1、业主委员会的法律地位初探摘要：业主委员会被界定为由全体业主组成之业主团体的执行机关与代表机关，针对当前物业纠纷的普遍性及其司法解决机制的相对缺失，笔者试图从如何确立业主委员会法律地位的角度入手，以期通过相关路径确立业主委员会的法律地位，从而更好地保护业主及其相对人的合法权益。 关键词: 业主委员会 业主大会法律地位 中图分类号：D9 文献标识码： A 文章编号： 业主委员会是指经业主代表大会选举产生的,代表业主利益,维护业主合法权益的组织，是沟通业主和物业管理公司的桥梁。但现实中小区业主委员会缺位严重、根基不稳等问题普遍存在。 物业管理条例第二章、 物权法第 75、78、83 条均对业主委员会
2、作出了相关规定。但是二者都没有对业主委员会的法律地位作出明确界定，这是目前业主委员会不断陷入困境的主要原因。有鉴于此，明确业主委员会的法律地位问题，不仅具有相当的理论价值，且对实务中面临的难题有紧迫的现实指导意义。 一、业主委员会的性质 业主委员会是在城市住宅和物业管理发展过程中产生的一种社会组织体。我国的物业管理法理论中，业主委员会是指依据业主公约或者法律规定，在房地产行政主管部门指导下成立的经业主大会选举产生的，由业主代表组成的代表业主 作者简介：李楠楠，女，1983 年 1 月，硕士研究生，讲师，毕业学校：华东理工大学， 工作单位：郑州经贸职业学院李丽娟，女，1981年 8 月，硕士研究
3、生，讲师，毕业学校: 郑州大学，工作单位：郑州经贸职业学院 利益、监督物业管理公司工作和广大业主履行业主公约的民间性组织。业主委员会是业主参与民主管理的最基本形式，具有业主自治自律的基本功能，与物业管理企业的专业化管理共同构成了我国物业管理体制的基本构造。 业主委员会具有以下法律特征：（1）由业主大会选举产生，业主委员会的组成人员必须反映全体业主中绝大多数人的意见。 （2）业主委员会的活动以物业的自治管理为限。除签订物业管理合同以外，业主委员会不能进行和从事与物业管理活动无关的任何经营性或非经营性活动。（3）业主委员会的根本任务是代表和维护全体业主的合法权益。业主委员会代表全体业主的意思表示，
4、其行为向全体业法律规定的主管部门办理登记备案手续。 二、我国现行立法中业主委员会法律地位的制度分析 我国物权法及物业管理条例均没有明确业主大会的法律地位，直接确立其独立的民事主体地位。我国物业管理条例规定，业主大会履行的职责包括:制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选聘或者解聘物业服务企业;选举业主委员会或者更换业主委员会成员；改建和重建建筑物及其附属设施;筹集及使用专项维修资金;决定关于共有和共同管理权利的重大事项等等。同时，我国物权法第 76条也对物业小区的业主大会的职责作出了类似规定。从以上法律法规的规定，可以看出我国业主大会是业主在物业管理中行使业主自治权的最高权利机构，体
5、现了全体业主基于建筑物区分所有权而参与物业管理的成员权，是一种制度上的保障。同时为了业主大会形成的决议得到实施及日常管理的需要，设立常设机构业主委员会，该机构作为业主大会的执行机构。 根据物权法及物业管理条例的规定，业主大会有权选聘和解聘物业服务企业的决定权利以及代表所有业主在物业管理活动中的合法权益的规定。从这些规定可以看出业主大会是被作为一个民事主体，因为物业管理企业的选聘、解聘及维护业主的合法权益是根据议事规则形成的团体意志。但我国物权法及物业管理条例并没有设立业主大会权利义务的章节，仅是以业主共同决定事项进行规定，因而并没有明确业主大会的权利义务主体地位。我国物权法第 78 条规定了业
6、主大会或者业主委员会的决定侵害业主权益的，受侵害的业主可以请求人们法院撤销。因而可以看做业主大会或者业主委员会可以成为被告，但该条的规定的原告仅是业主。对于业主大会是否能够以原告或者被告的身份参与对业主及对第三人的诉讼，我国立法并没有做出明确的规定。通过上述都可以看出，我国立法对于业主大会民事主体资格的规定并不明确，因而产生了对于我国业主大会的法律地位的不同看法，这些都需要我国在今后立法中予以明确规定。 通过对物权法 、 物业管理条例的条文比较分析可以看出，业主大会已不单纯是全体业主的议事机关，实际上就是业主的组织形式，是业主的权力机构。我国物权法规定的业主可以设立业主大会，就说明业主大会是一
7、个组织体。因而其可以“开立工商账户，并且有自己的意思机关与执行机关，能够订立管理规约” 三、业主委员会法律地位的完善 鉴于上述情况，针对目前我国关于业主委员会法律地位的立法缺陷和实际问题，为改进和完善我国业主委员会制度，确认业主委员会在法律上的主体身份，兹建议逐步完善相关立法，明确业主委员会的法律地位，使其具有社团法人资格，实现业主委员会运作的规范化。具体措施及建议如下：1.制订专门的规范业主委员会行为的行政法规，其中明确规定业主委员会可依法申请获得社团法人资格、经登记备案领取社会团体法人登记证书 、申请刻制印章、开立银行账户，并可以业主委员会的名义代表全体业主成为小区公共用地、公有设施的权利
8、人。业主委员会作为保有及维护全体业主权利的管理人，基于所有人的授权而对于建筑物的共用部位、共用设施及其它共用财产基于管理物业的目的而享有占有、使用、收益，在符合法律规定的程序情况下，享有处分的权利。由于业主委员会目的在于实现建筑物区分所有权人的权利，与其它一般企业法人盈利目的不同，其具有公益的性质，同时它的选举机制和机构本身的稳定性，符合社会法人团体的基本特征，因此应以法律或行政法规的形式规定业主委员会在符合相应条件后直接赋予其社团法人资格。2.成立社会团体所需经费可来源于物业小区共有部位、公用设施，如停车场、户外广告牌、公共用房出租等经营性收入，或由业主缴纳一定费用。3.建议由街道办作为业主
9、委员会的业务主管部门，指导和监督业主委员会依法制订、执行相关约束条款、公约或议事规则。4.业主委员会成立初期，政府职能部门可以像介入物业管理协会一样介入业主委员会，在业主委员会中加强党的领导和政府的指导，使业主委员会依法依规行事，待时机成熟后再退出。5.在小区业主委员会获得法人资格后，小区共有区域和共用设施应及时登记到业主委员会名下，由业主委员会代全体业主管理，弥补上述共有区域及设施在法律上无所有权主体的漏洞。 参考文献： 1、王利明：物权法研究（修订版） （上卷） ，中国人民大学出版社 2007 年版 2、周珂主编：物业管理法教程 ，法律出版社 2004 年版 3、朱岩、高圣平、陈鑫：中国物权法评注 ，北京大学出版社2007 年版
