1、南京历史文化老城区惊现 16 栋仿古别墅在江苏省南京市的老城区南捕厅巷北侧，有两排、16 栋青砖小瓦马头墙的仿古别墅。 “这个可不是一般人能买得起的房子。每套别墅价格都得 5 万元/平方米，需要有关系才能买到。 ”别墅内的保洁员王鹏（化名）说。当地媒体报道称，这里每栋别墅的售价都超过了 1000 万元。 据悉，这 16 栋别墅已全部卖掉。而南京市规划局则表示，该地区的规划方案中并没有别墅。 16 栋没出现在规划方案中的别墅 初冬的阳光，错落有致地照着南捕厅巷北侧 16 栋仿古别墅上，每栋别墅的大门上都贴着诸如“1 栋南大街 8 号”的纸条来标示其具体位置，其中几栋的门上新贴了对联。 王鹏告诉中
2、国经济周刊 ，自己只是按照物业的吩咐对固定区域进行保洁工作，没见过别墅的主人。 记者在一位当地居民的指引下，来到别墅的“售楼处” ，却发现其正门上写有“南京市志愿者协会”的字样。记者以买房为由询问门口的保安，保安进入院内咨询后告诉记者，别墅区负责人表示，16 栋别墅已经被全部预订。 记者在保安处发现了一份别墅管理销售人员名单，后以购房者身份拨打该名单上陶文祥总经理的电话，陶在电话里告诉记者， “现在房子早就全卖掉了” ，至于买主是谁，他并不知情。 南捕厅位于南京市秦淮区甘家大院北侧，这一带的老街巷颇具明清时期南京古都风貌。南捕厅历史街区风貌保护与更新，早在 2009 年就被纳入了南京市城市建设
3、 14 个重大项目中。其中，三期工程分为南、北两个地块；记者查询公开资料获悉，南部地块被规划设计为总部独栋办公楼，北部地块的用途为文化、娱乐及配建停车场（库） ，其他辅助设施。 上述 16 栋别墅就建在北部地块。据南京晨报报道，别墅于 2009年开始动工建设，2011 年 7 月基本建成。 公开资料显示，在 2010 年 11 月召开的南京老城南历史城区保护规划专家咨询会和南京老城南历史城区保护与复兴规划通报会上，有关专家和官员均表示对在这一地块建造别墅持否定意见。在上述通报会上，南京市规划局副局长刘青昊表示：南捕厅地块的开发不会进行土地出让，也不可能建别墅。 老城南，即南京老城的南部地区，是
4、南京历史最为悠久、文化积淀最为深厚的地区之一，包括南捕厅、牛市等。 2011 年 7 月，南捕厅三期工程在南京市规划局网站上进行批前公示。而此时，上述 16 栋别墅已基本建成。 据南京晨报报道，2013 年 10 月，南京市规划局相关负责人表示，早在 2010 年，南京城建历史文化街区开发有限责任公司向该局申报规划许可手续，其项目名称为：与历史保护相协调的文化娱乐设施，建筑面积约 5000 平方米。但直到 2013 年 8 月，在上述公司的一再申报下，该局才对此项目补办了规划许可手续。 2013 年 12 月 19 日，南京市规划局新闻发言人助理万伟庆在接受中国经济周刊记者电话采访时表示，上述
5、地块的规划中并没有别墅项目。 “我可以毫无疑问地告诉你，在规划方案中，在南捕厅，从来没有说这个地方要建别墅 。 别墅这个概念不属于法律定义” ， “我们核发的规划许可当中的建筑用途为文化娱乐” 。 上海中原地产研究咨询部总监宋会庸告诉中国经济周刊 ，南京市规划局的相关规划和上述 16 栋别墅的建造，并没有概念上的冲突。规划中说的是建筑功能，而别墅则是“建筑形态” 。 据万伟庆介绍，当初南捕厅三期工程没有取得土地使用权，所以办不了规划许可。而 2011 年南京市政府公布了方案后，这个工程开始办理土地手续，到 2013 年 8 月份才办成。 “在具备了前期条件以后，我们就给补发了规划许可。 ” 盖
6、别墅是为改造老街区筹资？ 一位知情人士告诉中国经济周刊 ，南捕厅历史街区风貌保护与更新的规划早在十几年前就已经开始，规划和评审会都早已完成，但 2003年国家有关拆迁补偿政策调整，南京市政府拿不出钱，因此一度停滞。2006 年，南京市再度重启南捕厅规划项目，时任领导提出“就地平衡”的原则。 “就地平衡就是指拆的越多越能平衡 ，由于南捕厅街巷本身就是住宅，所以政府决定不出钱，就地拆迁后造一部分住宅卖出去，然后将所获资金投入对其他旧房的改造和保护上。 ”上述知情人士说， “经过由设计、建设规划部门和一些领导参加的座谈会讨论，这个方案获得了认可，但参加讨论的人员有限，并没有包括考古学、文化、历史领域
7、的专家。 ” 但是，这一方案的进展并不顺利。2010 年左右，南京市 29 位专家，包括历史学家、考古学专家等，向中央有关部门写信反映老城南改造问题，表示上述方案会对老城区的历史文化、社会基底造成破坏。南捕厅项目暂停。 但也有专家认为，南京老城南历史上饱经战乱，建筑被破坏严重，社会结构也发生了改变，实际保护价值较差，难以成为“历史文化街区” 。“南捕厅三期工程北区按照当初规划修建成了别墅，有关部门希望将其变成高档会所或其他形式卖出去，以回笼资金做其他项目的保护或改造。因为这是个敏感地方，所以都造完了还没有批。 ”上述知情人士告诉中国经济周刊 ，2010 年前后，在上述南捕厅改造方案的基础上，有
8、关机构对没有做完的改造区进行再次设计规划，设计思路为：少拆，能保留的建筑尽可能保留。但这一方案直至 2013 年年初才开始实施，即南捕厅四期规划。 禁不掉的别墅？ 我国对别墅类用地供应的限制一直没有停止。 早在 2003 年 2 月，国土资源部就发布紧急通知，要求加强土地供应调控，停止别墅类用地的土地供应。 2006 年，国土资源部、国家发改委联合发布文件，明令禁止别墅等项目用地。同年，一位国土资源部官员在接受媒体采访时表示，别墅是指“独门独户独院的那种，占地面积又相当大，容积率非常低的那种”这在较长时间内被认为是带有官方色彩的、较为正式的别墅的定义。2012 年 6 月，国土资源部和国家发改委联合发文，明确限定住宅项目容积率不得低于 1.0（含 1.0） ，从操作层面进一步关上了别墅类土地出让的大门。 但有专家表示，开发商对此仍然有一些变通的办法，比如可以通过统筹的方式，使整个地块符合容积率的要求，即将一个整体楼盘中部分地块建造高容积率的高层，从而使得另一部分用地能够符合别墅的用地要求。
