月 31 日之前影像图上盖建筑物投影面积及现状上盖建筑物基底面积占用地面积的比例均不小于 30%（“三地”除
8、外）的，未完善用地手 续（未办理土地使用权证）的土地权利人，可通过对旧厂房用地进行全面改造，完善历史用地征收手续，并以协议出让方式供地，按规定缴交土地出让金后，办理不动产权（土地使用权）证手续。（十）对厂房建设年代较新，结构完好，因产能需要，在符合规划、建筑规范和满足建筑物结构安全的前提下，企业对原用地局部加建的，可按中山市“三旧” 改造 实施办法（试行）第三十七条规定给予财政奖励。第十一条 “工改商 ”改造项目，鼓励土地使用权人将土地交由政府公开出让后享受土地收益补偿；符合规定条件的，可由土地使用权人申办改变土地用途手续后自行改造。（一）鼓励将工业用地（含仓储用地）交由政府主导改造，享受土地
9、收益补偿，具体如下：1.由土地权利人向镇区政府提交申请，镇区报 市 政 府 批 准 依法 收 回 土 地 使 用 权 后 ，对 土 地 和 房 屋 按 不 动 产 权 证 载 明 用 途 的 市场 评 估 价 补 偿 原 土 地 权 利 人 。- 6 -2.政 府 组 织 公 开 出 让 后 ，按 容 积 率 在 2.5 以 下 （含 2.5）部 分 交易 成 交 价 款 的 30%进 行 补 偿 ，超 出 2.5 部 分 不 再 计 算 。具 体 操 作 指引 由 市 财 政 部 门 另 行 制 定 。3.土地由政府收回后，因控制性详细规划局部调整导致土地出让总价款发生增减的，土地使用权人收
10、益补偿不作调整，即按土地出让单价（规划未调整部分）乘以交地面积确定。土地公开出让涉及竞配建人才安置房等要求的，竞配建部分不纳入土地出让价款。4.土地使用权人与镇区可就交地期限、土地整合及出让计划安排、收益补偿款支付具体期限及有关逾期违约责任等事项在协议中约定。（二）土地使用权人对其自身土地，或通过收购过户、作价入股形式取得土地使用权的（不包括签订协议转移房地产权益的情形），同时符合以下条件的，按市场价补缴土地出让金后可由其按控制性详细规划自行改造：1.改造项目用地总面积不小于 10 亩。2.2009 年 12 月 31 日之前影像图上盖建筑物投影面积及现状上盖建筑物基底面积均不小于土地证证载面
11、积的 30%（符合建设用地规划许可、供地文书等载明的规划条件不受 30%比例限制）；或者对多宗用地纳入改造范围，其中需改变土地用途的宗地面积不超过项目总面积 10%。3.参照中山市“三旧 ”改造实施办法（试 行）第二十二条规定，以改变用途的土地面积为基数，按不小于 15%的比例无偿- 7 -移交政府公益性用地或公益性建筑面积。对“ 工改商” 自行改造且达到 连 片 改 造 标 准 （100 亩 ）的 ，可 参照 中 山 市 “三 旧 ”改 造 实 施 办 法 （试 行 ）第 二 十 三 条 规 定 ，按 计 容建 筑 面 积 的 20%配 置 住 宅 建 筑 面 积 ，但 应 通 过 编 制
12、改 造 单 元 规 划 、经 批 准 并 落 实 到 控 制 性 详 细 规 划 后 方 可 实 施 。（三）改造为商业用途的，同等适用第十条第（八）（九）项规定，支持集体经济组织和未完善用地手续（未办理土地使用权证）的土地权利人，通过“ 三旧” 改造和协议 出让方式，办理不动产权（土地使用权）证手续。但应按中山市“ 三旧” 改造实施办法（试行）第二十二条规定无偿移交政府公益性用地或公益性建筑面积。对集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地后，交由政府组织公开出让的，可参照上述第十一条第（一）项规定标准取得土地收益补偿。（四）对厂房建设年代较新，结构完好，已取得不动产权证的旧厂
13、房，在符合规划、建筑规范和满足建筑物结构安全的前提下，通过局部改造后可按中山市“三旧 ”改造实施办法（试行）第三十八条规定用于高科技等领域的服务业，享受按工业用途使用 5 年的过渡期政策，期满后经批准可按新用途办理用地手续。第十二条 “工改住 ”改造项目，鼓励土地使用权人将土地交由政府公开出让后参照第十一条第（一）项政策享受土地收益补偿。- 8 -对集体经济组织将其集体建设用地通过自愿申请转为国有建设用地后，交由政府组织公开出让的，也可参照第十一条第（一）项规定标准补偿该集体经济组织。对未完善用地手续（未办理土地使用权证）的土地权利人，可商请规划部门调整相关规划后参照“ 工改工” 或“工改商”
14、类型，通过“ 三旧 ”改造和协议 出让方式，办理完善不 动产权（土地使用权）证手续。第四章 监督管理第十三条 项目改造方案经批准后，未在批复规定时限内办理用地手续或者动工建设的，批复失效，取消相关优惠政策；在实 施 改 造 过 程 中 ，改 造 方 案 有 局 部 调 整 （除 出 让 合 同 约 定 外 ）的 ，需重 新 办 理 改 造 方 案 审 批 。对交回政府组织公开出让的，未按土地收回协议按时交地，取消土地收益补偿优惠，并按协议约定追究相关责任。对完善历史用地手续后，项目改造方案批准后两年内未动工的，撤销有关用地批复。第十四条 市相关部门和各镇区应加强财务管理，健全和完善“ 三旧 ”改造有关 资 金管理制度，统筹做好涉及的土地出 让收入、补偿安置费用、土地收益补偿、财政资金奖补等监管。对按规定应给予土地权利人的土地收益补偿、应给予改造实施主体的奖励或补助，应及时拨付到位，任何单位和个人不得克扣和截留。- 9 -第十五条 各镇区应加强动态跟踪，督促项目按时动工建设，并定期向市“ 三旧” 办报 送有关进展情况。第五章 附 则第十六条 各镇区根据本细则，应结合自身财力制定出台相关配套鼓励政策措施和操作规范。第十七条 本细则由市“ 三旧”改造工作 领导小组负责解释。第 十八条 本 办 法 自 2018 年 月 日 起 施 行 ，有 效 期 3 年 。
