十年楼市：最疯涨的商品.doc

1、十年楼市：最疯涨的商品中国经济十大群像地产 “10 年了，我还是买不上房，这是为什么？”和买了房的朋友一起谈到房子时，姜晓明常常会这么问。 有这种疑问的可不是他一个人。10 年的房价飞涨，既有投资投机因买房而暴发，也有开发商和地方政府赚得盆满钵满，也有很多落寞的人始终买不起房。 10 年间，被两只手操控着的房价一路高涨，令很多人可望而不可即。一只是看得见的手即政府调控，一只是看不见的手即市场。而这样翻天覆地的变化，在创刊 10 年的中国经济周刊中留下了深刻的印记。 不变的十年“望房兴叹” 那还是 10 年前。 江苏的姜晓明来到了北京工作，那时他的月收入是 2500 元，年收入3 万元，他的年收

2、入比北京城市居民人均可支配收入还高。北京市政府公布的数据显示，2004 年北京城市居民人均可支配收入达 15637.8 元，比2003 年增长 12.6%。 这一年，北京二环和三环之间的房子的价格多在 6000 元/平方米左右，而 2004 年一季度，北京全市住宅销售均价为 5826 元/平方米。以姜晓明的收入来看，他一年的收入在北京三环左右还能买上 5 平方米，换句话说，还能买个厕所。 当时，我国部分城市的房价已经开始出现上涨的势头，但是很显然，那个涨势相对还比较平缓。 不过房价的上涨还是入选 2004 年中国经济周刊评选出的十大民生经济新闻：据国家统计局月度统计报告显示，2004 年 11

3、1 月，我国商品房平均销售价格为 2759 元/平方米，同比上涨 12.5%。 那是大涨的前夜，有人信誓旦旦，有人充满怀疑。有的人出手，有的人迟疑。多种因素之下，姜晓明没有加入买房大军。当时中国经济周刊的报道写道：房子仍是老百姓一生最简单的渴求，无数缺房户在幻想，何时房子能像家用电器那样，出现供过于求后的价格下降。？ 2004 年年初，地产大亨 SOHO 中国有限公司董事长潘石屹在不同场合多次表示，2004 年北京房价肯定要涨。潘石屹认为，北京市政府从 2003年 12 月 3 日即停止了所有立项、规划土地的审批，1 月 9 日正式下发文件停止房地产开发项目的审批，这就造成了土地供应的断代。

4、潘石屹说，在需求量稳定增长的北京市场，供应量突然减少，价格势必会上涨。 不过当时也有人对这种说法提出质疑。全国工商联住宅产业商会一位负责人就向中国经济周刊表示，房价上涨的说法是缺乏依据的。因为房价上涨的关键是二手房市场的繁荣与否，现在上海的二手房已经占到整个房地产市场交易的 50%，而北京的二手房交易量还不足市场的10%，北京在短期之内不可能像上海等地一样形成炒楼现象，所以价格不会在短期内炒高。 但在 2004 年年底，市场即给出了回应。 中国经济周刊报道显示，2004 年，近乎疯狂的房价继续快速攀升，全国房价迅速上涨，其中北京上涨 5%左右，上海上涨 21%，宁波上涨 19.9%，天津上涨

5、16.7%，南京上涨 16.2%，重庆上涨 15%，除北京之外，这些城市均创出 8 年以来的最大涨幅。 到了 2005 年、2006 年，房价上涨的势头仍未停止。以北京市为例，2004 年一季度，全市住宅销售均价为 5826 元/平方米，而到了 2006 年一季度，这个数据已经变成了 7168 元/平方米，2006 年三季度则更是达到了 7825 元/平方米。即使是一向被认为房价最高的上海，在 2005 年也被北京反超。统计局公布的数据显示，2005 年北京期房均价已经高出上海27 元/平方米。 时至今天，房价不带丝毫疲惫地一路上行。 国家统计局的数据显示，2013 年 111 月份，全国商品

6、房销售面积110807 万平方米，同比增长 20.8%；商品房销售额 69946 亿元，增长30.7%，这意味着，全国商品房均价为 6312 元/平方米，相比于 2004 年的 2759 元/平方米，全国商品房均价上涨了一倍多。 与此同时，北京的很多楼盘均价上涨均超过 5 倍，如北京东四环的珠江帝景、太阳公元等项目。 就北京而言，2004 年北京楼市均价为 5000 多元/平方米，目前均价则高达 2 万多元/平方米，其成交均价近 10 年上涨到了 3 倍。对于姜晓明个人而言，虽然他的年收入也达到了 6 万元，比之前翻了一倍，但是10 年前他的年收入能在三环内买个 5 平方米的厕所，而现在他要在

7、北京三环内买房，买不了 2 平方米，现在，他只能更加地“望房兴叹”了。 “越调越涨”的怪圈 与狂奔的房价相比， “看得见的手”政府的调控手段也层出不穷。中国经济周刊报道显示，早在 2004 年时，中央即着手调控房地产市场。 2005 年 3 月 5 日，时任国务院总理温家宝在政府工作报告中明确提出，2005 年“将重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨” 。 央行最先祭出货币政策这把利器：从 2005 年 3 月 17 日起，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的 0.9 倍。同时，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最

8、低首付款比例可由现行的 20%提高到30%。公积金贷款利率提高 0.18 个百分点。 尽管央行的调控举动在预料之中，但不少市场人士质疑不断：其一，此次房地产调控并不是从紧缩开发商银根和土地供给上调控，而是从需求上调控；其二，房地产商对此反应温和，老百姓却态度激烈。 2005 年 3 月 20 日，时任央行副行长吴晓灵在公开场合澄清：央行的房贷新政正是为了遏制房价上涨过快的势头，保护百姓购房。 但是，大学毕业后在上海工作的张婷婷（化名）2005 年向中国经济周刊表示，她对政府的调控政策有些失望。 在央行出手之前，上海的房地产紧缩政策已经先行。上海市政府规定，自 2005 年 3 月 7 日起，个

9、人购买上海行政区域内普通住房居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依 5%的税率征营业税，同时，按应缴纳的营业税税额计算征收 7%的城建税、3%的教育费附加和 1%的河道整治费。 上海市政府也宣布，对已经批准但两年以上仍未开工建设的工业开发区，要坚决收回土地，加大土地整治力度。此举普遍被媒体解读为政府调控房价的开始。 然而政府的调控举措却遭到部分学者质疑。北京大学中国经济研究中心的一位专家指出，宏观调控控制信贷和土地两个闸门，会导致房地产供给变少，进一步助长房价上涨。事实上，2005 年的上海、北京等多个城市的房价继续在上涨。 “房价到底降不降？看不准，还是再看看吧，说不准会有

10、变化。但今年买房恐怕是没戏了。 ”张婷婷沮丧地说。在北京工作的姜晓明也放弃了购房的念头。 2006 年，建设部等多部门出台了调控措施，其中影响最大的莫过于“90/70”政策。 “90/70”政策是自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。 2007 年 9 月 27 日，央行重拳出击，规定购买二套房必须首付五成以上，利率上浮 1.1 倍。 楼市风向逆转。当年 12 月， 万科（000002.SZ）董事长王石公开表示“楼市拐点已经出现” ，与此同时万科在全国范围内扛起

11、降价大旗。2008 年 3 月，潘石屹抛出“百日剧变论” ，预计楼市将降至冰点。与一手新盘降价“快跑”相伴，二手房价也开始“跳水” ，主营二手房代理业务的中天置业、创辉租售、长河地产等地产中介相继爆发经营危机，甚至携款潜逃。连涨几年的楼市终于出现价格松动。 2008 年 9 月国际金融危机爆发，为扩内需保增长，我国的楼市调控风向发生了变化。2009 年，许多楼市调控政策出现了松绑，比如房贷首付下调，房贷利率下调。房地产市场就此开始反转，2009 年、2010 年、2011 年这几年出现了房价快速上涨。 针对这种情况，中央再次开始从紧调控。2009 年起，国内保障性住房体系建设开始启动。已有数据

12、显示，2009 年至 2011 年年底，全国共开工建设城镇保障房 2100 多万套，基本建成 1100 万套。保障性住房覆盖面从 2008 年不足 4%提高到 11%。但目前保障房仅部分解决了居民的安居梦想，短期仍难平衡市场需求。 2010 年 4 月国务院下发“国十条” ，这被业内戏称为“史上最严楼市调控政策出台” 。其中规定，第二套住房的首付款比例不得低于 50%，房价过高地区可暂停发放第三套房贷；调整住房供应结构，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%；确保完成 2010 年建设保障性住房 300 万套，各类棚户区改造住房 280 万套的工作

13、任务。 2011 年调控再次升级，北京等地出现了针对外地人纳税满 5 年才能买房的最严限购政策。而在上海、重庆，房产税试点拉开帷幕，重庆针对高价盘和别墅，开始征收房产税。 2013 年 3 月 1 日，国务院再次公布楼市调控细则，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；个人售房严格按转让所得的 20%征税。不过，这一次调控中的亮点政策“二手房”出售征 20%所得税的政策只在北京等地落实，全国大部分城市并没有严格落实。 市场一怔之后，从 2013 年 5 月，房价再次走势坚挺，楼市依旧没有走出一边调控、一边上涨的怪圈。 地产商的“转型” 在政府调控的巨大压力之下，房地产开发商也在经历转型

14、阵痛。 2006 年底，一时间在地产市场上叱咤风云的顺驰集团倒掉了。断裂的资金链让顺驰创始人孙宏斌的地产霸业梦碎。从 2003 年到 2004 年上半年，顺驰可谓全国到处“开花” ，在超常规扩张的过程中，引来业界对顺驰的关注和议论，其中对顺驰资金链的质疑最为突出。 2004 年， 中国经济周刊记者打通顺驰北京地区新闻中心的电话，几经周折，电话转给了北京地区一位杨副总，他表示，顺驰的资金来源是多渠道的，资金链绝对没有问题，主要是靠快速销售、快速回笼资金实现资金链的正常运转。另外，合作伙伴的钱和金融机构的融资也是顺驰资金的一大来源，所以外界对顺驰资金链的担忧是多余的。但他表示不方便回答更多的问题。

15、 但一位业内人士却质疑说：“那就是挪东墙补西墙，利用不同项目进程之间的时间差，通过资金在多个项目之间的调配，来保证资金链不至于断裂。用一个形象的比喻，这是在玩现金杂技。 ” 最终，在政府持续紧逼的调控下，顺驰的资金链持续紧张，2006 年，顺驰（中国）55%的控股权以 12.8 亿元的超低价转手香港路劲基建。 令人吊诡的是，随着金融危机的爆发，2008 年底国家出台一系列经济刺激计划后，2009 年房价再次走高，让许多开发商的资金流变得充裕，许多本来已经资金链紧张的开发商重获生机。 顺驰创始人孙宏斌事后就说，其实在当年，顺驰绝对是贱卖了， “从市场后来的发展来看，假如我再挺过一两年，那顺驰的情

16、况将大为好转。” 2013 年孙宏斌卷土重来。如今身为融创中国（1918.HK）董事长的他，在土地市场十分激进。2013 年 9 月 4 日，融创中国以 7.3 万元/平方米的价格夺得北京农展馆地块。根据中国经济周刊封面报道2013 中国地王图的统计，农展馆地块的单价不仅是 2013 年北京乃至全国的最高价，更是 2004 年土地出让制度改革以来的最高单价地王，也是最近 20年来成交单价最高的一宗地。 “我其实不是一个激进的人。江湖上都说我激进，我真的不是一个激进的人，我骨子里是一个偏理性的人，厌恶风险。朋友说人有不知死和不怕死之分，我应该是不怕死的。 ”孙宏斌如是说。 但是，随着房价、地价的

17、上涨，有开发商对目前的经商环境深感不满。如华远地产董事长任志强屡屡抱怨，地价太高，买不起。最终，华远地产只得败走一二线城市，转战二三线城市。 而且，见惯市场跌宕起伏，有着“小超人”之称的李嘉诚，其旗下长和系（长江实业与和记黄埔）则在中国抛售物业。2013 年，长和系宣布，成功以超 30 亿港元的价格出售位于广州的西城都荟广场。 这在地产界引起了较大震动，以至于很多业界人士认为，房地产行业并不会迎来新一轮狂欢，而是在衰落前最后的狂欢。王石就在微博上评论道：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！” 但也有开发商对未来的地产市场表示乐观。当选 2013CCTV 中国经济年度人

18、物的绿地集团董事长、总裁张玉良告诉中国经济周刊 ，十八届三中全会提出了深化改革的方向和具体思路，这将形成经济的持续利好。对于中国未来，无论是经济结构调整的需要，还是新型城镇化的需要，都需要城镇化。 “房地产开发企业仍是城市建设开发的主体成员之一，是城镇化的重要力量。在城镇化过程中，企业应发挥参与、建议的作用。我认为，未来 10 年，房地产企业，尤其是龙头企业仍大有作为。 ” 不管开发商目前是否如履薄冰，但残酷的现实是，姜晓明有些后悔了，假如当年听了开发商的话，买了房，现在的生活是不是不一样了呢？早在 2005 年第一期的中国经济周刊中，房地产业被评为十大暴利行业之首。 当时房地产业当选的推荐词

19、是：“没有哪一个行业的绝对利润值，能挑战中国的房地产业的暴利，没有哪一个行业的利润，能超过房地产业的暴利。2002 年进入中国百富榜的房地产大亨为 25 人，2003 年为 35 人，2004 年为 45 人。2004 年，近乎疯狂的房价继续快速攀升，涨幅高达 13.4%。 ” 这样的推荐词，至今听起来也如芒在背。不管如今的地产业是否还有如此的高利润，但中国百姓的安居梦想还需时日方能实现。而这有待于政府的宏观调控，市场的健康发展还有开发商的理性开拓。 记者手记 最好的年代，最坏的年代 刘德炳 对于房地产而言，毫无疑问最近的 10 年是最好的年代，也是最坏的年代。 说最好，是因为有人在这 10

20、年通过房子实现了崛起，收获了荣光；说最坏，是真正的有些人或因为资金的限制，或因为政策的限制，他们10 年前买不上房，10 年后依然。 即使从首都北京来看，这里有中国最贵的房子，临湖、顶级配置、核心区、中西合璧，一平方米卖到了天价。同样在这里，还有人住在棚户区，有人挤在狭窄的房间蜗居，甚至有人居住在木板屋里。 最让记者感喟的是，今年媒体曝光出来很多人住在热力井里面，而且记者记得，2010 年时，由于房价太高，房租太贵，甚至有人用新型建筑材料制作了一个蛋屋，一个蛋，一张床，度过一天又一天。 房价涨势不停，房地产绑架了中国经济，甚至损害了中国经济的潜在增长能力，这都是实实在在的事，再不做出真正的改变，失去的只会比上面那些内容更多。 有幸的是，随着十八届三中全会的召开，中央再度强力发声，继续改革开放，并且，陆陆续续地推出了一些实际的政策，其中有些政策看似距离房地产很远，但却大有深意，如果真正执行，谁说房价只涨不跌？希望这些希望，能照进现实，实现百姓的安居梦住房梦。