1、基于结构设计对房地产的影响问题探析【摘要】本文主要就结构设计对成本控制的影响问题进行了详细的阐述。随着房地产经济的竞争越来越激烈，成本控制成了企业经济效益好坏的重要手段，而结构成本在整个建安成本中所占比重最大，但又最容易被客户所忽视，因此，做好结构设计阶段的成本控制，是提高项目整体利润的必然选择。本文在此提出了自己的一些看法和观点，希望对同行工作人员起到一定的参考价值。 【关键词】建筑成本；竞争；控制；经济效益；结构设计 一、前言 随着我国经济发展的速度越来越快，房地产行业也紧跟着发展了起来。但是随着房地产企业越来越多，竞争也就越来越多，所以说，结构设计对于房地产的影响是至关重要的。 二、结构
2、设计对成本控制的影响 1.结构的设计优化并不是单纯的挑毛病。而是通过交流、沟通，找到更为合理、经济的设计，从而存满足各种规范的使用要求的前提下，杜绝不必要的浪费，做好成本控制，结构设计的优化是在充分坐着原设计基础上进行的，通过优化的过程，互相学习，也有利于提高设计院结构设计人员的设计水平 2.优化结构设计是对结构设计进行深化、调整、改善与提高。也就足对结构设汁进行再加工的过程。结构设计的优化，不是以牺牲结构安伞度和抗震性能来求得经济效益的，相反经过没计优化的工程，结构布置更为合理、差错更少、用料更省、结构更安全。 3.施工图审查与结构设计优化并不矛盾。它们的着眼点不同、侧蕈面不同，施工图审查并
3、没有义务审查设计的经济性，而结构设计优化的目的之一足控制成本、并使设计更加合理，当然，结构设汁优化的结果也必须通过施工图审查 4.结构设计的优化工作不会影响设计、施工进度。可与没计同步进行，设计优化工作也可以按工程进度要求分阶段进行。 三、结构成本在建安成本占的比例是最大的 建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带） ，以及给水（含纯净水、中水） 、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本
4、投入。 建安成本是房价中相对稳定的部分，按照国外一般情况，建安成本一般占房地产总开发成本的 70%，其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。 而在国内，这个数字是颠倒的。根据有关报道，建安成本费用占普通住宅期房预售成交均价的 10.66%-28.77%，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的 15.71%，而土地使用权出让金一项，就占了普通住宅期房预售成交均价的 31.48%，也就是说，老百姓购房款的 30%多，系政府土地使用权出让金，这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。数据分析：超高层五星级酒店的建安成本标准如下（元/平方米）： 1.桩基工程（受力桩）总建筑面积 180-200
5、 2.地下室工程、基坑围护及支撑地下室建筑面积 4000-4400 3.建筑工程（除外墙玻璃幕墙）地上建筑面积 900-990 4.外墙玻璃幕墙外立面建筑面积 1300-1600 5.结构工程地上建筑面积 1000-1200 6.给排水（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积 370-400 7.喷淋、气体消防总建筑面积 110-120 8.污水处理（含管线）总建筑面积 40-45 9.空调工程地上建筑面积 600-660 10.地下室通风工程地下室建筑面积 190-210 11.照明、防雷、动力、变配电总建筑面积 900-990 12.电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共
6、用天线、电报电传总建筑面积 530-580 13.煤气工程总建筑面积 50-55 14.电梯、自动扶梯总建筑面积 360-400 15.室外总体总建筑面积 120-135 16.室内精装修连家具地上建筑面积 3500-3900 17.杂项工程总建筑面积 300-350 18.洗衣房设备地上建筑面积 170-190 通过以上数据，我们可以相当清晰的看出结构成本在建安成本占的比例是最大的。 四、做好结构设计阶段的成本控制 优化，就是采取一定的措施使目标变的优秀。结构优化设计（optimum design of engineering structure）是指在满足各种规范或某些特定要求的条件下，使
7、建筑结构的某种指标（如重量、造价、刚度等）为最佳的设计方法。也就是要在所有可用方案和做法中，按某一目标选出最优的方法。 我国工程技术人员与国外同行比较，缺乏也不太重视经济观念。离开了规范就动不了的、离开了计算机就不会设计的，还不能算是工程师，只是技术员而已。结构设计的成本控制能力是一个工程师的技术水平和一个设计单位的管理水平的直接体现。精细化设计是时代对设计院和结构工程师的必然要求。 设计优化带来的技术意义主要是，使建筑功能更为合理或得到提升，使结构安全度和抗震性能提高，减少和避免设计差错。带来的主要经济意义是，节约建设造价，缩短建设工期，推广和利用新技术。 如何降低成本、增加利润，是每一个房
8、地产企业关注的问题。建设项目前期的设计阶段（方案设计、初步设计、施工图设计）影响整个项目投资的可能性在 80%以上。其中，结构成本占到建安成本的 40%至60%。很多建筑结构设计做的并不精细。 现在房地产公司已经不同程度的认识到结构设计对工程造价的影响，并采取了不同的方法来控制结构造价，一般有以下四种方法，不同的方法起到了不同的作用。 1.设立专门的人员控制结构设计。实际情况更多的是，难以招聘到确实水平高一筹的结构工程师，是起不了多大作用的。 2.设立专门的研发部门。多数情况是，专门设立的研发部门，针对市场需求或规划方案做了大量的工作，但是针对结构施工图设计很难做什么工作，起不到控制结构成本的
9、作用。 3.对设计单位进行限额设计的要求。不足之处是：有些水平不高的设计单位为了完成限额，牺牲了结构整体或局部的安全度、抗震性能或耐久性；限额值是过去常规工程的一般经验值，针对性不强。 4.聘请专业的顾问公司。专业化的顾问公司往往有结构专家领衔，他们具有较为丰富的设计经验，熟悉设计规范和计算机软件，有一套成功的结构成本控制的方法。聘请专业的顾问公司来控制结构造价的方法应该是最有效和最科学的方法，这也是国际通行的做法。 在整个结构成本管理控制过程中要把握好以下三个关键点：做好事前控制。这是整个结构成本控制的重中之重。设计过程的精细化管理。设计过程中必须控制好的关键环节，严格按照设计流程做好精细化设计。设计过程中适时、适当的引入外部资源。聘请专业化的设计顾问公司，全过程的进行工程设计的管理和结构成本的控制，将会起到事半功倍的效果。好的结构设计不仅能给房地产公司降低工程成本，更可以给房地产公司带来意想不到的价值。 五、结语 通过以上详细的分析以及探讨，我们可以看出结构设计对房地产的影响是很重要的。所以，我们必须要做好结构设计阶段的成本控制，这样才能在最大程度上促进房地产行业的发展。 参考文献 1姜晓军.苏州东盛步行街项目建筑安装工程成本管理问题研究D.南京理工大学.2013（5）：90-91 2刘丹.建筑项目管理选择和实现造价的有效承包方式探讨J.科技风.2010（9）：11-12.
