1、我国养老地产运营模式及建议摘要：养老地产是我国的一项新兴产业，我国的养老地产有代表性的运营模式包括上海亲和源老年公寓、北京东方太阳城、万科（北京）幸福汇、泰康养老社区四种，发达国家的养老模式各有特点。为了更好地发展我国养老地产，建议出台关于养老地产的全国性或地方性的行政法规和技术标准规范、支持和完善养老产业链的建设、使用财政与金融手段支持养老地产、养老地产公司探索适合于本土的服务方式和盈利模式。 关键词：养老地产 模式 发展 早在 2001 年末我国 65 岁以上老年人口占总人口的比重就达到了7%，2009 年末 60 岁以上老人数量占人口总数的 12.5%以上，已经超过了国际公认的老龄化社会
2、标准。据联合国人口基金会预测，中国 65 岁以上老龄人口占总人口的比例在 2026 年将达到 14%。中国老龄化趋势不可阻挡，养老问题日益成为重大的社会问题。目前养老设施严重不足，养老服务体系远远滞后于养老服务需求的增长，养老地产是我国近几年应运而生的一项新事物。 2013 年 8 月 16 日，国务院常务会议提出，我国要加强养老服务能力建设，新建城区和新建居住区要按标准同步建设养老服务设施；支持社会力量举办专业化养老机构，推动社会力量成为发展养老服务业的主角。党的十八届三中全会通过的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定明确指出， “积极应对人口老龄化，加快建立社会养老服务体系和发展老年
3、服务产业。 ” 随着相关政策的陆续出台，养老地产作为养老服务的重要组成部分日益受到社会各方的关注。各大房地产企业如深万科、保利地产、世联地产、绿城集团、金地集团、复星集团等纷纷试水这一领域。据统计，目前全国已有近百家房地产商进入养老地产领域，养老地产项目达一百多个。目前养老地产的商业模式仍处于探索阶段，尚缺乏规模化、连锁化的发展，多数公司只是将养老地产作为一两个项目的试点，未来的发展空间巨大。 一、我国养老地产的模式 目前我国有代表性的养老地产有上海亲和源老年公寓、北京东方太阳城、万科（北京）幸福汇、泰康养老社区四种模式。 （一）上海亲和源老年公寓 上海亲和源老年公寓是我国首家定位于高端的会员
4、制养老机构，由亲和源股份有限公司开发，位于上海市南汇区康桥镇，总建设面积 10 万平方米，总户数 838 户，总容量 1600 人。经营模式采取会员制的方式，会员规定为 60 岁以上的男性和 55 岁以上的女性。收费包括会费与年费，会员缴纳一次性的入会费（金额为 45 万至 89 万）和每年的年费（金额为 2.38 万至 6.98 万）就可以入住老年公寓，享受各种设施和服务。公寓区域内配套有餐饮、医院、颐养院、老年大学、健康会所、商业街、迷你高尔夫球场、室外茶座、广场、功能活动区等设施，会员可以享受文化娱乐休闲、购物、看护、医疗保健等科技智能化服务。老年公寓会员卡分两种，A 卡可以继承、可转让
5、，有效期与房屋土地的使用年限相同，本质上就是公寓销售；B 卡不可继承、不可转让，有效期为 15 年，如果老人在亲和源没有住满 15 年，剩余年份的费用退还给家属，超过 15 年，超过的部分免费，本质上是公寓出租。亲和源老年公寓的该公寓自 2008年正式运营至 2012 年末，入住会员由最初的 46 位增加到 1100 多位，占总容纳量 1600 人的 70%。 由于该项目大多数会员持有的是 B 卡，这种以出租为主的运营模式投入高、回收周期长，给该项目的现金流带来很大压力，需要出售别的项目和部分公寓产权来获得资金回流。 （二）北京东方太阳城 北京东方太阳城由北京东方太阳城房地产开发有限公司开发，
6、位于北京顺义区，总建设面积 80 万平，总户数 4000 户，属于度假型项目，客户不限于老年人。该项目有公寓、联排、独栋及四合院等多种住宅形式，配套有社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心、酒店公寓、老年大学、自助农庄等。 该项目的经营模式是以房屋出售为主，但与一般出售不同之处在于，业主缴纳房款入住后，开发商会逐年回购部分产权，这部分钱用于老人的养老、医疗护理费等。如果业主去世较早，则子女继承剩余部分产权，若业主足够长寿，开发商将全部产权购回，则业主仍可免费住下去。整个项目的老年客户约占三成，项目设计上考虑老年人各种需要，但不提供看护服务，更适合能自由活动的老年人。 该项目模式投入高、回收周期
7、长，对开发商现金流压力不大，但后续提供服务较少。 （三）万科幸福汇老年公寓 万科幸福汇老年公寓由深圳万科房地产股份有限公司开发，位于北京市房山区，总建设面积 16.4 万平方米，总户数 1262 户，其中养老地产试点房源 146 套。老年公寓拥有超市、餐饮、医院、学校等配套设施，在设计上充分考虑老年人需要。 该项目经营模式采取租售并举的方式，分两种业态：一是利用商业配套设施建设的“活跃长者之家” ，万科作为产权持有者，由上海亲和源负责经营管理，主要用于出租；二是配建于住宅部分的“活跃长者住宅” ，直接由面向市场销售。 此项目仍处于起步阶段，养老地产与普通商品住宅相比，建造成本和管理成本更高，因
8、此目前还难以获得良好的收益。 （四）泰康养老社区 泰康养老社区是泰康人寿保险公司运用保险资金开发的养老地产项目，位于北京昌平小汤山温泉乡，占地 30 万平方米，可容纳 3000 户。会员的年龄条件为本人 55 岁以上，或本人虽然不满 55 岁，但家中有 55 岁以上的老人。社区修建了中央公园、快乐农庄、商业街、电影院、活力广场、健身会所、温泉酒店、学校、康复医院等各类设施，提供 24 小时管家服务，为老人从能自由活动到需要看护的各个阶段提供一站式服务。 经营模式采取出租的方式，客人入住需支付入门费和月服务费。此项目最大的特点是将养老社区与养老金产品结合，如果客人购买了泰康养老保险产品，可用保险
9、金支付相关费用，同时，客户也可以选择用自有资金支付其养老地产的费用。 利用保险资金开发养老地产的最大优点在于其资金运用上，人寿保险公司的资金来源以长期资金为主，而大多数的投资都以短期为主，养老地产可以有效缓解保险资金长短错配的压力，完善保险公司运营的产业链，有效避免房地产开发商所面对的资金压力。房地产开发商的资金来源以短期资金为主，养老地产需长久占用资金，对房地产开发商带来较大的资金压力。 二、发达国家养老地产的特点 养老地产创始于美国，距今已经有五十多年的历史，如今在发达国家已经形成了成熟的运营方式。 （一）美国的养老地产 和普通出售住宅相比，老年住宅还存在持续管理的问题。美国养老地产最大的
10、优点是实行管理者和拥有者分离，有助于解决后续管理专业性要求较高的问题。美国的大部分老年住宅都是由专业的管理公司进行管理的，一定程度上实现了拥有者和管理者的分离。房地产信托投资基金的发展为养老地产提供了很好的资金来源。美国前十大老年住宅拥有者的老年住宅中就有房地产信托投资基金公司，可解决养老地产资金占用较长的问题，为开发商提供更好的退出机制。美国单个老年住宅的体量整体都不是很大，单个项目体量平均在 200 套上下，仅有少数项目是千套以上的大项目。 （二）英国的养老地产 英国养老地产最大的特点是市场集中度很高，其最大的养老地产商在以出售为主的养老住宅市场上占有约 60%的市场份额。老龄人住宅与其他
11、住宅在设计上有很多不同，专业性很强。老龄人住宅资金回流慢，大多数住宅要等到竣工且适宜居住时才能被卖掉，而且在住户搬进来之前，房屋管理者等必须提前到位，各种设施必须能够立即使用。老年住宅的特点决定了专业化的开发商更容易形成规模效应。英国最大的养老住宅开发商累计建造的住宅在该市场上具有垄断地位，其他的养老住宅供应商包括一些小的专业开发商和住房协会等。 （三）日本养老地产 日本养老地产基本采取出租模式，其最大的特点是养老设施与养老服务的精细化和完备化。日本国土交通省住宅局和财团法人高龄者住宅财团联合编写老年住宅设计手册一书作为老龄人居住设计通则。养老服务硬件上的配套设施包括浴场、酒吧、健身房、便利店
12、、园艺区、文艺表演区等涵盖几乎所有的公共服务和文化生活的功能；在软件服务上，一方面强调服务的专业化，另一方面注重满足老年人的精神追求。日本开设有专门的老年护理专业，护理人员持证上岗。养老社区组织各种学习、娱乐，甚至旅游、探险等活动，老年人可以自由参加，甚至可以亲手种植蔬菜、瓜果，精神生活很充实。 三、发展我国养老地产事业的若干建议 作为一项新兴产业，我国养老地产尚处于开创阶段，很多方面有待完善。 （一）出台关于养老地产的全国性或地方性的行政法规和技术标准规范 养老地产运营应当做到有法可依，有章可循，通过行业准入和规划布局避免恶性竞争。首先，制订进入养老地产的市场准入制度，鼓励和吸引社会资金进入
13、，吸纳国际资金、先进技术、成熟管理进入。第二，地方规划用地里应该包含关于养老用地的内容，要对老年公寓和护理院的数量和规模进行规划，通过招标给企业经营。在旧城改造中应当配建养老住宅和养老设施，还应当出台建设公益性养老设施的政策。 （二）支持和完善养老产业链的建设 养老地产不仅仅是房地产开发商一家的事业，而是一个涵盖交通、住宅、医疗、护理、养生、娱乐、休闲、运动、购物的产业链条，尤其是医疗护理行业，是养老产业链条首当其冲的主角。建议在各地的地方建设规划中体现出对养老产业链条的规划和政策扶持。 （三）提供财政与金融方面的支持 养老地产普遍具有投资金额大、资金回收期长的特点。目前我国大部分养老地产开发
14、商迫于资金压力，希望项目建好以后马上就卖掉，让资金快速回笼，对后续运营重视程度不足，降低了运营质量。一些社区养老服务不完善，达不到老年人享受老年生活的要求，主要是因为综合性养老设施的运营成本比较高，而收益太慢。养老地产作为一项兼具盈利性和公益性的事业需要财政和金融方面的支持。 一是政府主管部门出台允许和鼓励依托养老地产项目发行企业债券或专项债券的政策，为养老地产的开发和运营提供债券融资的机会。二是信贷支持，鼓励金融机构对养老地产的开发和运营给予信贷支持，采取贴息或优惠利率的方式为养老地产提供资金帮助。三是放开医保、商业保险和企业年金对养老地产的支付限制，鼓励保险资金参与养老地产项目。四是税收支
15、持，对养老地产开发中回拨储备金给予所得税和土增税预征调整。五是财政资金对养老床位实行适度补贴。 （四）养老地产公司探索适合于本土的服务方式和盈利模式 养老地产公司应当充分深入研究老年人的心理和行为特征，借鉴发达国家的经验，努力提高服务的专业化水平，建立良好的口碑。应根据地域特色和社会需要提供差异化的养老地产服务，一个地区既有定位于中高端的的老年公寓以获取比较高的回报，也要有中低端的养老设施，满足社会大众的普通需求。养老地产项目可采取出租、出售或者租售结合的方式实现可持续经营。 参考文献： 1纪晓岚，季正琦. 我国养老地产发展模式探索基于上海与杭州的个案比较J. 中国经贸导刊，2012（32） 2姜睿，苏舟. 中国养老地产发展模式与策略研究J. 现代经济探讨，2012（10） 3盖国凤，丁莉，邓湘雪. 养老地产商业模式解构J. 地产经济，2011（2） 4罗福周，韩言虎. 我国养老地产发展研究J. 商业研究，2012（10） （丁皓，1975 年生，湖北武汉人，海南大学经济与管理学院讲师。研究方向：金融管理与投资）
