1、CBD 租金缘何节节高？北京 CBD 在全球最贵租金榜单上的排名已迅速升至全球第四位，而香港中环地区的办公楼租金已经超过了伦敦西区，成为全球第一。 北京 CBD 在全球最贵租金榜单上的排名已迅速升至全球第四位，而香港中环地区的办公楼租金已经超过了伦敦西区，成为全球第一。 世邦魏理仕日前发布的全球优质办公楼租用成本半年度调查报告显示，亚太地区在全球十大最昂贵商业地产市场中占有明显优势。 租金上涨 2012 年下半年，世邦魏理仕追踪了全球 133 个市场的优质办公楼的租用成本。在 50 大租金最昂贵的市场榜单上，19 个市场位于欧洲、中东和非洲地区；18 个市场位于亚太地区；13 个位于美洲。 调
2、查结果显示，位列榜首的香港中环地区总体租用成本，达到每年每平方米 2841.76 美元，超过了伦敦西区的每年每平方米 2366.09 美元。在这张租金最贵的办公楼市场榜单上，东京位居第三，第四和第五位的分别是北京中央商务区和新德里中央商务区。位于前十强的亚太地区其它市场还有北京金融街和香港西九龙。 世邦魏理仕首席经济学家雷蒙德托特表示，由于受到欧洲债务危机、新兴市场增速放缓及美国“财政悬崖”引起的普遍不确定性等因素的影响，全球办公楼市场的复苏在过去一年中有所减缓。但供不应求的市场环境、对于优质办公楼的强劲需求以及有限的新增供应量等因素，仍继续推高了全球许多优质办公楼市场的租用成本。数据显示，尽
3、管经济逆风袭来，但去年全球办公楼总体租用成本仍平均增长了 2.1%。 就北京而言，2012 年北京甲级写字楼的租金已经连续十二个季度实现增长，全年增幅 17.1%，虽然较 2011 年的 41.4%增幅大幅下降，但仍远高于香港和上海，这两个城市同期分别实现了 3.6%和 2.2%的租金增幅。2012 年四季度，北京市场平均租金再创历史新高，达到每月每平方米343.5 元人民币，而北京高档写字楼空置率则创下 1995 年以来的新低。 据了解，2010 年之前，北京写字楼租金还处于相对平稳的水平，普通甲级写字楼的租金维持在 180 至 200 元/月/平方米，国贸的顶级写字楼也只不过 500 元/
4、月/平方米。2008 年和 2009 年，由于金融危机以及北京写字楼新增供应面积的大量入市，其租金一度接近历史最低点。但是2011 年以后，北京甲级写字楼租金便呈现了成倍上涨的态势。 据北京中原市场研究部监测的写字楼数据显示，2012 年 10 月北京甲级写字楼租金为 413.50 元/平方米/月，而这一数据在年初为 350 元。 目前北京主要有六大写字楼区域，分别为 CBD 区域、金融街区域、东长安街区域、燕莎区域、东二环区域和中关村区域。其中，金融街和CBD 区域因为地理位置的优越，云集了更多的知名公司，租金价格在写字楼市场中也位列前两位。金融街曾一度主导着北京写字楼市场的风向标，但从 2
5、010 年第三季度开始，CBD 的甲级写字楼平均租金已超过金融街，成为北京写字楼市场租金最高的区域。 对此，有专家表示，金融街的写字楼以大面积出租为主，总价动辄上亿元，平均价格也就有更大的商讨空间，而 CBD 区域内有不少中小公司，承租的写字楼面积不大，单价也相对较高。 以 2012 年 10 月为例，CBD 区域的建国门、国贸、燕莎等东部商圈甲级写字楼租金涨幅明显。建国门商圈租金价格为 544.11 元/平方米/月，环比上涨 7.72%；国贸商圈租金价格为 463.69 元/平方米/月，环比上涨3.73%；燕莎商圈租金价格为 352.42 元/平方米/月，环比上涨 1.30%。 企业搬离 当
6、写字楼租金迅猛飙升，连英特尔和惠普这样的世界 500 强企业也不得不从北京 CBD 搬出。而一些中小型的高新技术企业，更是不堪运营成本上涨重负，正在酝酿撤离北京。 在业内人士看来，写字楼租金的连续上涨，加之长期经济高速发展造成的资源紧张，直接带来土地、劳动力、水、电等要素成本大幅上升，剧增的运营成本逼迫很多企业搬出核心商圈，甚至逃离北京。 之前，英特尔中国公司的办公地点还在国贸嘉里中心的 5、6、7 三层楼，但如今英特尔已从嘉里中心搬至北三环的环球贸易中心。无独有偶，同在 CBD 的甲骨文亦把部分办公面积搬到了上地，惠普、奥林巴斯和燕宝汽车则部分迁址酒仙桥区域。 此前，CBD 作为北京最大的黄
7、金商圈，包括世界 500 强在内的大部分驻京公司乐于在此扎堆。数据显示，CBD 区域内聚集了近 500 家跨国公司、800 余家外资企业、500 余家外国驻京代表机构，以及中外律师、会计师、金融投资等中介服务机构近 200 家。 然而，近两年来，像英特尔、甲骨文这样的不少全球知名企业纷纷撤离，开始向非核心商圈扩散。北京上地、望京、石景山等区域，成为目前大企业青睐的办公新址。 众多大企业搬出 CBD，源于这一区域写字楼租金近两年的疯涨。顶级的写字楼国贸三期租金已与香港顶级写字楼租金相当，最高报价甚至达到 1200 元/平方米/月。 戴德梁行方面表示，由于鲜有新项目入市，加之租金增幅较大，北京核心
8、商圈吸引力已不比从前，原有租户为了寻求充足租赁空间以及较低廉的租金价格，开始向周边区域突围。 与上述世界 500 强撤离 CBD 的原因类似，一些更小的企业，难以承受高租金之重，甚至选择逃离北京城，这其中要以高新技术企业为甚。北京的先锋教育网、清华阳光能源开发、水晶石数字科技股份有限公司等十余个科技企业去年集体出走，南下无锡等地为企业选址。 不过，即使这些企业撤离，北京的优质写字楼依然“一屋难求” 。以CBD 区域为例，大企业搬离之后，留下的空缺很快被律师事务所、金融机构等新的进入者填补。 据中原地产的数据，目前 CBD 甲级写字楼中，出租率最低的也达到了 90%，而其他甲级写字楼出租率都在
9、95%以上。 需求强劲、供应量减少的供需失衡现象，致使北京写字楼租金不断攀升。专家表示，2012 年年初以来，北京几乎没有新的甲级写字楼项目竣工，而多数优质写字楼已接近满租，没有太多空置面积满足新增需求，因此北京写字楼租金涨幅如此之大。 虽然近两年来，商业物业的土地出让密集，尤其是 CBD 区域和望京区域，出让了十余块商业用地，写字楼开工面积大幅增长。但这些优质写字楼完工并投入市场，预计会在 2015 年至 2016 年之间。所以说，眼前写字楼的新增供应不能满足市场需求。 供应不足，需求保持平稳。这一现象导致写字楼租赁进入业主主导的市场，优质写字楼的租户在租赁时不但没有任何议价能力，也几乎无法
10、提出其他的谈判条件。 记者从研究机构了解到，2012 年内资企业在写字楼租赁市场中再次扮演了重要角色，超过 60%的甲级写字楼租赁由内资企业完成。目前主导写字楼租赁市场的内资企业主要包括能源企业、金融机构、保险公司等，有些企业不但租赁部分甲级写字楼，甚至还自己购买物业。 有关专家表示，在目前房地产市场整体受到调控，资金紧张的情况下，不可否认相比普通的开发商来说，央企、国企在融资渠道方面更具优势，在这个过程中，加大房产持有力度，或是转投商业地产，都是很自然的选择。同时，随着中国经济结构转型步伐加快，中资企业高速发展，不少企业倾向于在北京设立总部或办公室，而 CBD 区域往往是这些企业的首选。 相
11、关部门预计 2013 年北京将有 4 个优质写字楼项目落成，为市场提供约 38.6 万平方米写字楼面积。重点区域 CBD 只有一个项目落成，金融街和中关村则没有新项目落成，供应将持续紧张。 产业升级 另一方面，从产业发展的角度来看，北京 CBD 租金高企的背后，还有着产业升级换代的背景因素。 聚集众多世界 500 强企业和国际金融总部的北京 CBD，今后将被打造成为具有全球影响力的国际金融城。 “建设国际金融城，不是将原有建筑推倒重建，而是深化北京 CBD的顶层设计，进一步提升和优化空间布局，提高国际金融资本的集聚能力和配置能力，实现不同金融业务的分门别类聚集。 ”朝阳区金融办相关负责人介绍。
12、 入驻国际金融城的金融企业将以金融行业内标志性金融机构总部和各类外资金融机构为重点，凸显北京 CBD 的国际化特征，重点发展高端金融业态，力争用十年的时间建成具有全球影响力的国际金融城。 近年来，朝阳区金融产业得到快速发展，并逐步形成以国际金融为龙头、总部经济为主要特征的产业格局。以 CBD 为代表的朝阳区已经成为国际金融机构聚集度最高、外资金融机构最齐全的区域之一。全市过半外资金融机构汇集朝阳，国际金融机构聚集区的功能定位已基本形成。截至目前，该区共有各类金融机构 1308 家，其中外资金融机构 277家，约占全市 65%；法人金融机构 259 家，占北京市三分之一。北京市100%的外资再保
13、险公司和外资汽车金融公司、57%的外资法人银行、82%的外资保险公司总部、71%的国际证券交易所代表处，以及世界银行、国际货币基金组织、亚洲开发银行等国际金融机构和国际金融组织齐聚朝阳。2012 年前三季度，金融业区级收入同比增长 30%；金融业营业收入超过 1100 亿元，资产规模超过 20000 亿元，同比增长 20%。金融业已成为地区经济发展的支柱产业。 “可以说，国际金融机构的不断集聚，使得北京 CBD 作为首都国际金融机构聚集区的功能定位基本形成。 ”朝阳区委副书记、区长吴桂英说。为建设具有全球影响力的国际金融城，朝阳区政府出台多项政策，通过完善的产业规划，优惠的产业政策，良好的产业
14、环境，优质的高端服务，吸引并扶持各类金融机构的入驻以及高端国际金融业务在朝阳区的发展，实现该区在全球国际金融领域举足轻重的金融地位。 在发展规划方面，朝阳区将着力打造“一区两园”的金融空间布局，加快发展北京 CBD 核心区、东扩区和金盏金融服务园区的基础设施建设，全面推进金融前台后台互相依存，协同发展的功能互动，强化朝阳区作为首都唯一拥有金融前台、后台的区域优势，按照国际标准、全球领先的需求，全力推进国际金融城的建设。 在优惠政策方面，近年来朝阳区不断提高对金融机构总部、分行分公司等的购房、租房等政策奖励标准，扩大了政策补贴范围，加大了对金融产业的支持力度。2006 年至今，为驻区金融机构累计
15、兑现政策 345家次，补贴金额达 6.53 亿元人民币。同时，为驻区企业积极争取国家先试先行政策的试点，北京 CBD 跨国公司外汇管理改革试点获得国家外汇管理部门的原则通过，在跨国公司资金统一运营、跨境往来等多方面均有较大突破。 在发展环境方面，朝阳区始终坚持为标志性金融机构总部提供专业定制楼宇；完善了路网结构和交通配套设施；加快优质教育资源、医疗资源的引进聚集；逐步实现与国际金融资源的多处对接，加快国际金融机构、资金、人才、信息、创新、政策、服务、合作等八大要素的聚集，健全中介服务和行业自律组织体系，促使产业生态环境良性发展。 在高端服务方面，朝阳区政府按照标准化、国际化、精细化的要求，主动上门为企业排忧解难，成立专门的金融服务办公室，为金融机构协调解决注册登记、消防验收、税务登记、外籍高管多次往返签证、子女入学等各类问题，为金融机构在朝阳区的快速健康发展提供有力的保证。近年来区政府着重加快以北京 CBD 金融商会、北京 CBD 国际论坛、北京CBD 国际金融研究院和国际金融博物馆等多个平台的组织和建设，通过各类高端金融活动，为金融机构高管搭建交流、合作、共赢的服务平台。 栽下梧桐树，引来“金”凤凰。在国际金融城这一蓝图逐步转变为现实的过程中，北京 CBD 优质写字楼租金价格将会下挫，抑或继续上扬呢？
