1、 1 物业管理服务（含餐饮）承包合同 合同编号： SZCJ2017-Y-G-001 号 甲方（采购人）： 苏州工业园区培训管理中心 （联系人： 戴志萍，陈平 电话： 0512-62532395， 62532398） 乙方（中标单位）： 苏州书香餐饮物业管理有限公司 （联系人： 房磊 电话： 13913630262） 根据苏州市创杰招投标咨询服务有限公司 招标编号为 SZCJ2017-Y-G-001 号 的招标文件及 乙方 的投标文件和中标通知书，甲乙双方就甲方聘用乙方 承担 保安 、 保洁 、 会议、 餐饮管理等 物 业管理服务（含餐饮） 项目 工作，签订本合同书。 一、 合同内容： 1、乙方
2、负责 苏州工业园区培训管理中心教学行政办公大楼的保安、保洁、水、电、气等设备维 护、客服、餐饮服务等综合物业管理服务项目 。 管理时间自 2017 年 5 月 1 日至 2019 年 4 月 30 日 。在此期限内，每满一年对乙方工作考核一次，若考核不合格则甲方有权终止此项合同。在协议 有效期内一方不得擅自变更或中止此项协议，如未经双方同意，擅自变更或中止此项的一方要负违约责任。此项协议需终止或续签，应在协议期内提前半个月通知对方。 （ 考核标准见 合同 附件） 2、下列文件为本合同不可分割部分，其中的条款与要求为本合同执行的依据： 中标通知书； 乙方的投标文件； 乙方在招投标过程中所作的其它
3、承诺、声明、书面澄清等； 招标文件及其附件； 合同附件。 以上与本合同具有同等法律效力 3、 项目概况： 苏州工业园区培训管理中心教学行政办公大楼位于独墅湖科教创新区公共学院 4 号楼，建筑面积为 14506 平方米，教学设施有 13 间各类教室和 15 间讨论室；生活休闲活动设施有餐厅和健身活动中心、休闲书吧等配套休闲活动设施； 7F 9F 为办公区。要求提供：保洁、2 保 安、工程、餐饮、客服等综合性服务。 甲方 要求对此项目的具体管理是：运用纯建制委托管理的形式对大厦进行全面的管理，套用高星级酒店管理模式，按照高星级酒店服务标准，结合实际对大厦实施全天候、全方位的综合性管理服务，在人员配
4、备、组织设置、操作流程、规章制度等方面为 甲方 提供节简、合理、有效、便捷的服务。 4、 人员配备基本要求： 共 33 人 （具体见乙方投标文件） 岗位 人数下限 年龄 及学历 要求 性别 基本要求 备注 项目负责人 1 人 45 周岁 （含）以下 大专以上学历 男女不限 身高：男 1.70 米以上，女1.60 米以上。持 有 物业经理上岗证 ，有五年以上 物业管理工作经验。 最好为本市户口 安保 工程 领班 1 人 40 周岁 （含）以下 高中以上学历 男 身高： 1.70 米以上；身体健康，体检合格，政审合格，五官 端正。 有 5 年以上安保管理经验，退伍军人优先 最好为本市户口 监控值班
5、 3 人 45 周岁 （含）以下 高中以上学历 男 身高： 1.70 米以上；身体健康，体检合格，政审合格，熟悉和掌握消防、安保等有关知识，退伍军人优先 门卫、巡视 保安 3 人 40 周岁 （含）以下 高中以上学历 男 身高： 1.75 米以上；身体健康，体检合格，政审合格 ，五官 端正 ，有 2 年以上保安工作经验 保洁 领班 1 人 45 周岁 （含）以下 高中以上学历 男女不限 身高： 男 1.70 米以上 ，女1.60 米以上，熟悉并掌握保洁业务专业知识合技能， 身体健康，体检合格， 具有 3年以上保洁管理经验 保洁员 7 人 50 周岁 （含） 女 身体健康，体检合格， 文明 3
6、以下 初中以上学历 礼貌、卫生意识强，吃苦耐劳 维修工（含水电、弱电、空调消控） 3 人 50 周岁 （含）以下 高中以上学历 男 必须符合值班电工操作规程的有关规定，须有 高、低压等 职业上岗证书 ，熟悉大楼的电视、音响、通讯弱电系统 的设备装置设施，有五年以上相关工作经验 。 最好为本市户口 客服主管 1 人 35 周岁（含）以下 大专 以上学历 女 身高 1.60 米以上；政审合格， 身体健康， 体检合格，五官 端正。 服务意识、责任心强、处事认真。 最好为本市户口（上岗前需由 甲方确认） 客服（含前台接待、会议服务） 4 人 30 周岁（含）以下 中专 以上学历 餐饮服务 厨师长 1人
7、 45 周岁 （含）以下 高中以上文化程度 男 持有 “健康证”，持有高级或以上的厨师职业资格证书，熟知红、白案各岗位烹饪方法，具有八年以上厨房工作经验，三年以上相关的工作 管理经验，熟知厨房的相关食品、环境等卫生条例，有较强的协调和组织能力。 最好为本市户口 厨师 2人 50 周岁 （含）以下 男 持有“健康证”，持有中级或以上的厨师职业资格证书，有五年以上相关的工作管理经验，熟知厨房的相关食品、环境等卫生条例。 最好为本市户口 餐厅领班 135 周岁 （含）以下 女 身高 1.60 米以上。持有“健康证”，高中以上学历，具有最好为本市户4 人 酒店领班服务经验，善于沟通协调与管理，认真细致
8、 口（上岗前需由甲方确认） 服务员 2人 30 周岁 （含）以下 女 身高 1.60 米以上。持有“健康 证”，大专以上文化程度。具有酒店服务经验 勤杂工 3人 50 周岁 （含）以下 男女不限 持有“健康证”，有敬业和吃苦耐劳精神，卫生意识强，具有一年以上厨房工作经验，懂得各种鲜肉及蔬菜等食品的精加工。 注： 1、 乙方 必须 与上述人员签订劳动合同或协议，必须 给上述人员按照国家及苏州市有关规定支付工资和交纳正常的社会保险等。 2、 乙方 对该项目投入的上述人员未经 甲方 确认准许的不得随意调动。 乙方 优先聘用 甲方 推荐人员。 二、 服务工作要求： （一）服务内容及要求 根据本项目情况
9、和要求，配置五个部门（餐饮、客服、安保、工 程、保洁）为 甲方 提供相应的服务。 1、餐饮服务内容及要求 餐饮服务要根据 甲方 要求做好基本培训及会议用餐服务需求及日常保洁工作。同时，根据 甲方 要求，采取由 甲方 提供水、电、气、原料及餐具设备，物业派员管理，确保营养搭配合理，菜式选择丰富，并保持厨房及就餐场所良好优美的环境卫生。具体内容包括如下： 认真执行食品卫生法和相关食品安全和卫生制度，有效管理好餐厅原料的验收、进出库、储存、使用等，确保餐厅食品的质量。 按照学员、员工餐厅工作程序和要求，做好餐厅的餐饮服务。物业部门应安排厨师长管理餐厅内部事务，协调、调 配厨房职工，及时掌握培训动向，
10、根据培训需求调配饭菜，根据学员地域不同，供应品种丰富、口味多样的餐食。要聘请一批具有烹饪专业中高级资质的5 厨师，根据营养结构，参照菜系和口味，合理设置菜单，制作可口饭菜。厨师要保持本岗位工作区域的清洁卫生，做好本岗工具、设备、设施的清洁、维护及保养。 物业部门要聘请一批经过酒店专业培训的员工，进行规范的餐厅服务，做好餐前各项准备工作，按餐厅规定标准，摆好餐台、餐椅和餐具，做好上菜、分菜等服务，做好餐厅环境、餐具和设施的保洁工作，包厢餐具由各负责服务员清洗，尽量杜绝损坏。 后厨 要安排专业的服务人员和保洁人员，按照工作程序与标准，做好餐具、厨具、灶具等的清洗和消毒，保持餐厅就餐区域和厨房工作区
11、域的清洁卫生，并做好用具、设备、设施的维护及保养。 餐厅各岗位工作人员均需取得相关资质，并需将资格证、餐饮业健康证等公示于餐厅内。 确保食品卫生合格率达 100%，确保用餐安全。 2、客服服务内容及要求 客服服务应提供日常引导及来客接待任务，并能满足大楼内各部门的各类培训及会议服务要求。会务服务人员要根据各类培训和讨论的不同要求，提供各类会务服务。基本服务内容应包括热水、会场布置、设备管 理、商务文印等内容，重要活动要求设备管理人员驻会。具体内容包括： 建立教室、讨论室管理制度，制订服务规程并认真落实。做好教室、讨论室使用登记管理工作。 按照培训及会议要求进行会议室的准备工作，并负责活动场所初
12、检，保证音响、录音、投影等设备的正常使用；按要求提供指示牌、投影、横幅等服务；按要求摆放纸、笔，制作标牌等。 提供迎候、茶水服务，保证茶水供应，不断添加开水，使客人茶杯内的水保持热的温度。 保证室内整洁、清洁，提前调设温度，并随时保持室内温度适宜。 根据 甲方 要求，增设各类附加服务（培训签到、会 议茶歇等） 服务员着装整齐统一，文明礼貌待客，重要宾客入场有专人引领，确保会议全过程跟踪服务。 3、安保服务内容及要求 根据培训工作的具体情况，物业安保人员应实行二十四小时全天定岗检查及流动巡检相结合的管理模式，对大楼进行安全保卫、监视监控、消防应急、车辆停放等的管理和引导，6 并做好外来人员的登记
13、和管理， 做好邮件信函的接收、登记、分发工作， 协助处理突发事件、治安事件，做好防火、防盗等工作，履行火险、火灾的救助义务，保证大厦的安全，具体要求如下： 安保人员实行 24 小时值班制度，主入口在早上 8： 30 9： 30，下午 5： 00 6： 00需安排安保人员立岗执勤，安保人员需经过专业培训，具有良好的军姿形象，配备全套值勤物品。 安保人员应热情礼貌、全面周到地做好来访人员的接待、登记、引导、检查等服务，维护大楼门口及大厅的秩序，保障行人安全，门前畅通，车辆停放有序。 安保监控人员 24 小时值班，监控大厦安全及运作情况，并应熟悉大楼消防设施的分布及设备使用，接警处警时果断、恰当；熟
14、练使用和掌握监控所有设备，对反映出的问题及时汇报处理；及时关停无人灯、无人空调，并对小故障能自己处理；协助维护和保护大楼的公共设施，保证大楼内物 品的安全和人员生命财产安全。 安保人员应对大楼内外所属区域，白班每 2 小时一次对大厦进行巡查，并做好巡视记录，维护区域内的正常治安秩序，检查、发现安全防范方面的漏洞，做好突发事件或意外事故的处理。 安保人员要做好报刊杂志、 邮 件信函的签收 和登记分发工作 ，并注意审查不得有违禁物品进入大楼，物品进出要有书面证明，并做好登记。 安保人员要注意保持安保区域和大楼内部的安静，不大声喧哗，无闲杂人员，公共区域无烟蒂、无明火 ，发现游烟人员要及时劝阻及制止
15、 。 协助客服人员做好培训、会议所需要的桌椅搬动等工作。 4、工程 管理维修服务内容及要求 负责各类型设备的日常保养、维护及管理，专业设备按照规范配合专业单位进行检修及维护，一般设备应做好日常管理维护工作，出现问题及时解决（一般问题能在 1 小时内解决），建立有效的设备维保手册，做到有台帐、有记录，保证各项设备的正常、安全运行，具体要求如下： 保证培训、会议等活动设备及家具座椅正常运转使用，专业设备按照规范配合专业单位进行检修及维护，做好台帐资料；一般设备及家具物品应做好日常管理维护工作，出现问题及时解决（一般问题能在 1 小时内解决）。 电气运行、维护、管理：保持配电箱（柜 ）和电气连接点接
16、触良好安全正常工作，按需要给各类用电设备和用电器供电，保持设备清洁，定期清扫；定期和不定期进行检查，发7 现隐患及时与业主和供应商联系，督促、配合维修；处理小故障，事故的紧急处理。维护好大厦的供配电，提高供电系统的安全性和可靠性及稳定性。 室内外照明和泛光照明：室内外照明的运行、维修和管理，按业主要求开、闭灯光，保持设备良好；对保修期内的灯具、灯泡自然损坏及时与业主和供应商联系修复；有节能管理措施；保持设备清洁。 消防系统：消防供水系统、电气系统、阀门、泵水池的日常维护和管理；自动消防系统的 运行、维保；消防器材的管理，并与业主共同组建义务消防中心；严格执行中华人民共和国消防法、江苏省消防条例
17、、苏州市消防条例等消防安全有关法规，制定各种制度、规程；实行防火责任制，经常开展消防安全教育，组织防火检查，消除火灾隐患，定期检查消防器材和设施，发现问题及时与业主和供应商联系，配合设备设施维修；每日进行消防巡视，检查，记录，建立必要的台帐，制定灭火和应急疏散预案；保持设备设施的完好，做好消防设备设施的保洁工作。 给排水、隔油池和卫生设备系统 ： 给水系统从进户端水表开始到各出水口和卫生设备，排水 系统从排水口到雨水出口和城市污（雨）水管网的接入口的正常运行、维护、管理；保持给排水管路畅通，如有不畅要及时疏通排除，如有漏水要及时修复，保持阀门和水泵良好；阀门和水泵有故障时及时与业主、供应商联系
18、、配合修复；对长期不用的水泵、阀门要定期检查、测试运行，保持设备清洁，发生紧急情况时及时采取应急措施；隔油池应定期检查，保证进出水管畅通，应每月定期排污，保证运行良好；卫生设备的阀门、排水口、感应器、水箱等要保持完好。 暖通（新风）系统： VRV 空调系统、通风系统的运行监督及与保修方联系，按业主要求运行。 变配 电：高低压配电柜的运行、维护；持证上岗，认真作好各类记录，监视电压、电流变化，调整负荷分配，使高低压设备供电可靠稳定，做好日常维保与设备卫生工作。 弱电系统：包含综合布线系统、计算机网络系统、信息发布系统、有线电视系统、公共广播系统、智能会议系统、安全防范系统、应急指挥系统、机房建设
19、系统、数字化系统、综合管路、中央集成管理系统等子系统的软硬件管理和维护。正确使用各系统设备，完全掌握使用方法。保障电视系统、音响系统、视讯设备的正常运行，并对该设备作好维护保养工作。做好大型教学活动与会议所需音响设备的调试与使 用保障。对监控系统、消防系统等设备做周期性的切换实验，保障系统安全可靠正常运行，发现问题及时与 甲方 和供应商联系配合维修。 8 强电系统：按规定巡视检查各种设施设备运行情况，按时认真做好各种运行记录及报表，保管好各种技术资料，做好保密工作。按操作规程实施操作，确保全系统正常安全运行。发现故障应及时汇报并及时复原，无不安全隐患。 电梯：按要求开启、关闭电梯运行时间；督促
20、配合供应商做好维保工作；发生紧急情况时应立即采取应急措施，及时与采购单位和供应商联系，协助 甲方 和供应商分析事故原因；保持机房设备清洁，保证电梯安 全、正常使用。 工程维修保养：门窗、窗帘、墙地面、卫洗浴等建筑物的日常维修维护。 5、保洁服务内容及要求 为大楼内所有公共区域、公共设施及办公区域提供清洁服务。物业需安排足够保洁人员，采用定时巡视打扫，定点打扫，定时保养相结合的方法对大楼实施全面的清洁保养，并有相关保洁记录。具体要求如下： 办公室、走廊、大厅、教室、讨论室、活动室、健身房、电梯、卫生间、室内绿化、饰品饰物、公用设施等每天定时保洁。保持地面无垃圾，无污迹，洁净明亮。对使用频率较高的
21、区域，如大厅、卫生间等进行不间断保洁，保洁标准及保洁频率以 四星级宾馆保洁标准为标准，做到一尘不染。 垃圾桶每日至少清理 1 次，如筒内垃圾超过容量的 1/3，立即清理，并摆放整齐，外观整洁。 用毛巾擦干净玻璃、镜面，玻璃门窗无污渍、水迹，并有明显安全标志。 负责对室内摆放花卉的日常养护和管理工作，盆、花美观大方和干净，绿植外观干净，花叶无尘土，花盆内无杂物，如遇大型节日或大型活动等需要增加花卉摆放时，应 在 接到采购单位通知后将所需花卉摆放到位（花卉由业主提供）。灯饰、壁挂和其他饰物无尘土及毁损，整洁干净。公用沙发套、桌椅套、窗帘定期清洗、更换。 教室、讨论室培训活 动结束后及时清理，确保整
22、洁。 卫生间保持随时通风换气，用洗洁剂清洗大、小便器，用快捷布擦洗洗手盆并冲干净，用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌，喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等。做到室内无异味、臭味。 定时对大理石、外墙、地毯、等进行专项保养保洁，使大楼保持常见常新。教室、讨论室、办公室地毯地面每周至少两次吸尘，地砖地面和石料地面每周刷洗 1 次，地砖或大理石地面每周抛光打蜡 1 次，每日 2 次用干净的抹布擦摸楼梯扶手，各种通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、批示牌等公共设施，每月循环清洁 1 次 ，内墙面、9 天花板每月除尘 1 次， 外部幕墙 3 米以下每月清洁 1 次， 每年 3 月及 9
23、 月 对大楼整体外墙和幕墙进行 2 次 清洁。 按 甲方 要求做好其他保洁工作，遇突击任务及重大活动时应无条件按要求完成布置的工作。 （二）人员要求： 1、项目负责人： 1.1 工作职责和范围：负责本次物业管理服务工作的整体管理和协调工作，要求身体健康、大专以上文化程度， 持有 物业经理上岗证 ，有五年以上 物业管理工作经验 。 1.2 工作时间和要求：按劳动法等相关法律法规执行，需保持 24 小时电话通畅。 2、 保安人员： 2.1 工作职责和范围：负责本次招标范围区 域内的安全保卫 ， 积极主动与 甲方 协调做好安全防范工作。 2.2 人员要求： 工作要勤恳踏实，积极主动 。 政审合格，形
24、体无明显缺陷，外貌端正。 2.3 着装要求：保安人员上岗执勤， 必须身着统一的保安服装，佩戴统一的标志符号。保安服装、标志符号和证件的设计、制作和供应，按国家规定执行。 2.4 工作时间和要求： 24 小时值班制；按劳动法等相关法律法规执行。 3、 保洁人员： 3.1 工作职责和范围： 根据 甲方 实际要求，负责本次招标范围区域内的保洁综合服务。 3.2 着装要求：保洁人员上岗必须身着统一的保洁服装，佩戴统一的标志符号。 保洁服装、标志符号和证件的设计、制作和供应，按国家规定执行。 3.3 工作时间和要求：周一至周五上午 7： 30-下午 17： 30， 保洁早 7 点半上班， 8 点半之前保
25、证会议室、办公室热水供应，保证公共场所、会议室、办公室打扫干净；晚间、 周末及节假日根据会议需要排班，在保证 公共场所、会议室、办公室打扫干净的前提下， 具体保洁时间自定。 遇突击任务及重大活动时应无条件按 甲方 要求完成 甲方 布置的工作，服从安排，同时要准备好一支突击保洁队伍，随时应付各种突击保洁工作。 4、 餐饮服务人员： 4.1 工作职责和范围 :在确保卫生质量的前提 下，提供可口、快捷、优质的服务。实现以人为本，建立健康饮食、科学用膳的思想。 4.2 工作时间和要求：具体根据 甲方 培训及会议情况安排。 10 5、客服： 5.1 工作职责和范围： 提供日常引导及来客接待任务，并能满足
26、大楼内各部门的各类培训及会议服务要求。 5.2 人员要求： 政审合格， 身体健康， 体检合格， 五官 端正。 服务意识、责任心强、处事认真。 5.3 着装要求：整齐统一。 5.4 工作时间和要求：周一至周五上午 8： 30-下午 17： 30。 晚间、 周末及节假日根据会议需要排班。 6、上述所有岗位的物业管理服务人员，如遇 甲方 有特殊情 况和任务，必须服从安排。 （三）项目说明： 1、每个分部要求提出具体的方案，达到的标准，提供的人力、物力，如日常保洁要按不同使用功能区域，提出每天（每周 /月）日常保洁服务内容标准，如地面保洁要求，清扫、拖拭、吸尘次数，配置人员数量，墙面清洁高度，低值易耗
27、品和保洁剂品牌内容等。 2、要求项目管理人员有丰富的综合性项目管理经验，有较强的工作能力；服务人员要求统一着装，干净、整洁、挂牌服务，讲究礼仪、仪表，态度热情，服务到位；各类人员必须持相关的资格证书、上岗证以及国家相关部门颁发的等级证书，餐饮服务人员均须持有 健康证。 3、物业管理服务指标要求：持证上岗的工种持证上岗率达到 100%；各种建筑物、构筑物、设备、设施的完好率达到 100%；清洁卫生率达到 100%；食品卫生合格率 100%；一般事故发生率小于 0.3（不得有较大事故发生，特别是有活动时）；报修及时率达到 100%，返修率小于 1%。；有效投诉率小于 1%，处理率 100%。 4、 甲方 不提供通讯费用， 甲方 可以提供电话线路，电话月租费和通话费由 乙方 承担。 5、 甲方 适当提供管理用房。 7、电梯、空调、厨房设施、安保消防监控系统由维保单位负责定期维保维修， 乙方 负责日常的 管理、保洁，配变电设施等设备发生故障后与供应商联系维修事宜。 （四）其他 1、若 乙方 在保安、保洁、 餐饮等 综合服务管理期间，违反下列规定将被扣除履约保证金或解除相关综合服务合同。 1.1 未经 甲方 许可，将承包的保安、保洁、 餐饮等 综合服务转包、分包他人； 1.2 严重违反保安、保洁、餐饮综合服务考核办法（ 见 合同 附件 ）的有关规定；
