1、关于房地产开发项目成本控制的研究摘 要： 几十年来经济的高速发展。房地产市场也逐渐开始进入成熟期。 房地产企业要提高经济效益就要做到成本领先，只有这样才能从日益激烈的市场竞争中脱颖而出。本文通过对房地产项目成本的控制与管理进行探讨，提出了一些房地产项目开发全过程中成本控制的措施。 关键词：房地产；开发项目；成本控制 中图分类号： F293 文献标识码： A 成本控制是房地产开发项目中非常重要的一项工作，房地产开发企业想要在激烈的市场 竞争中立于不败之地，并取得良好的经济效益，就一定要高度重视成本的控制工作。切实提高成本管理与控制水平。当前， 中国的房地产市场已经进入了成长期，房地产行业的竞争也
2、呈现出规范化的趋势。在国家对房地产行业进行比较严格的宏观调控政策的大背景之下， 开发商想要获得丰厚的利润，那就必须要从项目本身出发，对所开发的项目实施科学的成本控制和管理，这不但对项目本身竞争力的提升具有重大影响，并且，它对提高房地产开发企业的品牌与口碑也具有相当重要的意义。 1. 房地产开发项目成本控制的重要性 1.1 成本控制是房地产企业的生存要求 因为房地产行业属于社会经济发展的重要组成部分，所以越来越多的人投身于房地产行业，房地产企业也不断增多。为了取得更大的竞争优势，让企业能够实现长久发展，并在激烈的市场竞争中能够始终处于不败之地，房地产企业就一定要进行成本控制。只有进行开发项目成本
3、控制，房地产企业才可以对相关的成本进行比较精准的核算，以确保每一分钱都能够用在该用之处，能够在一定成本之下实现项目的建设工作，确保资金的流动，且能够把更多的资金投入到质量与技术方面，让企业不断与时俱进。所以，进行房地产开发项目的成本控制，是房地产企业生存的基本要求之一。 1.2 控制成本是抑制房价的要求 而今，居高不下的房价已经成为社会公众时刻关注的热点之一。然而构成高房价的原因除了社会物价水平的提高，以及部分投资商哄抬房价之外，房地产开发项目的成本过高也是一个重要因素。为了抑制居高不下的房价，除了需要政府推行相关的调控政策以外，房地产企业对项目开发成本所进行的控制，以及在影响成本的多个领域采
4、取措施实现合理科学的控制，同样能对降低房价起到作用。所以，进行房地产开发成本的控制，是当前抑制房价的必然要求。 1.3 控制成本是房地产市场有序健康发展的要求 改革开放以来，社会主义市场经济不断发展，城市土地使用制度与住房制度不断改革，房地产行业也逐渐成为我国经济发展的支柱产业，并得到了迅猛快速的发展。但是，在其快速发展的同时，因为行业规范不明确等相关问题，房地产行业的发展仍然存在诸多不足。为确保房地产市场的有序健康发展，就要从开发成本着手，进行有科学合理的成本控制，这不但能够促使企业获得更多的经济利益，还能够在保障提供高质量的商品房的同时，给人民更多的优惠和质量保证，使他们实现安居乐业。 2
5、、房地产开发项目的成本构成及相关控制原则 对房地产项目全过程成本控制进行研究，首先要清楚开发项目的成本费用构成。房地产项目全过程成本费用的构成相当复杂，它包括了内部与外部因素，并涉及经营、环境、技术、管理等各方面。成本方面主要有工程建设成本、土地成本、管理费用、相关税费、筹资费用等。由此所产生的房地产项目成本控制的主要原则有以下几个： 2.1 管理层重视 企业管理层对企业成本控制的重视程度，直接响企业实现成本控制的决心与信心，也直接影响企业控制项目开发成本控制的深度。这个问题上，管理层首先要起到带头作用。 2.2 经济效益 成本控制应该把经济效益作为中心，把成本费用最低、以及服务质量的最大化作
6、为目标。 2.3 全面控制 全面控制指的是全过程进行统一的控制。成本费用制要充分调动起全体职员控制成本的积极性，由于每职员都与管理过程中发生的特定耗费相关。成本费用控制应当贯穿于成本费用控制的整个过程，不只是是对部分费支出进行控制。 3、房地产开发项目全过程的成本控制措施 3.1、设计阶段的成本控制 我们所说的设计阶段是指目的整体设计，包括项目的发设计理念、周边设计、决策者对项目的总体设计思路等等，不只是说开发项目的楼体设计。对房地产开发商来说，设计阶段的重要性是毋庸质疑的，从户型的选择，再到外立面与确定还有与周边环境的配套等都显示出设计的重要性。好的楼盘设计，能够做到不但合理，还美观，且经济
7、，可以更好的为了房地产公司的经营服务。要是说决策阶段是房地产项目降低成本的指导阶段，也是成本控制的基础阶段，那设计阶段才是成本控制的关键阶段。在设计阶段要加强成本控制的重要之处体现在以下四个方面：其一，设计阶段控制项目成本能使技术和经济结合。在设计阶段不但要考虑到项目的使用功能与美观要求，不能总是力求采用先进的技术方法实现项目所需的功能，还要在设计时充分考虑开发项目的经济因素。从而使设计方案较好的体现技术和经济的结合，真正实现设计的宗旨 “经济、适用、美观” 。 其二，设计阶段的项目成本控制会使成本控制工作更加主动。要在设计阶段控制项目造价，可先按一定的质量标准，列出项目各部分计划的支出费用，
8、也就是成本计划。 在详细的设计制定出来之后，再对工程的每一部分估算造价，对照成本计划中所列出的指标进行审核，发现差异，主动采取一些控制方法来消除差异，从而使设计更加经济。 其三，设计阶段进行项目成本的控制分析能够使项目成本构成更加合理，且提高资金利用效率。在设计阶段项目造价的计价表现形式是编制设计预算，通过设计预算能够了解项目造价的构成，并分析资金分配的合理性。可以利用价值工程理论分析项目各个组成部分功能跟成本的匹配程度，从而调整项目功能和成本，使其更趋于合理。 其四，设计阶段进行工程造价的计价分析能够提高投资控制效率。编制设计概算并且进行分析，能够了解项目各组成部分的投入比例。对投资比例比较
9、大的部分要作为投资控制的重点，这样就可提高投资控制的效率。 3.2 招标阶段造价的成本控制 在设计方案确定之后，进行公开招标与合理低价中标的招投标方法，择优确定承包商是造价控制的一个重要手段，合理的标底是工程质量的重要保证。完整的招标文件，条款必须严谨、全面、准确，能准确体现业主的意图，并且有利于工程施工的顺利进行，还有助于工程质量的监督与工程造价的监控。造价人员要根据现行规范、施工图纸、计算规则、现场因素等编制工程招标文件与标底，用工程量清单报价的方式，且使标底控制在概算范围内。评标时要详细了解投标技巧带来的风险与消化途径，对设计变更、甲乙供材、分包项目，价格可调范围的确认等进行明确而具体的
10、规定，对施工中可能产生的职责不清、延误工期、影响造价等因素，进行事先约定，确保双方按约履行，减少扯皮现象的出现。 3.3 项目实施阶段的成本控制 房地产项目的实施阶段主要指的是项目的施工阶段，这一阶段中，因为设计已经完成，项目的规模、范围、工期、质量等级等已经基本确定，承包商已经到位。致使其对项目成本的影响不会太大，可是在这一阶段项目成本的支出却占项目的总支出的 90以上，这一阶段要是做不好成本控制工作，就会造成成本的浪费直至超出项目计划与预算。因此在实施阶段，项目成本的控制仍然十分重要。在项目实施阶段，主要做好以下三个方面的工作： 第一，工程施工阶段影响工程造价的可能性只有大约 5一 10，
11、可整体工程投资主要发生在此时期，它是工图变为实体工程的阶段，投资浪费的可能性比较大，因此施工阶段的造价控制非常重要。首先房地产企业要确定合理的工期，不能频繁地调整工期。其次要合理安排，且综合平衡施工的顺序。最后加大项目组织管理力度。对各个业务过程进行成本控制，根据预先所确定的标准与方案对成本的数据实行限额控制，建立分工负责、有机协调的责任成本体系，从而达到降低成本的目的。 第二，加强图纸会审工作与合同管理。有计划、有目标的合同管理是施工阶段成本控制的关键，要求充分理解与熟悉合同条款。并加强图纸会审，把工程变更的发生尽量控制在施工前，从而减少返工费用及承包商的施工索赔。 第三，要加强材料供应管理
12、。建立采购价格考核与信息管理网络，合理的制定采购方案，且与工程工序进度无缝链接。确定定价与订购程序，加强材料渠道归口管理与供应商的管理，进行资源的集中批量采购，从而降低采购总成本。 3.4，竣工阶段的成本控制 竣工阶段的成本控制要做好竣工决算的编制工作，从而使竣工决算真实的反映竣工项目计划、建设工期、实际的建设规模及设计与实际的生产能力，反映出概算总投资与实际的建设成本，于此同时，还反映所达到的主要技术经济指标。对这些指标计划数、概算数和实际数进行对比分析，不但能够全面的掌握建设项目计划与概算执行情况，还能够考核建设项目投资效果，为之后制订新项目计划与降低建设成本，以及提高投资效果提供必要的资料。 参考文献 1王新芳房地产开发成本控制研究D 西南科技大学 2008 2杨丽琛房地产成本控制研究J硅谷 2008（12） 3杨东房地产开发项目全过程成本控制 J 建筑经济 2006（8） 4陈焕新谈谈房地产开发项目成本控制 J 安徽建筑 1999（3）
