1、市场法在房地产评估中的应用研究摘要：市场法是房地产估价的一种最直接、最有说服力的估价方法，其评估方法简单易懂，结果最容易被人们理解和接受。本文结合我国国情，通过对市场法的概念、适用条件和基本程序的介绍，并运用案例分析对房地产评估中的市场法加以研究。 关键词：房地产评估，市场法，评估 Abstract: Market approachisone of the mostdirect and the mostevaluation methods ofpersuasion,theevaluationmethod is simple and easy to understand,the resultis
2、 most easilyunderstood and accepted.In this paper,combined with Chinas national conditions,through the conceptofmarket method,the applicable conditionsand the basicprocedures,and uses the case analysismethodto studythe marketin the real estate appraisal. Keywords:real estate appraisal,Market approac
3、h, Assessment 中图分类号：F293 文献标识码： A 市场法是参照市场上近期发生的交易案例，结果具有较强的现实性，能够综合反映房地产市场的实际情况，己经被国际评估界公认为是评估方法体系中最简单、最直接、最常用的一种方法。随着房地产市场开始快速发展，房地产交易案例日趋增多，人们的观念也得到解放，市场法逐步成为我国房地产评估实务的主导性和基础性的评估方法，因此社会必将对市场法的研究提出更高的要求，本文就是在这种背景下展开的。 1 市场法的概念 市场法是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的处理,以求取估价对象客观合理价格或价值的
4、方法1。市场法是基于房地产价格形成的替代原理，估价对象的价格可以利用与估价对象具有替代关系的比较案例的价格，来推测和判断估价对象的市场价值。 2 市场法适用的对象和条件 市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、写字楼、商场、标准工业厂房等。市场比较法适用的条件是在同一供求范围内并存在估价时点的较多的类似房地产的交易，且要求房地产市场比较发达的情况。也就是说即满足充分发挥交易活跃的房地产市场，有满足于参照物及其与被评估房地产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。房地产类型特殊、交易实例极少、房地产市场发育不充分或房地产市场为有限市场的情况下，不适合采用市场法。 3
5、 市场法的基本程序 运用市场法进行评估一般分为搜集交易实例、选取可比实例、建立价格可比基础、房地产状况调整和求取比准价格四个步骤。 3.1 搜集交易实例 运用市场法评估房地产价格, 首先需要拥有充足且真实的交易实例。如果只能找到一两个交易案例，是不能反映市场行情的。交易实例与被评估的房地产要尽可能类似，成交价必须是实际成交价且成交价是正常交易的结果，成交时间应尽可能接近评估基准日2。 3.2 选取可比实例 选取可比实例就是从己搜集和积累的大量交易实例中, 选取与评估对象条件相同或相似的、成交日期与评估时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的 3 个以上 10 个以下的交易实例。 可比
6、实例选择的合适与否, 将直接影响市场法评估出的最终结果, 因此这一筛选过程应特别慎重。选取可比实例的基本要求是：(1)可比实例应是已经发生了交易的真实的房地产；(2)可比实例应是与估价对象的类似房地产；(3)可比实例的成交日期应与估价时点接近；(4)可比实例的交易类型应与估价目的吻合；(5)可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。 3.3 建立价格可比基础 选取可比实例后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，使它们与估价对象之间的口径一致 相互可比，并统一到估价对象的价值内涵上来，为后续的成交价格修正与调整建立一个共同的比较基础建立价格可比基础包括：统一房地产范围，统一为现房价格，
7、统一付款方式，统一采用单价，统一币种和货币单位，统一面积内涵，统一面积单位。 3.4 房地产状况调整 房地产被估对象与类似交易之间的差异因素修正主要包括实例交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正四个方面。 3.5 求取比准价格 交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等相继完成后，就可综合各修正结果，求出某一可比实例的修正价格(比准价格)。通常的公式为：可比实例=可比实例成交价交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数 容积率修修正系数土地使用年期修正价格修正系数 4 案例分析 为评估某商品住宅 2010 年 10 月 30 日的正常市场价格，在该住宅区附近
8、调查了 A、B、C 三宗类似住宅的交易实例，有关资料如下： 可比实例的成交价格和成交日期，见表 4.1。 表 4.1 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 成交价格 4000 元/m2 4200 元/m2 3800 元/m2 成交日期 2010 年 5 月 30 日 2010 年 7 月 30 日 2010 年 9 月 30 日 2.交易情况的分析判断结果，见表 4.2。 表 4.2 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 交易情况 -2% 0 +1% 3.该住宅 2010 年 5 月至 10 月的价格指数，见表 4.3。 表 4.3 月份 5 6 7 8 9 10 价格指数 92.4
9、97.6 98.7 100.5 106.8 105.8 4.该住宅的区域情况的比较判断结果，见表 4.4。 表 4.4 区域情况 权重 评估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 因素 1 0.5 100 105 100 90 因素 2 0.4 100 100 105 110 因素 3 0.2 100 120 100 100 解： 1.交易情况修正系数： 可比实例 A 的交易情况修正系数=1.02 可比实例 B 的交易情况修正系数=1 可比实例 A 的交易情况修正系数=0.99 2.交易日期修正系数 可比实例 A 的交易日期修正系数=1.145 可比实例 B 的交易日期修正系数=1.0
10、72 可比实例 C 的交易日期修正系数=0.991 3.区域因素修正系数 可比实例 A 的区域因素修正系数=0.858 可比实例 B 的区域因素修正系数=1.086 可比实例 C 的区域因素修正系数=0.917 4.求取比准价格 VA、VB、VC VA=40001.021.1450.858=4008（元/平方米） VB=420011.0721.086=4889（元/平方米） VC=38000.990.9910.917=3418（元/平方米） 5.评估对象价格的计算 评估对象价格=4105（元/平方米） 6 结论 市场法是相对最具有客观性的评估方法，是根据同一供求范围内且成交日期与估价时点接近的类似房地产的成交价求取估价对象的客观合理价格或价值。其评估值比较容易为交易双方理解和接受，对产权交易市场成熟度的要求和被评估房地产应具有一定的通用性是市场法运用的前提，适用于在市场上交易活跃房地产的评估。 参考文献 1中国房地产估价师学会.房地产佑价理论与方法J.北京:中国物价出版社，2003,（4） ，102-136. 2柴强.房地产估价M.北京:首都经济贸易大学出版社，2005. 3陈春东.房地产评估市场法的评估原理研究J.金融经济理论探讨,2012,（6）:73-74 4朱萍，王辉，朱良资产评估学（第二版）M上海复旦大学出版社，2013.
