1、婚前按揭房屋及其增值部分的权属认定及分割摘 要 房屋按揭制度是现代化社会的产物，其本质是一种担保融资购房的方式。据调查，在我国的离婚诉讼案件中，相当一部分涉及按揭房屋的分割。鉴于房屋之于社会家庭生活的重要性及司法实践存在的种种问题，2011 年我国出台了关于适用若干问题的解释（三） ，其中第十条对按揭房屋的分割作出了统一规定。但是现有的法律规定仍然不能完全涵盖私法实践中出现的各类婚前按揭房屋纠纷，加之因房屋的具体情况不同其分割方式也会不同，所以针对于各类按揭房屋的权属认定及分割方式的研究是必要的。 关键词 按揭房屋 性质认定 分割方式 作者简介：任凤莲，山西大学法学院，副教授，主要研究婚姻家庭
2、法领域；崔志琳，山西大学法学院民商法专业硕士研究生。 中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2014）02-245-02 一、婚前按揭房屋及其增值部分的权属认定 按揭房屋就是以按揭贷款的形式购得的房屋类型，具体而言，是指房屋购买者以自己所购之房屋作为抵押获取银行贷款，并依约履行还款义务，银行可在购房者违约时将其抵押的房屋拍卖，并就拍卖所得优先受偿的制度。对于按揭房屋的权属认定直接决定着其分配的具体方式。 （一）婚前按揭房屋的权属认定 对于按揭房屋权属争议的焦点集中在婚前按揭房屋的权属认定上，即结婚前个人已经支付房屋首付，婚后用夫妻共同财产还贷的按揭房屋，对此，
3、实践中存在两种认识，第一种是个人财产说，认为结婚前个人已经支付房屋首付，婚后用夫妻共同财产还贷的按揭房屋属于个人财产，其理由是根据物权法理论，不动产物权以登记为取得要件，按揭房屋之房产证虽为婚后取得，但其实质是婚前的购房行为的延续，个人付首付款之后即取得房屋的物权期待 。根据我国婚姻法司法解释（一） ，夫或妻一方的个人财产不因婚姻关系的持续而变为共同财产，所以婚后的共同财产还贷行为并不影响房产的物权归属。 第二种是共同财产说，认为婚前按揭房屋应属于夫妻共同财产，依据我国婚姻法司法解释（二） 第十九条将婚前一方承租，婚后用共同财产购买的房屋认定为夫妻共同财产，其立法取向可归纳为：依据公平原则，婚
4、前一方享有特别权益，婚后另一方为此支付了相应的对价或用共同财产支付价款的，以共同财产处理。而依据这一精神，婚前的按揭房屋应为共同财产。 笔者认为，婚前按揭房屋应当认定为购房一方的婚前财产，原因如下：首先，就按揭制度的性质而言，按揭的本质是抵押担保，而以房屋作抵押物从而取得贷款的前提就是拥有房屋的合法权利，所以按揭房屋的过程就是利用房屋抵押换取贷款的过程，据此，购房者已经实质的确定的拥有了房屋的物权；其次，德国的“物权性的期待” 理论认为当某一债权行为的发生实质产生物权性的期待，那么这种行为所引起的债权关系就实质地具有了物权性质，或者说是部分物权性质。就婚前按揭房屋问题而言，购房者签订房屋买卖合
5、同的行为是一个债权行为，但是这一债权行为伴随着办理按揭手续并支付首付款等行为，购房者合理地具有了房屋物权的期待权，这一特殊情形并不能机械地适用不动产的登记取得制度，而是应当把婚后房产证的取得看作对抗要件；此外，从公平的角度看，将一方婚前所购婚后又参与一部分还款的房屋作为共同财产分割显然有违立法精神和公平价值。 （二）婚前按揭房屋增值部分的性质认定 按揭房屋增值部分是否应当分割也是一个重要的争议点，一种观点认为按揭房屋的增值部分不能分割，他们认为婚前按揭房属于个人财产，顺理成章，房屋的增值部分也属于个人所有，不应当分割。而另一种观点认为增值部分是可以分割的，其理由是根据婚姻法司法解释（二） 基于
6、个人财产投资所带来的收益应当认定为夫妻共同财产，所以其理应属于夫妻共同财产予以分配。这些争议的产生原因在于对按揭房屋增值部分的性质认定不统一，对于按揭房屋增值部分的合理分割建立在对其性质的正确界定之上。 对于按揭房屋增值部分的性质，有学者认为这一部分属于投资收益，据此认为，依据婚姻法司法解释（二） 凡是婚后所得的收益是基于夫妻一方以个人财产投资产生，那么这部分增值应当认定为夫妻共同财产，理应分配。其反对者认为认为按揭房屋增值部分不同于投资收益，而是一种基于投资而获得的收益。投资收益是指以收益为目的而进行投资所获之利益，而在实践中，相当一部分人购房并不是为收益，而是居住。有的学者认为按揭房屋增值
7、部分属于按揭房产的孳息，但其反对者则认为孳息是指从原物中所出之收益，其最显著的特征就是与原物分离或并不与之混同，而按揭房屋的增值部分并不独立于房产，在转让之前以一种无体的期待形式存在，即使转让之后也不能与房屋分割，所以其并不属于孳息。 笔者认为，单纯的把按揭房屋的增值部分认定为投资收益或是基于投资而获得的收益或是房产的孳息进而去确定它的分割方式都是不恰当的，婚姻家庭的特殊性决定了其不能完全遵照物权理论或是经济利益原则，而还要考虑到家庭生活的具体情况。在这种情况下，我们不妨借鉴美国对于按揭房屋增值部分的处理。美国将按揭房屋的增值部分分为主动增值和被动增值，如规定“若配偶一方对另一方个人财产所付出
8、的劳动、投资、智力技能、创造或管理活动等没有获得合理补偿或者上述活动导致配偶财产有实质性的增加，可以对婚姻财产提出请求。 ”而“因其他不归属于当事人主观努力，而是因为市场的变化等客观原因产生的增值部分是不可分割的。 ” 即被动增值部分属于个人所有。 二、婚前按揭房屋及其增值部分的合理分割 对于按揭房屋及其增值部分的合理分割方式的探讨首先要明确房屋分割所遵循的基本原则。笔者认为，在处理婚姻家庭房产纠纷时，更多的要考虑要婚姻家庭的特殊性，对于物权理论的适用要持谨慎态度，在此基础上所做之研究才更具合理性。此外，实践中之所以出现许许多多有关按揭房屋的争议，是因为这一房产类型本身所具有的复杂性，具体情况
9、的不同可能导致同一类型的房屋有不同的分割方式，所以对各类型婚前按揭房屋的分割方式的研究是十分必要的。 （一）婚前一方个人首付并取得房产证，婚后共同还贷 在这种情况下的按揭房屋属于购房一方的个人财产是没有争议的，根据我国物权法的规定，不动产的取得以登记为要件，婚前一方以个人财产首付并且已经取得房屋产权证，即可以确定房屋的产权属于登记方的个人财产。另外，依据我国婚姻法司法解释（三） 第十条规定：婚前一方个人首付并取得房产证，婚后共同还贷的，应当将当事人双方协议程序前置，若达不成一致，法院可以确定该按揭房屋归产权登记一方享有，房屋所附之贷款也归属于个人。 在分割时还应当考虑到非产权房对于家庭生活的实
10、际贡献，这里的实际贡献当然地包括劳务、体力等非体现为货币性质的付出。 婚姻法司法解释（三） 中“可以判决该不动产归于产权登记一方”使用“可以” ，代表着并不绝对，而在婚姻家庭纠纷案件中，恰恰需要法官拥有一定限度的自由裁量权以更好的维护公平。需要注意的是，一些学者建议将“可以”改为“应当”以减少私法实践中的不确定性，这种观点忽视了婚姻家庭纠纷案件的特殊性，我们不能为追求审判实践的确定性而忽视对婚姻善意一方的公平性。 （二）婚前一方个人首付，婚后共同还贷并取得房产证 对于婚前个人首付，婚后共同还贷并取得房产证的按揭房屋，其产权应当归属于购房者一方，究其原因笔者已经详细论述过，在此不再赘述。依据婚姻
11、法司法解释（三） ，此时房屋的所有权由购房一方享有。但是我们需要考虑两种种特殊的情况，其一，房屋产权登记在对方名下的。针对这一问题，有的学者认为，从物权法的角度看，支付首付一方同意将房屋产权登记在对方名下，其实质是一种赠与行为，按照不动产登记制度，此时房产应当属于登记方的个人财产。笔者认为，这种观点是对物权理论的机械适用，没有考虑婚姻家庭的特殊性，婚姻家庭法的存在价值就在于它应当从婚姻家庭的角度来规范人们的行为，而不以经济利益为取向。在物权理论中的不动产权登记主义是为保护交易安全，维护第三人利益，这在婚姻家庭的夫与妻之间大可不必，况且一方将房屋登记与另一方名下是以双方组建家庭为目的，相对方受赠
12、所附条件就是婚姻关系的存续。是以，在离婚诉讼中将这类型的房屋认定为夫妻共同财产较为适宜。其二，加名房产，房产加名行为即一方要求将另一方婚前已经登记之房产的产权人中加入自己的姓名，这种情况下，对于房产的分割依据法律规定，应当认定为夫妻共同财产，予以分割。 （三）婚前共同出资首付，婚后共同还贷并取得房产证 此类型的按揭房屋应当属于夫妻共同财产，这一点并没有争议，但在其分割上存在不同方法，第一种是均分法，即完全依据我国法律规定，对于夫妻共同财产在夫妻之间平均分配；第二种是比例法，即计算夫妻各自的出资比例，并依此比例进行分割；第三种是倾斜保护法，即在分割时，针对于妇女和儿童给予特殊的照顾。笔者比较赞同
13、第三种分割方式，但是建议将保护的对象变为儿童和对家庭生活付出较多一方，这样更能保障财产分割的公平性。 （四）离婚时尚未取得房产证 对于离婚时尚未取得房产证的情形我国婚姻法司法解释（二） 第二十一条规定：离婚时，夫妻双方对未取得所有权或是未完全取得所有权的房屋以协商为先，协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用，待取得完全所有权时，再由其中一方向法院提起诉讼。 （五）按揭房屋增值部分的分割 国外对于按揭房屋增值部分的分割方式，最具典型代表的是美国和德国。美国将按揭房屋的增值部分的性质认定为与夫妻一方个人财产产生不可分之混合的混同财产，对于其分割，应当分类处理
14、，蕴含着另一方的劳动或智力成果等非客观因素的增值部分应当分割，而完全基于自然的、非人为的因素产生的增值系个人财产。德国在对按揭房屋增值部分的性质认定上十分确切，即婚前属个人的房产在婚后产生的增值也属于个人，但是在对这部分财产分割时从公平的角度加以规定，要求离婚时就增值部分的增加数额进行比较，较多的一方要将其超出对方增加数额部分的一半分给对方。 就目前我国的法律规范而言，并没有对按揭房屋增值部分的分割作出明确的规定，笔者认为，对于这部分财产的分配应当依据房产具体情况的不同而确定不同的分割方式，但是在分割时应当给予无过错方以倾斜保护。此外，在对增值部分分割的同时应当注意与离婚补偿制度配合。具体到实
15、践中，首先，应当区分按揭房产的被动增值和主动增值，被动增值即应市场变动引起的房屋价值增值，主动增值即因为一方或双方的劳动、投资、智力等原因引起的房屋增值。对于房屋的自然增值应当认定为房屋产权人的个人财产，对于房屋的主动增值，其中包含了另一方的努力，所以应当赋予其一定的财产请求权。 注释： 贾明军主编.婚姻家庭纠纷案件律师业务.法律出版社.2008 年版.第302 页. 德鲍尔施蒂尔纳著.张双根译.德国物权法（上）.法律出版社2004 年版.第 46 页. 1983 年美国统一婚姻财产法第十四节。 参考文献： 1德迪特尔梅迪库斯著.邵建东译.德国民法总论.法律出版社.2001 年版. 2梁慧星.中国物权法研究.法律出版社.1998 年版. 3陈华彬.物权法.法律出版社.2004 年版. 4夏吟兰主编.美国现代婚姻家庭制度.中国政法大学出版社.1999年版. 5陈苇主编.婚姻家庭继承法学.北京群众出版社.2005 年版. 6李雅茜.夫妻房屋所有权归属探析.法制与社会.2011（12）.
