1、A 公司 J 市商业住宅小区二期建设项目规划设计阶段成本管理研究【摘 要】本文将项目成本管理的相关理论与 A 公司 J 市商业住宅小区二期建设项目实际密切结合，对本项目规划设计阶段的成本管理问题进行了深入研究，揭示了其中存在的主要问题，并制定出了相应的策略。研究表明，本项目在规划设计阶段的成本管理存在着未引入竞争及激励机制、限额设计未落到实处等主要问题，为此，A 公司应切实注意引入竞争机制，选择科学的设计方案，推行限额设计，并加强图纸会审，减少设计变更，以降低本项目的整体成本。 【关键词】规划设计；设计招标；限额设计；项目成本管理 一、引言 近年来，J 市的房地产开发量和销售量显著上升，各地的
2、开发商也纷纷前来投资，推动了该市房地产发展的进程。尽管如此，J 市仍是房地产开发竞争相对缓和的区域，从房地产开发产品形态分析，存在很多可以创新和改进的空间，产品的功能性仍然不够成熟。为了进一步推动周边房地产升级发展，改善居民的住宿条件 A 公司正确定位 J 市城市发展，在一期建设基础上，提出了商业住宅小区二期建设项目。 该商住小区二期工程占地面积 6.14 亩，建有 3 栋高层住宅楼，共204 户，均为两梯两户连体式，总建筑面积 33307.67 平方米，主要包括：住宅 30925.83 平方米、商铺 2381.84 平方米以及供电、供水、排水、路灯、有线电视、天然气管道配套、室外消防、智能化
3、管理监控系统等工程。 在 A 公司 J 市商业住宅小区二期建设项目的整个成本管理中，项目规划设计阶段几乎可以确定可控成本的 90%以上，成为控制开发成本最直接、最重要的阶段1。为此，本文将项目成本管理的相关理论与该项目实际密切结合，对本项目规划设计阶段的成本管理问题进行了深入研究，以揭示其中存在的主要问题，并制定出相应的策略，以为进一步加强本项目在规划设计阶段的成本管理提供充分依据。 二、项目规划设计阶段成本管理存在的主要问题 本项目在规划设计阶段的成本管理还存在诸多问题，具体表现在如下几个方面： （1）未引入竞争机制 A 公司在本项目规划设计阶段，未通过设计招标等方式引入竞争机制，对设计单位
4、进行择优选择，而是选择与一家设计公司进行长期合作。这虽然节约了在项目设计招标、选择设计单位等方面的成本，但却导致设计人员的安全性提高而缺乏创造性和控制成本的积极性，带来一定的成本和资源浪费。 （2）未引入激励机制，不重视设计的经济性 由于 A 公司与设计单位商定，设计费用按照所设计方案工程造价的一定比例计算。由于所设计方案的工程造价越高，项目的设计费用也越高，这导致设计单位的设计人员所受的经济性约束较少，缺乏相应的节约成本的激励，从而不利于项目成本的控制。 （3）限额设计未落到实处 在本项目中，A 公司虽然已经实行了限额设计制度，但并未落到实处，这突出表现在其在设计变更方面的管理不足，设计变更
5、不能得到妥善和及时的解决，设计与施工存在严重的脱节，设计变更现象频繁发生，甚至出现拆除重建，导致项目成本增加，由此带来严重的经济损。另外，由于设计单位没有健全的规章制度，有关人员的责、权、利不明晰，相应的经济责任也无从追究，形成实际损失。 此外，A 公司与设计单位之间缺乏积极有效的沟通，设计方案不能及时优化，也未引入工程监理等参与项目设计，因此，最终所选择的设计方案往往不是最优的方案，也由此导致了很多不必要的设计变更，不利于项目成本控制。 三、项目规划设计阶段成本管理策略分析 针对如何合理有效地控制项目在规划设计阶段的成本费用，本文特提出如下几点策略建议： （1）科学选择招标规划设计方案 规划
6、设计方案作为整个商业住宅小区二期项目建设的依据，其在整个项目中起到灵魂的作用，这就需要保证设计的合理性和准确性，并尽最大可能保持其先进性2。对此，A 公司需要合理有效地选择规划设计方案，而招标作为一种有效的手段，通过引入竞争机制，筛选出优秀的设计方案和团队，是比较认可的选择设计方案的方式。A 公司对 J 市商业住宅小区二期建设项目设计方法的选择方式上，应该通过招标的方式，有效选择。 （2）推行限额设计，控制项目总投资 限额设计就是以一定的设计标准和投资预算，控制初步设计和施工图设计，在满足项目所要求的功能的情况下，尽量控制项目成本，以达到成本控制整体上的协调性和统一性3。同时，项目的规划设计要
7、注意方案的不断优化和更新，以及及时的造价分析。这样才能做到规划设计方案与当时的经济环境和项目的市场要求密切联系，实现信息的及时更新，达到对成本的动态监督和控制4。为此，A 公司 J 市商业住宅小区二期建设项目应选择限额设计，在工程设计阶段，将商业住宅小区的总体目标融入到各个小分项目标，层层分工，各个控制，给工程确定一个合理的成本目标，进而实现后续工程的总体控制。 （3）实行设计总包负责制 科学的管理方法是实现现代项目管理成功的关键，在项目规划设计这一关键问题上，实行设计的总包负责制可以有效地实现设计的专业化管理5。在 A 公司 J 市商业住宅小区二期建设项目与总包单位签订项目设计总包合同后，项
8、目后期建设所需的如弱电施工图设计、装修设计等等就直接由总包单位负责向外发包。通过竞争性的招标完成总包单位的遴选后，由专业的设计单位管理后续设计的分包，就做到了由专业单位管理专业设计，实现设计成效高和成本低的完美结合。 （4）加强图纸的会审工作，有效减少设计变更 设计单位会随着设计的进行将设计图纸交给我项目管理方审核，这时，图纸的审核必须做到及时和认真6。A 公司 J 市商业住宅小区二期建设项目负责人需要组织专业部门，认真审核图纸设计，同时密切联系设计目标，考察其中是否存在设计缺陷，如果有缺陷，需要及时进行反馈，以避免不必要的损失。 （5）加强项目成本的估算与预算 在项目成本估算方面，粗略计算已
9、远远不够，应采用工程量清单法对项目成本进行详细估算，这是一种自上而下的估算方法，根据工程量或供料清单确定各项目成本，然后加总得到项目总成本7。另外，在 A公司 J 市商业住宅小区二期建设项目成本估算中，虽然对项目成本的估算一般会分成多个阶段分别估算以提高估算的精确度，然而成本估算受到多方面因素的影响，对其的估算永远不会准确。因而在 A 公司 J 市商业住宅小区二期建设项目中可以考虑一些风险基金，以预防各种不确定因素带来的风险。 在项目成本预算方面，在 A 公司 J 市商业住宅小区二期建设项目成本预算中，该公司不仅需要成本的分配，还需要给出各项工作的进度或时间安排，经常采用的方法是自上而下的项目
10、成本预算目标分解法。该方法就是在给出预算总额后，按照项目各个小工程的进度或成本构成因素自上而下地层层分解8。在 A 公司 J 市商业住宅小区二期建设项目的成本预算中，可以先按照类型对这些成本进行大类分解，然后再进行时间分解，形成一个个子目标体系，将成本细分到每一个消耗环节，实现成本的底层控制。 四、结语 通过本文的研究分析，进一步加深了对 A 公司 J 市商业住宅小区二期建设项目规划设计阶段成本管理的认识和理解，能够进一步完善项目规划设计阶段成本管理的相关理论及方法，促进项目实施决策的科学化、合理化，从总体上降低项目成本，保障项目目标顺利实现，并为本公司后期项目开发建设成本控制提供依据和参考。
11、随着房地产行业的继续快速发展，房地产企业也必须努力提高自身成本管理的水平，项目成本管理的研究也会随之进一步深入。在此背景下，A 公司更需要不断积累成本管理经验，有效提高后续成本管理的水平。 参考文献： 1沈苏华.房地产工程管理与项目成本管理J.山西建筑，2009（11）11-13. 2吴少平.现代成本管理M.北京：经济管理出版社，2007：32-36. 3娄强.浅谈工程项目成本管理J.科学之友，2007（5）：91-93. 4易靖阳.建设项目寿命周期成本管理现状分析及对策研究J.金融经济，2007（20）：79-80. 5尹贻林.建设工程项目价值管理M.天津：天津人民出版社，2006：100. 6吴建军.房地产项目成本管理D.天津：天津大学，2010. 7李健生.目标成本法在房地产开发项目成本管理中的应用J.北方经济，2009. 8卢华毅.强化我国施工项目成本管理的核心问题J.中国项目管理论坛，2003（6）：10-11. 作者简介：路英（1986-） ，女，山东济南人，中国海洋大学管理学院项目管理工程硕士研究生，研究方向：项目成本管理。
