1、揭秘李嘉诚旗下长江实业的内地地产版图回看近两年来人们围绕李嘉诚撤资的争议，主要矛盾还是集中在“长和系”在内地的地产业务上。 李嘉诚在内地的地产业务史可以从 1989 年说起。这一年，部分外资企业从内地大规模撤离，李嘉诚反其道而行之，大举进军中国内地市场，成为香港在中国内地的最大投资者，为其日后获得超值的土地收益奠定了基础。 据媒体报道，1993 年，其内地项目已经占到了集团资产的四分之一。其中，最具标志性的项目是，他拿下了位于北京东长安街 1 号、占地 10万平方米的绝佳地段，建成了亚洲最著名的商业建筑群之一“东方广场” 。 在过去的数十年，地产业务是李嘉诚在内地完成财富积累的最主要来源。至
2、2015 年，李嘉诚旗下“长和系”的总市值已高达 1.222 万亿元，成为香港第一大家族性财团。而在上世纪 70 年代上市之初，长江实业（集团）有限公司（下称“长江实业” 。2015 年 1 月，长江实业、和记黄埔合并后分拆成长江实业地产有限公司与长江和记实业有限公司。 ）市值仅 1.57 亿元。 八成物业、九成土地储备来自内地 中国经济周刊根据长江实业 2005 年至 2014 年的年报进行统计，在这 10 年时间里，长江实业在内地已经建成的物业总楼面面积大约为876 万平方米，分别分布在北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、长春、西安、长沙等地，其中以成都建成的物业最多，多达 187 万平方
3、米。这些已完成的物业包括北京的誉天下，长春的御翠园，常州的御翠园，上海的御沁园、御翠园、御涛园和嘉里不夜城，成都的南城都汇和彩叠园，深圳的御峰园和世纪汇，广州的珊瑚湾畔和逸翠庄园，重庆的逸翠庄园等。 特别需要指出的是，这 10 年间，以面积计算，内地建成的地产物业占长江实业全部物业近八成。以 2013 年为例，这一年，长江实业全部建成的物业总楼面面积大约为 195 万平方米，其中内地建成 178 万平方米，占长江实业全部建成物业的 91.52%。 据李嘉诚在公开回应舆论对其撤资的质疑时表示，集团在内地发展中及将发展的总楼面面积远高于 2000 万平方米。 同时，据公开资料显示，目前，长江实业地
4、产有限公司（下称“长地” ）拥有约 1490 万平方米的土地储备，其中约 70 万平方米位于香港，约 1380 万平方米在内地，在海外拥有 40 万平方米。也就是说，长地九成土地储备在内地，这些土地储备大部分在 2005 年以前获得，当时获得土地的成本较低。据年报显示，2013 年以后， “长和系”在内地再没拿过地。 如今，这些 2013 年以前买入的土地正在不断升值。 中国经济周刊2014 年曾统计长江实业 2005 年在内地的 29 个项目，经过八九年的开发，有近 2/3 未完工。甚至，有的项目历时 1/4 个世纪仍未开发完。 “长和系”还曾因此被当地政府开出过一笔高达 8000万元的土地
5、闲置罚单。 在过去的这些年，也常有舆论质疑或指责“长和系”在内地通过政商关系囤地坐等升值的致富模式。 但李嘉诚对这种说法进行了驳斥。他表示，集团于内地发展中或将发展的土地，90%是从拍卖而来，而 90%以上的物业均在建成后出售（酒店除外） ，只有极少部分保留作收租之用，集团也在积极等候土地“交吉”，并没有囤地（香港亦如是） 。 据香港学者郎咸平的研究，李嘉诚的所有业务中，地产的回报率是最好的;其次是基建;再次是通信;最后是零售。 重整地产业务 现在看来，李嘉诚在内地抛售的资产主要是地产物业。 仅以重组之前的长江实业为例，据中国经济周刊记者统计，过去 10 年里，在长江实业的营业总额中，内地的地
6、产、酒店业务营业额占比从 2005 年的 10%起逐年稳步增长，至 2013 年度超越香港市场达到最高占比 50.9%;不过，这一营业额占比到了 2014 年骤降至 19.3%。 李嘉诚一方面减持内地的物业，回笼资金;另一方面将旗下的地产业务独立运营。 很长时间以来，长江实业与和记黄埔在内地都被认为是李嘉诚的地产公司，在两公司的主营业务中，地产业务均占有相当的比例。例如，长江实业开发了北京的别墅项目誉天下，和记黄埔开发了上海的别墅御翠园、御涛园和御沁园等项目。 2015 年年初，李嘉诚分拆长江实业和和记黄埔的地产业务。通过股份交换、资产合并及重组，长地持有长江实业及和记黄埔在香港、中国内地及海外的所有地产业务，地产业务独立上市，总市值为 2930 亿港元。据媒体报道，在长地所持有的物业中，香港、内地及海外分别占 873亿港元、1314 亿港元及 120 亿港元，内地物业占比高达 57%。 分析认为，重组、分拆之后的长地独立运营地产业务将有利于李嘉诚开拓国内外房地产市场。
