1、家庭房产投资风险分析【摘要】 投资就会有风险。一直以来，中国投资者只关注股票基金的投资风险，而忽略了房产投资风险，房产保值增值的观念受到较大冲击。购房风险主要有房价波动风险、偿付能力风险以及利率变动的风险。未来家庭房产投资趋势主要受到房产投资政策的影响，投资者要时刻关注国家政策走向。 【关键词】个人房产投资 房产投资风险 未来房产投资趋势 所谓家庭理财，就是利用企业理财和金融方法对家庭经济进行计划和管理，增强家庭经济实力，提高抗风险能力，增大家庭效用。 家庭理财的投资方式主要包括储蓄、债券、股票、基金、房地产、珠宝等。据央行调查，居民偏爱的前三位投资方式依次为：“基金及理财产品” 、 “房地产
2、投资”和“购买债券” ，选择这三种投资方式的居民占比分别为 25.9%、19.9%和 14.6%。由此可见，房地产投资是家庭理财的主要投资渠道之一，在家庭金融结构中起着举足轻重的作用。 一、个人房产投资概述 房产投资是指以房地产为对象来获取收益的投资行为。投资房产的对象按地段分投资市区房和郊区房；按交付时间分投资现房和期房；按卖主分投资一手房和二手房；按房产类别分投资住宅和投资商铺。 （一）投资“尾房” 。 是指楼盘销售到收尾价段，沿剩余的少量楼层、朝向、户型等不十分理想的房子。投资尾房有点像证券市场上投资垃圾股，投资者以低于平常的价格买入，再在适当时机以平常的价格售出来赚取差价。尾房比较适合
3、砍价能力强的投资者投资。 （二）投资二手房。 现在国家的各种政策（限购、银行给予贷款的额度）的出台，二手房基本已经失去了升值的空间，以后的一线城市的二手房价格只跌不涨，国家现在重点发展的对象是中小型城市，投资者可以把握时机去投资那些二线城市的新楼盘。 （三）投资商铺。 商铺投资相对有固定的客户群，因而投资风险较小，无论是自己经营还是租赁经营都会产生较好的收益。 二、个人房产投资风险分析 中国的投资者喜欢看到实物，手里有了闲钱，更偏好于投资房产，但投资者实际上很难了解投资的房地产项目到底风险几何。一般来说，个人的房产投资行为面临着如下的投资风险： （一）金融风险。 （1）利率市场化风险 利率市场
4、化后，家庭的消费贷款利率也将实现市场化，这意味着不同的家庭将从银行获得不同利率的消费贷款。对于银行来说，一方面，为了抢夺优质的贷款客户，银行必然会把贷款利率下浮到底。另一方面，为了争揽储户，银行也必然会尽最大努力把存款利率上浮到顶，这无疑增大了银行自身的利率风险。 （2）通货膨胀 房产投资周期较长、占有资金较多，因此投资于房地产还需承担因经济周期性变动带来的购买力下降的风险。当社会经济处于滑坡阶段，经济萧条时，由于通胀的影响，货币购买力下降，影响到人们的消费水平，降低对房产的消费，从而使得房产投资者遭受损失。 （3）买方的支付风险 这种风险是指所投资的房地产在出租或出售的过程中，其承租人或买方
5、由于各种各样的原因不能支付租金或购房款而给投资人所造成的风险。 （二）房产自身风险。 （1）房产所处的位置、环境 住宅的环境位置非常重要，住宅的舒适度、周边环境交通便利度都会影响消费者的效用水平，投资者若投资了不具有这些特征的房产， 该房产的流动性无疑大大打了折扣。 （2）物业管理 物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物， 其全部工作就是要为业主和使用人创造整洁、文明、安全的生活和工作环境，同时营造一种让人舒畅社区文化氛围，加强了社会凝聚力。房地产投资者要注意所投资房产的物业管理状况， 考察该房产物业管理公司的管理水平， 避免不必要的物业风险。 （3）产权 房地产产权是指房地产所有
6、者对其所有的房地产享有的占用、使用、收益、处分的权利。产权有纠纷的房子， 即使房子再好也不要买， 以免成交后拿不到产权证， 给自己的房产投资带来极大风险。 （三）政府行为风险。 （1）对土地的规划 房产价值受政府规划的影响较大，如果房产处于政府规划建设的商圈中，此区域内的房产也必然会有所升值。但如果政府规划在你所投资的房产附近有高架桥建设、铁路穿过等， 则该房产的价值就会直线下降。（2）政府的政策风险 政府的宏观经济政策会对购房者投资意愿产生重大影响，如限制期房转让政策、租赁市场的税费政策、物业税政策等。有些政策的出台会打击到投资者的利益，应审慎考虑。| （四）市场风险。 （1）市场投机行为
7、房地产行业中正常的投资行为是安全的， 但是一些炒家的投机行为对于那些处于信息不对称情况下的投资者潜藏着极大的风险。投资者在进行投资时一定要擦亮眼睛， 不要被一些投机者的炒作行为所误导。 （2）流动性风险 由于房地产不能移动， 不能运输，是真正意义上的不动产， 所以投资于房地产中的资金流动性差， 变现性较差，一旦投资于房地产， 投资者如急需用钱，则不可能像其他商品投资者一样， 能迅速将商品转手变现， 作为房地产投资者必须注意流动性差、变现性差所带来的风险。三、未来家庭房产投资趋势 数据显示，2003 年到 2012 年，我国城市化率从 40%左右提高到 50%左右，提升约 10 个百分点。这意味着近十年间，从农村迁移到城市的人口净流量有 2 亿多人，对住房的需求之庞大可见一斑，刚性需求仍然健在。这意味着未来房地产发展仍有空间。同时，中国房地产与美国房地产的区别就在于美国的房地产交易是以二手房为主的，而中国绝大多数是新房交易。 “国五条”打击是二手房交易市场，旨在“去投资化” ，暂时对新房市场没有较大影响，不会影响到刚性需求。家庭仍可考虑购买新房作为住房投资。 参考文献： 1马慧敏、刘传哲.个人房产投资风险的模糊综合评价研究J.工业技术经济，2006， （02）.
