1、关于我国房地产经济波动的因素分析及对策摘要：我国的房地产业呈现出了一种全世界绝无仅有的有趣现象，这种现象的有趣之处在于，一方面，我国的房地产业一业独大，雄居我国国民经济龙头地位成为我国国民经济的中坚力量；与之相映成趣的是，我国的楼市却仍在向天价攀登，部分地区已达户均收入 20 倍以上。 关键词：房地产；周期理论；经济波动；因素分析；经济周期；趋势曲线 自从我国将房地产当做商品以来，我国的房价就一直在飞速上涨，我国的房地产商品化的历史就是一部房价上涨的历史，目前我国的部分地区的房价已经远超世界任何国家的房价。我国的房地产业的飞速增长与列宁的生产资料优先增长理论若合符节，而且也暗合了恩格尔定律推断
2、出的经济水平的发展过程中，房地产的社会需求也会随之增长的阶段性理论。加之房地产行业的特殊性也使得房地产的供求关系处于一种不对称性。由于房地产行业的生产建设存在着周期性较长的显著特征，而且，房地产的供给并不是恒定的，具有某种时滞性，因此供求之间的关系在时间上没有连续性可言，其连续性经常出现被割裂的现象，同时，房地产这种商品存在着位置的固定性，因此，房地产的供求关系不仅在时间上的时滞会改变供求关系，而且其固定的地域性的特征也导致了房地产业在空间上难以保持一致性，我国目前在深圳、上海、北京高企的房价就佐证了这一点。在房地产业内部的经济规律的运行的影响，房价必然具有其波动性。我国的房价的波动可以总结为
3、下述四种波动，这四种波动皆是影响房价波动的因素，它们分别是：长期性波动、季节性波动、循环性波动、不规则性波动。影响房价的因素除上述四种典型的波动以外，还存在着社会心期因素引起的房价的波动，这种影响因素在某种程度上对于房地产业房价的波动影响较大。无论是长期性波动还是短期性波动都会互相发生作用、互相影响，既可产生叠加因素又可产生一定的抵消因素，其不停的波动就构成了我国房地产经济的波动。由于我国的房地产业近年来其产业规模逐年扩大，已经渐成我国的基础产业，并迅速成为我国的主导产业，在我国的国民经济中已经处于举足轻重的地位，因此，房地产业已经成为我国经济的心脏，我国的经济正随着房地产业这颗心脏的跳动而跳
4、动。因此，我国的任何可能影响房地产经济的政策性因素或者经济性因素都极有可能引起我国经济的巨大波动。 一、我国房地产经济波动影响因素 1.影响房地产经济波动的外部因素 影响我国房地产经济的波动因素较多，其中来自房地产行业外部的因素对于房地产经济的影响主要体现在其间接的影响上，这些因素通常有： （1）经济因素 经济因素即指房地产经济所处的经济大环境，这主要是指宏观经济环境。比如，我国的每一个五年计划的最后一至两年会出现银根紧缩的现象，这种宏观的经济因素对于房地产业的影响就比较大。此外，宏观经济变量以及宏观经济参数中的经济增长速率、GDP 表现、CPI 指数等等也都足以引起房地产经济的波动。 （2）
5、政府的宏观调控政策因素 我国实行的是一个社会主义性质的市场经济，在经济规则及经济发展的过程中，政府的影响不容忽视。在我国市场经济中，政府掌握着经济发展的“指挥棒” ，其政策的制定直接影响到一个行业的发展趋势。 （3）城市发展状况的因素 房地产业的发展为城市化进程提供了基础条件，一个城市的发展水平往往可以通过该城市的房地产发展情况进行反映。城市的发展水平直接关系到城市基础设施的建设以及住宅的需求。 2.影响房地产经济波动的内部因素 （1）房地产市场的供求关系 房地产市场的供求关系是导致房地产经济波动的一个重要的内在因素。房地产供求关系总是随着市场状况而不断的波动变化的。房地产经济的快速发展需要以
6、广大消费者的需求作为基础与支撑条件，否则经济发展曲线将进入下行区间。 （2）房地产投资的波动 房地产投资的波动一直被认为是导致房地产经济波动的最主要的原因，是导致房地产经济波动的内在驱动力。就一般情况而言，当房地产行业中的资金投入增加时，将导致房地产行业的迅速扩张，行业会很快进入发展的繁荣阶段。 （3）投资回报率 投资回报率是影响行业发展的最关键因素。当房地产业得投资回报率较高时，大量的资金涌入房地产行业，使得行业经济曲线上扬，行业进入繁荣阶段，导致房地产的总供给量增加，影响地产的供求关系，进而导致房地产经济的周期波动。 二、应对房地产经济波动的对策 1.调整房地产的投资政策，形成一个健康发展
7、的经济环境 对于投资政策的制定以及经济环境的形成主要是通过国家的政策来进行导引的，投资结果的变化对房地产的周期性变化有着重大的意义。 2.对由于价格变化而导致的房地产经济波动的调控 房地产价格的变化是市场经济下的一个正常现象，国家可以在正确分析、区别对待的前提下，对房地产的价格进行调控，但是这并不意味着可以对房地产价格进行彻底的管制。房地产市场价格在一个正常的范围内变动时，国家不应该对之加以干预。因为一定范围内的价格波动不但利于促进市场竞争，同时还可以促进企业通过改善经营管理方式来提高自身的经济效益。当房地产价格及其附属行业，诸如地价及建筑材料市场的物价等严重偏离合理水平时，政府就要开始采取调控措施进行调控。 三、结语 对房地产经济波动进行科学的分析能够为制定科学合理的宏观调控政策提供科学的依据，有助于对房地产经济的运行规律的切实把握，促进房地产经济的持续健康发展。目前，我国经济正处在转型的关键阶段，而房地产经济作为国民经济的重要组成部分，将其波动范围控制在一个合理的范围将有助于我国整体经济的合理发展。 参考文献： 1郝 丁：我国房地产经济波动与金融风险防范研究D. 西南财经大学.200604.
