1、国际房产税改革经验对我国房产税改革的启示研究摘要：房产税改革不仅仅是社会利益的再分配，而且关系到社会公平与效率及老百姓的切实生活问题，因而，房产税改革要在深入分析现实问题的基础上不断深化，逐步推行，以确保税收的调节作用和民生问题的解决。通过发达国家房产税改革的成功经验的总结学习，能有效指导我国房产税改革的实施过程。 关键词：房产税；改革；经验 ；启示 一、国际房产税改革的经验 经济发达国家由于房产经济起步早，经历了数次房产税改革，目前大都建立了完备和成熟的房产税制度，并且对房产经济起到了一定的调节作用。 1.德国：“多管齐下” ，保持房价稳定 德国是西方发达的资本主义经济大国之一，通过建立多管
2、齐下的房产税制度实现了近些年房价不涨反降。因为，自 1977 年来，德国房价上涨 60%，而同期人均收入增长则高达 300%。其调控房价的具体措施表现为：首先，保障性住房制度完善。在实施保障性住房制度以来，德国的保障性住房率占 58%，并且约 70%的年轻人拥有保障性住房。这在很大程度上显著的调节了住房供求。其次，住房信贷政策完备。再次，多环节的税收调控制度。房产交易税具体有不动产税、交易税、盈利税复合构成。最后，法律保障制度严厉。 2.美国：房产税调控政策顾及低收入者 美国作为世界第一经济大国，为了保障住宅市场的健康发展，在房屋购买、租赁及建造方面实施多税收调控，对低收入者实施特别的优惠政策
3、，以保障其有房住。具体优惠表现为个人所得税抵扣政策、廉租房所得税抵扣政策等。 3.波兰：灵活运用税率差别调控房地产市场并照顾贫困群体 波兰政府通过灵活的房产税和地产税税率调控房产市场。对不同权属、不同用途、不同位置的房屋实行有差别的税率征税。与此同时，政府还提供只租不售的公共房屋、甚至地租或免租的公共房屋来保障低收入家庭有房住。 4.印尼：灵活的房产税制度与廉租房制度并行 印尼政府一方面通过税收调节房屋需求，具体表现为在对房屋征收房产税，附加税及奢侈品税以外，还通过政府评估征收房产税，对低价值的房屋征收低房产税，对高价值房屋征收高房产税。另一方面鼓励社会保障性住房建设。为鼓励廉租房建设政府给予
4、政策优惠：第一，交由开发商建设，建成后 5 年内住户免交房产税由开发商承担；第二，5 年后产权移交开发商。通过这两方面的做法，调节房地产供求市场并保障低收入群体有住处。 二、国际房产税改革经验对我国房产税改革的启示 我国房产税改革的下一步思路是：在符合我国财政管理体制改革和税制改革总体目标的前提下，以鼓励房地产行业和房地产市场健康发展、合理有效利用房地产资源、充分保障民生为出发点，统筹好政府、企业与个人之间的利益关系，逐步减轻房地产转让、出租环节的税收，适度增加房地产持有、使用环节的税收，促进房产税收体系不断走向规范和完善。我国房产税改革具体可以考虑以下几个方面： 1.惠及低收入群体是房产税改
5、革的应有之意 上述国家的房产税改革和调控有一显著共同点，那就是让低收入群体有房住和买得起房。因此，我国当前房产税改革应当保证和不伤及中低收入群体的住房利益，对个人自有自住非营业性用房征收房产税更应如此。因为“民安”才能社会稳定和发展经济。为了保障低收入群体有房住，具体可以采取以下做法： 从我国现状看，商品房与保障房发展极不平衡，保障房由于需求量大而存在极大缺口。国家提出“十二五”时期要建造 3600 万套保障性用房，其中不少地方的计划任务所需的资金难以如期落实。因此，运用税收优惠、动员全国力量、掀起全民建造保障性用房高潮，是解决民生住房问题最佳选择。 2.建立浮动的、差别化的税率体系 房产税不
6、应是固定税率，而应采取浮动税率制，在经济不景气的阶段，可以通过退税来刺激经济；而在房地产出现泡沫的阶段，则可调高税率，抑制需求，给市场降温。同时，房产税在实施中可以分几步走，首先对商业物业提高税率，再对多套住房和豪宅征收物业税，然后，再逐步过渡到所有住房。在初期，针对商铺、高档住宅、多套住房以及普通住宅等不同性质的房产，要实现由高到低差别化的税率。税率设计要使结果符合“二八”原则，80%的税收来自于 20%的纳税主体，居住条件低于当地平均水平以下的居民无需纳税或只需交纳很少的税。 3.多渠道是解决政府建造保障房的重要渠道 无论发达国家还是发展中国家，中低收入群体均占 70% 以上，仅靠政府一己
7、之力难以满足庞大的住房需求量，必须借助社会各方力量。美国利用私人公司和印尼利用开发商建造政府公寓的做法值得借鉴。房产税改革对推进保障房建设是大有作为的，不能眼睛只盯在对个人自有自住非营业性用房的征税上。 4.通过立法稳定房产税各项政策 房产税及其改革涉及千家万户，处理不好易引发社会问题。因此，上述国家都是通过立法稳定各项房产税政策，比如美国对低收入群体的优惠政策就通过立法成为永久性法令。我国本轮房产税改革及其试点应当启动立法程序后再实施，上世纪 80 年代出台的房产税暂行条例 ，应当尽快启动修订程序， “十二五”末期应当升格为中华人民共和国房地产税法 。 参考文献： 1程 辉：美国：提供税收优惠让低收入者买得起房，中国税务报，2011 年 2 月 16 日. 2华 文：波兰：用差别税率调节房地产市场，中国税务报，2011年 2 月 16 日. 3杜 婕 周 丽：推进我国房产税改革的基本思路J.价格理论与实践，2011（11）. 4崔晓妍：房产税改革的国际借鉴与政策建议J.税政经济研究，2012（4）.
