1、廉租房建设的融资困境和对策【摘要】 加大廉租房建设力度是落实科学发展观、建设社会主义和谐社会的重大举措，进行廉租房建设首先需要满足其融资需求。但是，由于廉租房建设利润空间小，回款周期长的特点与企业追求利益最大化的宗旨相违背，我国廉租房建设资金来源主要还是依赖政府，致使我国廉租房建设资金严重不足。融资方式单一以及融资渠道不畅成为了制约我国廉租房建设顺利进行的主要因素。因此，需要根据廉租房的运行特征，结合我国自身国情，采取多元化的融资渠道来满足其融资需求。 【关键词】 廉租房 融资 困境 一、引言 为了兼顾效率与公平、推动构建和谐社会，我国政府建立了由商品房、经济适用房、廉租房构成的适应不同收入群
2、体的多层次新型住房供应体系。廉租房是政府在住房领域实施社会保障职能，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，提供租金补贴或者以廉租租金进行实物配租的具有社会保障性质的普通住宅。 由于具有福利性特点，廉租房的开发与运作面临着重重的困难。尤其是在廉租房开发建设的融资渠道方面，其目前大多仍停留在以财政拨款、社会保障等纯政策性的资金支持上，而更为灵活的财政及金融制度支持或者商业化运作还有待发掘。 二、我国廉租房建设融资的现状 1、资金供应量不足 廉租住房制度是针对住房困难且无力改变经济状况的特困家庭实施的一种社会救济方式。在很多国家，廉租房是政府的一项重要福利政策，建设规模很大。对于我国这样一
3、个人口众多、收入分配不均的国家来说，廉租房建设的压力会更为沉重。对于数量庞大的享有低保的人群来说，大多数人的住房问题只能依靠廉租房来解决。因此，廉租房建设融资是一个非常大的资金缺口，单单依靠目前的融资方式是很难得到满足的。 2、缺乏主动性 在目前的融资方式下，我国廉租房建设的融资方式对于地方来说，在一定意义上属于硬性摊派，往往不能调动地方的积极性。首先，地方政府可以从房地产开发上获取利益，出让土地是地方政府重要的谋利手段。由于土地出让金一般占到地方预算外收入的相当比重，因此素有“第二财政”之称。而廉租房建设不仅不涉及土地出让，还须拿出资金对低收入家庭进行房租补贴。其次，与廉租房相比，地方政府更
4、倾向于普通的房地产开发，因为其对地方 GDP 的拉动作用非常明显。 3、政府起主导作用 廉租住房制度本质上和其他保障制度一样，是政府向居民提供的公共产品之一，是通过支付转移的方式实现社会收入的再分配，以保持社会公平和社会稳定。其福利性质决定了资金供给很大程度上要依靠政府、社会的无偿投入。无论是财政拨款、住房公积金增值收益、土地出让金，还是社会保障，它们都从根本上来源于国家的财政收入，直接受政府的管辖和支配。从各国廉租房建设的经验看，政府在廉租房建设融资中处于主导地位无可厚非，但是僵硬的资金供给机制会给国家造成沉重的经济负担。 4、缺乏监督机制和封闭机制 目前，廉租房的租金配给方式以“租金补贴方
5、式”为主。在这种模式下，廉租房的建设实际上并不由政府主导，而是由市场主导，即由开发商主导。也就是说，政府担当的角色就是提供建设资金、核定廉租房入住资格、发放租金补贴等，并没有建立对廉租房建设及管理的有效监督机制。 三、我国廉租房融资难的原因分析 1、地方政府建设廉租房缺乏积极性 建设廉租房需要大量资金和土地的投入，却不能产生经济效益，这与地方政府追逐自身经济利益最大化的倾向相矛盾。况且，廉租房的开发是一个耗资大、周期长的工程，尤其是其福利性的特点，使得地方政府的投入积极性偏低。另外，部分地方省市的财政实力也并不强，即使其本意想真正落实廉租房政策，但因财政资金的缺失，也无力执行。因此，分析当前城
6、镇廉租房的融资模式并对其融资困境予以解读，可以发现以政府主导为主的融资弊端重重。我们应制定更灵活的金融制度，实现融资模式创新。 2、缺乏金融工具 当前，我国廉租房融资主要以政府财政投入为主，金融机构暂时还没有发挥实质性的作用。可见，以政府单一直接主导型的融资模式日益僵硬化。因此，应利用金融创新，发挥金融杠杆调节作用，将传统的政府主导型融资模式转化为市场为主、商业化运作模式。 3、过于依赖政府财政 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。实质是政府通过财政转移支付的方式而向居民所提供的公共产品。由于廉租房的公共性、福利性，其
7、资金来源在很大程度上依靠政府、社会的无偿投入，从而使当前廉租房建设融资过多依赖政府财政拨款、社会保障等纯政策性资金的扶持。 4、房价上涨激发廉租房建设成本的增长 廉租房的成本与房价有着密切的联系。当平均房价上涨时，因资本存在逐利性，政府必须加大对开发商的优惠政策，方可吸引开发商建设廉租房，因而使政府廉租房建设成本加大。同时将收购的二手房改造为廉租房，是廉租房房源的来源之一。平均房价的上涨更是直接带动了二手房房价的增长，从而增大廉租房建设的成本。 5、信贷结构缺乏合理性 开发融资选择银行信贷是解决廉租房建设资金不足的必然路径。由于廉租房具有福利性的特点，政府选择银行信贷融资，必然需要政府以显性或
8、是隐性的身份介入。但是，当前我国政策性银行对于廉租房建设所出台的配套机制缺乏稳定性和不成熟性，这必然使得廉租房建设资金银行信贷结构失衡。 四、解决廉租房融资困境的对策 1、改善地方政府征集考核机制 各地政府要提高对廉租房建设的重视，可建立一个奖励机制，奖励在廉租房建设方面表现突出的城市，以及一些为廉租房建设作出努力的地方官员。因为廉租房的建设会使房价降低，从而减少地方的 GDP，影响地方官员的政绩，同时由于廉租房建设需要的巨大财政支出，这些都是让地方政府减缓廉租房建设的原因。因此，要改善这样的现状，中央就必须建立一种奖励机制，以求提高地方建设廉租房的积极性。 2、创新廉租房建设财税支持体系 （
9、1）借鉴国际经验，适时开征住房保障税。根据国际货币基金组织统计，目前世界上征收不同形式社会保障税的国家有 80 多个，住宅保障税是其中一种。借鉴新加坡兴建公共组屋时征收高额所得税和中央基金的经验，我国的住宅保障税可以面向城镇在职居民，按照其工资收入水平实行累进税率制，为使我国住宅建设结构逐渐倾向满足多数人的基本住房需求，可以考虑向购买、居住别墅、高档商品房的高收入群体征收特别住房保障税。该项税收专门用于廉租房建设、修缮和廉租房租金补贴。 （2）加大财政支持力度。中央对省和省对下级财政一般性转移支付时，要考虑城镇廉租住房支出因素，并安排一定资金用于保障城镇廉租住房建设。要建立中央财政对中西部欠发
10、达地区廉租房专项转移支付制度。同时，也应提高土地出让金用于廉租房建设的比例。 （3）利用福利彩票资金。福利彩票发行的目的是筹集福利资金，发展社会福利和社会救助事业，发行宗旨可以用八个字概括，即“扶老、助残、救孤、济困” 。目前福利彩票销售额的 35%作为公益金用于社会福利和救助事业。廉租房对象包括社会优抚对象，如孤老、烈属、伤残等特殊困难家庭，因此从社会福利彩票资金中适当提取一定比例专项用于廉租房，也符合发行社会福利彩票的初衷。福利彩票销售额巨大且资金来源持续稳定，这也符合廉租房建设资金缺口巨大，需要长期融资的特点。 3、发行住房建设公债 廉租房作为国家的一项长期建设投资，发行住房建设公债可以
11、从一定程度上缓解廉租房的融资困境。发行债券建设廉租房需防范三种潜在风险。一要防范债券募集资金被挪用的风险。由于地方政府缺乏保障房建设的外部监督制约和内部强大驱动力，许多本应当用于保障房建设的资金被地方政府用于“更重要”的地方和项目的现象十分普遍，所募集资金被挪用的风险非常大。二要防范地方债务规模进一步扩大的风险。当前，地方债务的压力已经比较大。2010 年度审计报告显示，截至 2010年底，除 54 个县级政府没有政府性债务外，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计 107174.91 亿元。三要防范债券融资无法还本付息的风险。保障房建设公益性强、赚钱效应小，平均收益率只有 3%。发行企业债
12、，吸引社会资金，说到底就是向老百姓借钱建房。面对 5%6%的通胀率，保障房债券融资的收益是不是能够还本付息，这是个必须要考虑的问题。 4、房产证券化 廉租房产权具有稳定性和收益稳定的特点。我国廉租房只租不售，产权不变更，因此这部分稳定的房产可以作为抵押物向银行申请房地产抵押贷款。同时，廉租房收益具有很强的稳定性，这正符合资产证券化的特点，即发行证券到期后再支付投资者券款可为廉租房收益回收的时滞性提供便利。将廉租房开发贷款证券化可以加强这部分金融资产的流动性，转移和降低商业银行的潜在风险，有利于防止银行不良贷款的再生。同时，房地产证券化还可以使廉租房开发更容易获得银行的资金支持，从而拓宽其融资渠
13、道。房地产证券化作为一种创新的投融资工具，具有不易灭失、风险低、安全性好的特点，再加上房地产固有的保值增值性，因此可以使投资者获得较为稳定的收益。 金融机构信贷资产证券化试点管理办法的实施，为房贷证券化提供了政策和法律依据。该管理办法就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面作出了明确规定，为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。 5、项目融资 项目融资（Project Finance）是指以项目的资产、预期收益或权益作抵押取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款活动。项目融资具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点，因此
14、非常适合廉租房建设与开发融资。传统意义的项目融资需要现金流量稳定，而廉租房开发项目的现金流量却具有波动性，因为各开发阶段对资金的需求量不同。因此，如何利用项目融资的优点为廉租房开发项目融资，创造为廉租房建设量身定做的项目融资模式是解决问题的关键所在。 【参考文献】 1 巴曙松、张旭、王淼：中国廉租房的融资特征及其发展路径研究J.西南金融，2006（10）. 2 杜丽虹：REITs 可以分流 40%的房地产投资需求J.证券市场周刊，2007（10）. 3 李晶：保障性住房建设现状、影响及融资模式J.国际融资，2010（11）. 4 林文：保障房，关键看落实对福建省廉租房保障范围扩大的思考J.城市开发，2007（9）. 5 杨赞、沈彦皓：保障性住房融资的国际经验借鉴.政府的作用J.现代城市研究，2010（9）. （责任编辑：刘小菊）
